集中開業潮 | 2023年4月住房租賃發展報告

觀點指數 回顧2022年企業經營業績可以發現，租賃企業以往規模年超兩位數的增長時期不復存在，擴張腳步逐漸放緩，轉而更關注運營效益的提升，受益于此，行業盈利難題正逐步改善。

期内，企業開店熱情高，其中新開項目中規模最大的是泊寓院兒·海灣社區，項目可提供8000套租賃房源，采用長短租期結合的模式。同時期内部分企業開始畢業季的租房促銷活動。

政策端繼續通過“支持與嚴管”的相關舉措推動租賃市場向前發展。政策推動下，行業金融支持開始走向成熟，以建行為代表的金融機構持續建立住房租賃金融服務新體繫。

運營質量獲進一步重視，普通公寓抗風險能力強

期内，部分規模化的住房租賃品牌披露2022年全年的相關業績數據。

數據來源：觀點指數統計

在管規模方面，圖表中提及的12家租賃企業合計已開業房間數達64.11萬間，泊寓以管理房間數21.51萬間以及開業房間數16.66萬間遙遙領先，緊随其後的是龍湖冠寓，已開業房間數達11.6萬間。同時，有巢公寓、瓴寓等企業的規模增長也不容忽視。

數據來源：企業公告，觀點指數統計

據觀點指數統計，目前已披露2022年全年業績的4家租賃企業總營收為70.55億元，除招商伊敦外，多數租賃企業收入相較2021年實現增長。

結合開業規模來看，可以發現企業以規模換效益的趨勢明顯。2022年泊寓、冠寓以及招商伊敦的已開業規模分别同比增長4.45%、9.45%以及7.49%，以往長租公寓市場開業規模年超兩位數的增長時期也不復存在，企業擴張腳步逐漸放緩，更多關注運營效益的提升。

冠寓自2021年實現首次年度盈利後，2022年收入再次實現增長，幅度為7.72%，同時冠寓在集團運營收入中的占比提升至20.2%。而招商伊敦2022 年未扣除租金減免的運營收入為10.25 億元，實現6.84 億元的EBITDA。

針對盈利問題，萬科管理層在2022年業績會中表示，泊寓實現報表盈利的目標不會改變，並且該盈利目標是在成本法下的盈利，即沒有重新估值。同時基于管理能力的提升，泊寓最近兩年大部分是以輕資産的方式獲取項目。

數據來源：觀點指數統計

觀點指數根據規模、收入、出租率數據簡單計算，可以看到已披露運營數據的租賃企業平均租金水平低于2000元/間/月的有泊寓、冠寓、有巢公寓。而平均租金單價最高的為招商伊敦，2022年全年平均租金單價水平為4143.54元/間/月。

據觀點指數了解，招商伊敦40%以上的項目位于深圳，超一半項目位于一線城市，同時高端服務式産品項目數占比達14.63%。核心城市以及服務式産品加持下，其項目平均定價也相對較高。

從前文提及的租賃企業2022年全年收入情況可以發現，普通公寓抗風險能力更強。這一點再招商伊敦服務式産品和人才公寓産品的收入及出租率數據上也有所體現。

據觀點指數統計，2022年全年其在管6個服務式項目（含香港項目）的平均出租率為53%，較2021年平均出租率數據下滑5%，服務式項目全年收入同比下降30.12%。人才公寓産品的出租率和收入分别下滑4%和8.38%。

大社區吸引力不減，企業開店情緒高漲

從已公布運營數據的集中式租賃企業來看，目前已開業房源數突破十萬間的企業有泊寓以及冠寓。

報告期内，泊寓在開店上繼續發力。4月，泊寓院兒·海灣社區全新開業，項目占地面積13.6萬平方米，提供8000間租賃房源，規劃9000平方米商業面積，是廈門規模最大的租賃社區。

該項目位于島内機場北臨空産業核心區，臨近廈門大橋、集美大橋重要交通樞紐，車程約15分鐘到廈門高崎機場，園區北門步行2分鐘到海邊。項目采用長短租期結合的模式，短租一天價格為168元/晚。

