原報告 | 房企納儲“變奏”

觀點指數 當前，土地市場熱度微升，背後主要源自房企的補貨需求。

觀點指數發布的”1-5月房地産企業新增地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積2387萬平方米，環比增長31.36%，同比減少35.8%。

根據觀點指數觀察，房企單月新增土地儲備量已經連續三個月維持環比上漲的态勢，這是企業給市場輸出的正向反映。從一些熱門地塊的參拍可以看到，房企正在積極搶奪優質“面粉”。除此之外，過去的一段時間里，有實業背景的民營房企也在加大拿地的力度。

同時，企業對城市的偏好亦發生了變化，在行業調整和融資收緊的背景下，規模擴張已不是首選，收縮戰略布局、聚焦核心城市成為更多房企的選擇。

繼續補貨，民企拿地占比環升7%

如前文所述，觀點指數發布的企業拿地數據顯示，前50房企1-4月新增土地建築面積環比增長31.36%，單月來看，新增土儲量已經連續三個月保持環比上漲，這源于房企對市場的積極樂觀。

從拿地主體來看，觀點指數統計4月一二線城市住宅用地發現，拿地的城投、國企、混改房企和民企的占比分别為7.34%（環比-20%）、46.04%（環比+16%）、7.11%和39.5%（環比+7%），城投企業拿地占比下降，國企和民企拿地占比上升。

民企在土拍市場活躍度明顯增加。據觀點指數不完全統計，碧桂園先後在杭州、太原、佛山競得5宗地，綠城中國在杭州、山西等城市合計拿了17塊地，龍湖集團在深圳、合肥、上海等地繼續補貨。像杭州、合肥、甯波等城市土拍中，本地民營企業的身影更是頻現。

2022年受市場環境以及資金影響，企業拿地意願減少，因此城投更多承擔托底拿地的角色。而當前民企的拿地意願上升，最核心因素在于過去一段時間里銷售有所恢復，資金周轉緊張的情況得到緩解。此外亦是基于以銷售去化換取流動性的需求，聚焦“拿地-建設-銷售”的閉環。

觀點指數發布的“2023年1-5月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，1-5月前100房企實現累計權益銷售額19312億元，同比上升3.9%，銷售端有爬升的迹象，這對于房企來說至關重要，也反映了各方對房地産市場信心在修復。

除了資金周轉來源于自身銷售外，房企融資渠道也有所暢通。最近不少地方政府鼓勵銀行向優質房企提供一定的資金支持，比如給予優質房企較低的貸款利率。

此外，“三支箭”對房企資金的補充也起到了一定的作用。從下圖統計中可以看到房地産開發企業到位資金從去年12月份開始一直到今年4月，同比降幅呈現收縮的趨勢，到位資金持續向好，流動性緊張狀況趨向緩和。

資料來源：國家統計局

優質地塊成必争之“地”，土拍公平性獲更多保障

從一些熱門地塊的參拍情況可以看到，房企對于優質地塊的競争加劇。這些地塊基本有超過20家房企報名參拍。可以認為，優質地塊成了民企和國企的必争之“地”。

觀點指數認為，對于房企來說，優質地塊有更多的地理條件和空間，滿足于改善型住房産品的建設和打造，産品溢價也相對較高。即使未來的建材成本和人工費用上升，優質地塊項目也會有更高的抗風險能力。

剛需産品不僅邊際利潤和保值不及改善型産品，還存在政策和信心因素影響。今年兩會定調支持剛性和改善性住房需求，加大保障房的供應，健全保障房租賃市場，保租房仍是2023年的政策重點之一。剛需人群消費選擇可能受保租房供應增多影響而分流。

據央行公布2023年一季度金融統計數據顯示，人民币貸款增加10.6萬億元，同比多增2.27萬億元。住戶貸款增加1.71萬億元，其中，短期貸款增加7653億元，中長期貸款增加9442億元，同比下降11.8%。另外，一季度人民币存款增加15.39萬億元，其中，住戶存款增加9.9萬億元，同比增加26.6%。住戶增加的存款量多于貸款量，儲蓄意願遠大于購房意願，說明剛需置業信心有待恢復。

