原報告｜湖北聯投的期待與奧體闆塊

觀點指數 近期，土地市場的火熱表現備受關注。值得注意的是，不少房企重點投資的城市都出現了參與土地競拍的新面孔，尤其在近期不少房企重啟土地投資後，變得更為普遍。

在此之前，已有不少房企如浙江偉星房産、武漢城建、湖北聯投等房企在執行“走出去”的策略，在“大本營”以外的城市“攻城略地”。

2022年10月，湖北聯投在廣州的第三批次集中供地中，以32.11億元的底價競得廣州天河區瀝青攪拌廠地塊，樓面價38992元/平方米，成功落子廣州。正式獲取項目之前，湖北聯投集團便與廣州工控集團簽署了戰略合作協議，将在産業園區、城市更新、工程建設等領域展開合作。

更早之前，湖北聯投與越秀地産也有過不少項目合作，包括在廣州兩者與知識城集團三方聯合開發的越秀聯投知識城·居山澗。從歷史過往來看，湖北聯投在廣州並沒有獨立開發和操盤的項目。

今年2月，聯投·文津府舉行開工儀式，表示這将是湖北聯投首入廣州的標杆項目，定調了項目“高端住宅”的屬性。

這也意味着，湖北聯投對作為廣州“第一步棋”的天河瀝青攪拌廠項目寄予了厚望。

天河智谷的預期和現狀

天河瀝青攪拌廠地塊位于天河區東部，臨近黃埔區，從項目周邊現狀來看，該地區建設還不成熟，附近主要是城中村和一些規模較小的工業區，因此無論是打造剛需産品還是改善型産品，都需要從周邊地區吸引客源。

該項目案名定為“文津府”，不難看出，未來銷售的吸睛點之一将會是一路之隔的執信中學天河校區。

執信中學天河校區往年初中部均采用“自主報名＋電腦派位”方式招生，7個班計劃面向珠吉街範圍内的靈秀小學、奧體東小學、吉山小學、珠村小學、體育東教育集團均和小學等公辦小學地段範圍内“人戶一致”的天河區學籍小學畢業生。即為街道提供294個學位就近入學。

值得注意的是，上述小學招生範圍主要是附近的小區，亦即是聯投文津府的競品，因此即使住址就在校址附近，但派位結果未必十分理想；高中部則以中考分數為錄取標準，首年招生分數線便比本部高，競争非常激烈。

因此，執信“學位房”的身份對于市場吸引力未必足夠。

從片區規劃來看，天河瀝青攪拌廠地塊處于天河智谷片區旁，後者定位為廣深科技創新走廊重要科創與文創節點，将建設科技創新、文化創意園區。

因此，未來發達的交通或将成為該片區的一大特色。2018年公布實施的天河智谷片區規劃顯示，該片區将通過“三橫兩縱”高快速路和11條軌道線路實現與智慧城、金融城、第二CBD等重要片區的快速聯繫，並通過白雲機場、廣州南站與其他城市通達互聯。

而産業方面並不突出，圍繞奧體中心，該片區未來将以綠地為主，另外規劃有商業用地、商務用地等第三産業用地。由于歷史原因，片區内不少建築物、土地的産權模糊，改變現狀前需要解決這些物業的權屬問題，因此，片區規劃兌現需要較長的時間。

湖北聯投拟将文津府打造為高品質人居標杆，但這一目標並不能脫離周邊環境僅靠項目本身來實現，需要結合周邊環境的改善而提升項目的價值，但現階段看，還有一段距離要走。

整體來看，不管事從教育，還是産業配套來看，天河瀝青攪拌廠地塊的含金量都不算太高，初入廣州的湖北聯投若想用“文津府”這個招牌在廣州打出名堂，需要想辦法彌補地塊區位和配套的不足。

新舊項目包圍

此外，應對項目周邊的競争對手，對于聯投文津府來說也是不小的挑戰。

新房方面，聯投文津府需要與勁敵珠江花城競争。珠江花城當前在售的是四期組團，未來還規劃有五期和六期組團，是一個長周期項目；聯投文津府總規劃建築面積8.24萬平方米，預估總貨量約500套。

産品上，珠江花城覆蓋88至140平米的三至五房戶型，聯投文津府産品建面從108到180平方米不等，意味着在改善型産品上将有很大的競争關繫。值得注意的是，珠江花城的小戶型項目一直以來都是“剛需天堂”，面積小、得房率高，單價和總價都相對較低，且貨量大，因此，剛需項目在片區内已經很難超越珠江花城。

改善型産品要與珠江花城競争也有一定難度，主要原因在于後者項目的戶型實用性較高，得房率近九成。但即使是這樣具有性價比的改善型産品，市場青睐度也不高，遠不如小戶型産品受歡迎。

聯投文津府在此基礎上向更奢華的方向做差異化，是減少競争的必然選擇，但成效未必顯著。

除了購房者更青睐小戶型産品外，也因為天河智谷片區當前有不少高端項目，以二手房為主，包括招商雍華府、龍湖首開天宸原著、華潤天合、金地天河公館等，這些項目位于牛奶廠豪宅闆塊，與聯投文津府的定位有一定重合度。據了解，牛奶廠二手房挂牌均價大多在8.5萬元/平方米以上。

與挂牌價格不同，牛奶廠闆塊二手房成交價大約七萬元/平方米出頭，中介信息平台顯示，近期華潤天合三房戶型成交單價7.2萬元/平方米，金地天河公館四房戶型成交單價約7.3萬元/平方米，招商雍華府和龍湖首開天宸原著的部分四房單元成交單價可以達到8.3萬元/平方米左右。

天河瀝青攪拌廠地塊樓面價38992元/平方米，按此價格的1.8倍計算，售價則會在7萬元/平方米以上，目前項目吹風價為8萬元/平方米，若按此價格計算，文津府大部分單元總價都會在1000萬元以上。

在價格與項目定位相當的情況下，購房者會選擇華潤等老牌開發商的二手房産品，還是高調的新進企業湖北聯投的新房，似乎要打一個問号。

因此，盡管湖北聯投對文津府項目抱有很大期望，但這個項目想要獲得成功並不是一件容易的事情。目前，該項目已經開放了生活體驗館，樣闆房也開放在即，是一炮而紅還是厚積薄發，湖北聯投的廣州首秀即将開始。