觀點指數發現，泊寓院兒客群聚焦城市白領，提供大體量租賃住房供給的同時，社區内融合商業業态，打造復合型社區。區位選擇，集中在地鐵沿線或産業聚集區周邊。

如泊寓院兒·成壽寺社區包含公寓和商業兩大模塊，可提供約901間租賃住房以及3000平方米的商業面積，是全國首個集體土地租賃房項目；而泊寓院兒·高立莊社區總建築面積19萬平方米，可提供租賃住房1706套，商業及辦公配套業态共計4萬平方米，項目距離豐台科技園5公里。

來源：觀點指數統計

回顧報告期内企業的新增入市項目，據觀點指數監測，共計錄得12個項目開業，較上個報告期出現大幅增長，租賃市場迎來企業集中開業潮，涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、有巢公寓、城家公寓、安歆公寓、中海長租公寓以及樂璟生活社區等。

除泊寓新開項目是千套以上的大體量項目外，其他披露開店房間數的多為主流的小體量項目。同時企業在城市選擇方面偏向于成都、南京、長沙、佛山以及一線等熱門城市。

同時觀點指數注意到期内以泊寓、方隅公寓為代表的租賃企業開始啟動畢業季租房優惠活動，為把握七到八月的租房旺季機會，今年租賃企業提前開啟畢業季租賃優惠活動，以及進行項目入市時間的規劃。

來源：觀點指數統計

除此之外，企業在拓店方面腳步不停。碧家、雅詩閣以及安歆公寓等租賃企業期内均有新拓項目，期内拓店城市主要集中在一線城市。

值得注意的是，朗詩綠色生活期内發布公告稱收購朗詩寓輕資産運營業務已獲股東會審批通過。朗詩綠色生活通過收購朗詩寓長租公寓委托運營管理業務，将深入布局長租市場。

政策支持不斷，金融支持開始走向成熟

政策方面，今年以來，中央及地方繼續以發展保租房為核心，頒布金融支持、資金監管、公積金支持、财稅支持、租購聯動等相關舉措，推動租賃市場穩健發展。

來源：觀點指數統計

期内頒布的政策類型主要集中于租賃資金監管、地方租賃用地供給、存量房改造、鼓勵保租房REITs發行以及地方關于發行保租房REITs的具體指引。監管與支持成為近兩年租賃市場的高頻詞。

政策的推動下，金融機構積極開展金融支持動作。

以建行為代表，截至2022年末，建行公司類住房租賃貸款余額2421.92億元，較上年增加1087.31億元，增幅81.47%，支持住房租賃企業超過1000家、保障性租賃住房項目超過600個。

2022年末，旗下經營住房租賃業務的建信住房資産總額達140.40億元，淨資産8.20億元，2022年淨利潤 0.78億元。

期内，建行繼續深入布局租賃市場，攜手天津市政府合作設立天津市住房租賃子基金，子基金由中國建設銀行與天津市政府共同出資組建，首期認繳出資規模15億元。該基金主要投資于企業自持住宅、存量商辦物業等存量資産，與建信住房租賃基金運作模式不謀而合。

供給量回落，挂牌租金有所回升

報告期内（2022年3月），全國住宅挂牌出租80.9萬套，供給量環比下降2.18%，普通公寓挂牌出租1.52萬套，環比上漲7.8%。

春節後復工復産帶來的小陽春現象逐漸消散，業主挂牌積極性緩慢回落。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

城市租金表現方面，據觀點指數監測，報告期内（3月）北京住宅租金平均單價達123.49元/月/平方米，是唯一突破120元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為100.53元/月/平方米。

一線城市北京、深圳及廣州挂牌租金均實現上漲，漲幅分别為5.28%、9.09%以及8.01%，漲幅在10%以内，租金單價在區間内波動。上海挂牌租金則延續微降走勢，降幅為1.74%。

整體來看，觀點指數監測的10個城市平均租金為69.57元/月/平方米，環比上月上浮4.43%，較去年同期上漲9%。其中60%的城市出現挂牌租金上升走勢。相較2022年同期，多數城市挂牌租金實現上漲。租賃市場租金回升，同時較去年同期上升明顯。