原報告｜華發浮出水面

觀點指數 國資背景的房企崛起是當前房地産市場格局變化的一大特征。

據觀點指數“2023年1-4月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，前4月華發股份權益銷售金額430.9億元，同比增長130.4%，是前20房企中增長最顯著的企業之一。

另外，前4月華發股份全口徑銷售金額575億元，同比增長105.7%，權益銷售金額增長幅度高于全口徑銷售增長幅度，意味着華發股份的銷售“含金量”正在提升。據觀點指數監測，去年前4月華發股份銷售權益比例為67%，2023年前4月這一比例提升至75%。

以業績增長為目標的國資背景房企並不罕見。除華發股份外，越秀地産、保利置業、建發房産也訂立了銷售規模增長的目標，但如華發般增長幅度大的企業並不多見。

在觀點指數統計的房地産企業銷售表現中，華發全口徑銷售金額從2022年的第18位上升至2023年的第12位。

觀點指數認為，華發上升路徑暢通的主要原因在于定位清晰，深耕優勢城市，以及擅長打造高端産品，後者受行業周期波動影響較小。

城市價值闆塊的偏好

華發股份的房地産銷售業務有銷售均價高的特點，據觀點指數監測，近年一直保持在2萬元/平方米以上。

數據來源：觀點指數監測及整理

銷售均價的保持與其項目選擇密切相關。

一方面，華發的項目主要布局在一二線城市的重點區位，在市場收縮的環境下這種表現特點更加顯著。2022年華發是為數不多保持拓儲的房企，在上海斬獲了5宗地塊，合計計容建築面積44.5萬平方米。據觀點指數統計，華發2022全年在公開市場獲取的土地計容建築面積78.6萬平方米，這也反映了華發未來布局的方向。

同期，華發在大本營珠海的擴儲規模達到24.4萬平方米，僅次于上海。這與華發當前的銷售組成結構類似。2022年全年華發華東大區的銷售金額占總額的比例為64.8%，珠海大區占比15.1%，居于前兩位，其後依次是華南大區、北方大區和北京區域。

這也意味着，華發對于城市目標的選擇已經非常清晰，将繼續維持當前的布局，以城市深耕的形式拓寬銷售護城河。

這一策略與當前多數房企的投資策略一致，但華發相對其他房企布局集中。在當前土地市場競争激烈的情況下，需要更加密切關注拿地機會。

另一方面，無論項目是位于房地産銷售相對活躍的一二線城市，還是位于經濟發展水平不太發達的地方，華發都會選擇落子于城市中價值較高的闆塊。

如華發在廣州目前僅有的一個項目是番禺的華發越秀和樾府，該項目盡管位置距離天河、越秀等市中心區有一定距離，但所在的萬博商務區是番禺區發展的重點片區之一。同時，項目位置靠近長隆主題樂園，當前售價達到6.2萬元/平方米，而番禺區新房均價目前在4萬元/平方米上下。該項目去化表現在區域内也保持着中上的水平。

值得注意的是，在增長顯著的銷售業績背後，華發股份的土地儲備增長並不顯著。從财報數據中可以發現，與行業整體趨勢一致，華發股份近兩年的土地儲備總量有所減少，2021和2022年度，分别減少19.2%和15.1%，這也側面印證了華發股份銷售的增長並非來自“走量”。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

據觀點指數監測，2020-2022年華發股份銷售均價分别為2.37、2.6以及3萬元/平方米。從今年前4月的情況來看，華發股份平均銷售價格基本穩定在3萬元/平方米左右。

市場需求的滿足與迎合

提升項目銷售均價，除了項目區位價值要高外，産品的設計也要跟上。

據觀點指數監測，華發股份開發的産品以豪宅和改善型需求為主，當前市場環境下高端産品的銷售下行幅度小于其他類型産品，為銷售保持增長奠定了基礎；同時，根據不同的項目區位和市場需求，華發亦相應打造了中高端産品。

整體來看，華發的産品線包括府繫、四季繫、城市繫、未來繫等，其中高端産品以“府繫”為主，中高端産品以“四季繫”為主。

戶型方面，觀點指數統計了武漢華發公園首府、無錫華發首府、中山華發首府等“府繫”産品的戶型情況，多數項目的戶型面積在100平方米以上，此外，亦規劃有144平方米以上的疊墅等豪宅産品。

而“四季繫”産品通常包含90平方米以下戶型，如江門華發四季的戶型面積覆蓋77至183平方米。

區位方面，“府繫”産品更多落地于成熟的居住區内，周邊不乏商場、醫院、公園等生活配套；而“四季繫”産品則更多位于新開發區或距離城市中心有一定距離的片區。

另外，華發亦通過星級社區入口、質感歸家動線、專屬管家服務等方式提升居住體驗，從而提升産品力，賦予項目高端屬性。

值得關注的是，盡管房地産市場需求下降，但這一變化對于優質項目的影響較小。

此前有分析指出，過去12個月居民中長期貸款占房地産銷售規模的比例低于20%，而過去這一比例一般在50%至60%，意味着舉債購房的人減少，而全款購房的人增加，也即現在買房的人群中大量是有錢人，這部分人不是剛需，優質項目更能吸引當前有意願和能力購房的人群。

延續深耕高端市場的路線，華發今年在其重倉的上海積極推盤。據統計，截止五月，華發在上海推出的項目包括闵行的華發建發缦玥、華發古美華府（兩次開盤）、華發半島華庭、華發四季河濱等，共計1244套房源。

觀點指數估算，上述加推産品貨值接近100億元（估算價格依據為備案均價）。據悉，以上房源均已售罄。

市場消息指，華發靜安華府預計第五批次入市，該項目屬2022年第三批次土拍中華發以約80.4億元的價格斬獲的靜安區中興社區地塊，房地聯動價11.9萬元/平方米，總貨值約120億元。

在加推的同時，華發亦繼續補倉上海。4月20日，上海首批集中供地第三天，華發聯合南通瑞城斬獲青浦西虹橋龍聯路北側07-02地塊，溢價率8.98%。

華發今年在銷售上可以實現多大程度的上升，值得期待。