谷底一年 | 綠城管理甲方之變

編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和内部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度繫列報道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優秀企業群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。

觀點網 回顧過去一年，市場代建需求涌現。

總體而言主要有三類：一是保障類代建業務爆發；二是近兩年國企和城投公司拿地激增，需要代建輔助開發；三是纾困類業務代建需求。

面對需求的變化，綠城管理業務結構也發生了适應性改變，其中對接國企、城投及金融機構的業務比例有所上升。

可以看到，2023年上半年，綠城管理拓展不少業務類型，除住宅外還覆蓋産業園區、公租房、人才公寓、共有産權房、未來社區、市政、配套、商業、酒店、辦公等。

觀點指數認為，這是出于優化結構，降低單一業态風險的考量。

據測算，2023年全國代建新拓面積超過1.6億平方米，這一巨大的市場吸引了各類代建企業分食。身處其中，綠城管理除了尋求規模、份額的提升外，亦開始以行動“發聲”。

年内，綠城管理加入代建分協會和公布自身開源項目app，通過外聯規範行業，促進良性競争。内部管理方面，則通過人事調整，加大訂單處置能力，聚焦戰略發展。

甲方之變

回顧綠城管理的業績貢獻，商業代建依然是最大收入來源，上半年實現收入10.65億元，占整體收入的68.8%，與2022年同的7.65億元相比增加39.2%。政府代建收入達3.95億元，占整體收入的25.5%，與2022年同期3.81億元相比增長3.6%。

可以看到，商業代建依然是綠城管理的核心支柱，但其中的甲方，即私營企業、國有企業、城投企業等業務占比有所變化。

2023上半年，綠城管理新拓代建項目1730萬平方米，同比增長30.6%，其中政府、國有企業委托方及金融機構占比達79.9%；新拓代建項目代建費預估51.2億元，同比增長26.3%，其中政府、國有企業委托方及金融機構占比達75.2%。

與2022年末國有企業委托項目占比30.5%相比，提升2.2個百分點；金融機構委托項目占比提升2.3個百分點。

甲方有所變化的背後，一方面是保障類代建業務需求爆發，其次則是近兩年國企和城投公司拿地激增，占比從60%上升到80%。

據觀點指數了解，城投類公司拿地後開工率較低，需要代建輔助提升開發效率。除此之外，還有纾困類業務代建的需求，如遇困房企“保交付”項目和金融機構涉房的不良資産。

觀點指數認為，除了上述三點考慮外，綠城管理業務中的國企和城投占比提升，也是對代建代銷項目謹慎選擇的結果。

商業代建主要根據項目銷售價值的百分比進行計費並按照關鍵時間點收取，因此後續的銷售去化程度将會極大影響回款的情況。而國企和城投的項目，主體信用保障要更大一些。

面對中小房企合作對象，篩選難度往往較大，需要更多的時間做風險評估。

一些項目，如果合作方現金流吃緊或由于不信任代建方幹預過多，甚至會導致合同中斷。以綠城管理集團曾經簽約過的成都項目為例，管理層在深入考察合作方推薦的施工單位後，發現該單位經手的項目均不合格，遂要求更換施工單位，但遭到合作方拒絕。最終以解約、退出項目結束。

此外，中小房企等私營企業也會由于溝通或信任問題，産生一定的法律糾紛。據觀點指數查詢，以“綠城房地産建設管理集團有限公司”為法律訴訟主體，2023年有5宗，2022年7宗、2021年3宗、2020年7宗，主要涉及委托代理合同糾紛。因此2023年綠城管理來自國有企業和金融機構委托項目的比例提升，一定程度上是适應市場變化的必然選擇。

甲方的變化還體現在政府代建比例上升，這部分主要是因為綠城管理承接的安居房、保障房、城市更新、城市服務等業務增加。

政府代建一般是根據項目投資總額的固定比例進行費用收取，比例在2.5%-5%之間，此外還有部分可能涉及項目獎勵等。相比商業代建，政府代建的收費方式單一，建設要求和流程則更為嚴格。不過，政府代建有利于品牌推廣，還可以與前者建立良好的合作關繫，拓寬業務領域。對于抵禦單一業務風險，作用不言而喻。

對綠城管理來說，政府代建是目前成長最快、空間最大的業務，其中綠城樂居集團（負責政府項目建設與運營的戰略業務單元）占據了浙江代建總額的90%。此前，綠城管理表示，欲把綠城樂居90%的覆蓋率推廣到全國。

這也意味着，擴充會帶來明顯的管理半徑增大，短期内會造成運營成本上升。據觀點指數統計，2020-2022三年，綠城管理員工成本的同比增速分别為0.05%、25.68%、16.93%，其中2023年上半年為4.876億，同比增加8.4%。