另外值得一提的是，因為地塊競争激烈，中簽率降低。一些房企為了提高中簽率，會動用許多“馬甲”公司參與土拍。4月份，北京對此類現象提出針對性的管控措施，規定同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地；聯合競買的，同一集團成員企業僅可組成一個聯合體參與同一宗地的競買，並将取消違約行為人的競買資格。

觀點指數認為，優質地塊的稀缺性會形成強烈的競争，但是政府作為地塊的出讓人需要兼具公平與效率，所以北京此舉是在維護土地市場的公平性，往後也不排除有其他城市跟進。

期内，擁有充足流動性的房企進行土地投資的空間更大，不過更多是集中在頭部房企。觀點指數發布的”1-5月房地産企業新增地儲備報告”顯示，華潤置地、萬科、保利發展新增全口徑土地儲備分别為164.1 萬、153 萬以及136.95萬平方米，位居前列。

要留意到的是，過去一段時間里，擁有實業背景的民營房企其拿地力度在加大，包括偉星房産、方遠地産、南通亞倫等企業，實業貢獻的現金流給予上述企業很大的拿地底氣。

2022年偉星房産拿地金額達243億。今年3月，其還在南京以31億元拿下當地史上第二貴的地塊。方遠地産在今年3月份拿下了3宗土地，總拿地金額高達50.24億元。南通亞倫則在4月初西安的一場土拍中，以16.5億元将高新區中央創新區的地塊收入囊中，這是今年西安第二宗觸頂搖号的地塊。而在廣州土拍中，南通亞倫與16家房企一起争奪番禺迎賓路地塊，最終以23.23億元拿下廣州今年第二宗觸頂搖号地塊。

能級城市土拍熱度分化，房企明顯縮圈

觀察這段時間的土拍，可以看到房企對于不同能級城市的青睐度也發生了變化。在行業調整和融資收緊的背景下，規模的擴張已不是首選，收縮戰略布局、聚焦核心城市成為更多企業的選擇。

從成交金額位居前列的城市來看，大部分東部城市要優于西部城市。其中，杭州、上海、廣州、南京、蘇州位于前列。

值得一提的是，杭州供地較為積極。目前，杭州已完成5批次的涉宅地成交。有多個地塊容積率低，該闆塊類似的地塊供應稀少且存量低。其中，第五批供地有4宗搖号、1宗底價，5宗地收金104億元，溢價率達10.87%。

據觀點指數發布的”1-5月房地産企業新增地儲備報告”顯示，一二三線城市成交土地規劃建築面積12468.36萬平方米，環比下降18.42%，同比下降24.54%；成交總價1880億元，環比上升9.8%，成交樓面均價4796.98元/平方米。

從上圖可以看到，4月單月一線城市成交建面同比漲幅增大，二三線城市同環比下滑，後者的土拍吸引力不及前者。

一二三線城市間的成交樓面價和溢價率也存在一定分化。

一二三線城市樓面價僅有一線城市雙比上升，二線雙比下滑，三線同比上升，環比下降。樓面價升高背後主要是優質地塊推高了價格，像此次上海集中供地挂牌規模減小，與去年同批次相比，總起拍價減少40.1%，建築面積減少53.2%，而起拍樓面價則上升28.7%，平均成交樓面價約26085元/平方米。

一二三線城市溢價率分别為7.3%、5.92%、5.9%。一線城市土地市場的熱度高于二三線，一方面是一線城市銷售去化較快，庫存壓力小。標普指出，高線城市的銷售正在企穩，低線城市卻在萎縮。估計2023年一二線城市商品房銷售額将小幅增長3%左右，同期三四線城市銷售額則有可能下跌約10%。

此外由于人群購買力更足，一線城市的房價也比較穩定，再次轉手更為暢通。統計局數據顯示，2023年4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳環比分别上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.3%；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分别回落0.2和0.1個百分點。

近期許多二三線城市出台公積金提額、人才落戶、購房補貼等政策，吸引人群落地購房。觀點指數認為，這些政策一定程度上可以支持二三線城市房地産市場，但大部分房企基于自身能力和市場環境的預判，對一線城市的投資側重短時間内或難有改變。