業務結構變化帶來的，除了有業績增長外，還有更多需要綠城管理解決的課題。

業态演化

當下，除傳統安置房外，公租房、人才公寓、共有産權房等多種住房建設需求增加，産城融合、市政配套設施等多元城市服務業務機會快速提升。

據觀點指數不完全統計，2023年15家樣本代建企業在項目獲取上呈現出多元化的特點。

其中，綠城管理擴展業務範圍，以多元化經營推動收入增長，提高抗風險能力的傾向明顯。

除住宅類外，2023年上半年綠城管理拓展的業态範圍還覆蓋了産業園區、公租房、人才公寓、共有産權房、未來社區、市政、配套、商業、酒店、辦公等。

據觀點指數翻閱2020年、2021年的年度報告，發現上述提法均沒有出現在報告中，這也就意味着綠城管理對業态管理有了進一步細分。

官網上，産品體繫劃分為居住物業、城市配套、産業園區、保障物業、理想小鎮和運動繫列六個類别。在其他業态上還涉及有運營服務，如一些産業園項目，業主希望代建企業能夠做好運營管理，比如招商引資、物業服務等。

随着代建市場參與主體的擴容，市場份額的争奪會逐漸塵埃落定，因此也需要綠城管理在其他區域獲取業務，其輕資産運作有待繼續向長三角經濟圈之外深耕。

據2023年上半年财報，綠城管理的主要經濟區域（環渤海經濟圈、長三角經濟圈、長三角經濟圈、京津冀城市群、珠三角經濟圈、成渝城市群）持續保持較大比重，合約項目預估總可售貨值達6303億元，規模占總可售貨值的76.6%；其中，長三角經濟圈項目人民币2660億元，占比32.3%。環渤海經濟集圈、京津冀城市群項目人民币2014億元，占24.5%。珠三角經濟圈1211億元占14.7%、成渝城市群項目人民币418億元占5.1%。

與2022年相比，長三角經濟圈貨值減少2.4%，環渤海和京津冀城市群上升3.2%，珠三角經1.3%，成渝經濟圈上升3%。

觀點指數認為，其他區域的業态還有很大的開發空間，如其他東部沿海城市。據觀點指數不完全統計，上半年代建項目動态主要以東部城市為主。該區域城市需求旺盛，背後是人口巨量聚集和城市水平提升，以及舊改所帶來的一繫列項目建設機會。

外聯内控

近年來，綠城管理的新簽約建面與代建費持續增長。截至2023年12月31日，新拓代建項目的合約總建築面積約為3528萬平方米，較2022年同期增長了約25.0%。

同時，2023年綠城管理新拓代建項目代建費預估為約103.7億元，較2022年同期增長了約20.5%。這也是綠城管理自2017以來新拓面積連續7年增長，代建費連續5年同比上升。

不過，綠城管理新簽約單位面積代建費為294元/平，同比下降11元/平。觀點指數認為，不排除為了提升自身競争而主動降低費率，從而穩住市占率。

如果按照綠城管理連續七年保持22%的市占率來算，2023年全國代建新拓面積就超過1.6億平方米。龐大的市場吸引參與者競相涌入，競争日趨激烈的趨勢不可避免。

目前，其他業态市場存在不少強有力的企業。包括藍城集團小鎮建設，華潤置地、萬科更，承擔政府公建配套開發及運營，金地管理商住辦項目，中原建業深耕大中原、區域特質明顯，新城建管則輸出“吾悅廣場”商業品牌項目……

身處其中，綠城管理除了尋求規模、份額的提升外，亦開始以行動“發聲”。2023年11月，其牽頭成立了代建分協會。于代建方來說，可以提高行業標準，篩選不規範企業，避免惡性競争。對于委托方來說，有助于減少合作雙方的違約率。

據悉，未來代建協會将編制行業標準；制定代建行業公約；研究代建成功經驗，組織業務學習與培訓；搭建交流合作平台，為企業提供多元化服務等。

2023年7月，綠城管理打造“M登山模型”app。“M登山模型”分為兩部分，一部分規範流程節點，用以指導代建從業者，提供代建服務全過程的標準答案；一部分為問題合輯，解答委托方在代建合作過程中的高敏點和痛點，讓雙方在合作過程降低認知偏差，實現合作共赢。

總的來說，綠城管理将自身的經驗標準對外公開，初衷是為了行業發展。不過，查閱“綠城M “app，只有6個評分，積累的用戶量極少，軟件推廣效果還暫時有限。

内控方面，去年年中綠城管理做了内部的人事變動。其中，非執董張亞東獲委任為董事會聯席主席，原董事會主席郭佳峰調任為聯席主席並繼續擔任非執董；李軍不再擔任CEO，繼續擔任執董，並獲任為董事會副主席。

這也就意味着李軍将從日常的管理事物中抽身出來，聚焦綠管的戰略發展。綠城浙東闆塊工程管理幹部王俊峰出任CEO，也可以看到綠城管理對浙江區域的重視。工程業務出身對于業務有一定的訂單處理能力，綠城管理對于業務的擴張與市占率依然保持渴望。

過去一年，面對市場變化，綠城管理給自己開出了不少藥方。新的一年，如何發揮更大的藥力，不止是綠城管理需要積極作為，市場亦需要發揮更大的能量。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。