碧桂園服務獲狀元 華潤萬象逆流而進盡顯财務亮色 | 财務表現報告

觀點指數 2022年，在宏觀經濟和地産開發等不利因素的疊加下，物業服務企業仍然保持了基本面的穩健，以輕資産、低杠杆的模式穩步運營，充分證實了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對關聯方的依賴，獨立性正穩步提升，行業自身也在不斷探索新的發展路徑和增長點，服務的深度和廣度都在躍飛。

行業歷經風雨。在增長放緩、問題變多的同時，企業在資本市場的估值水平也不斷下降。不過，這一切正在轉變，物業服務企業展現出了極強的經營韌性，行業強抗周期性正在凸顯。

觀點指數研究院在2023觀點物業大會上發布《卓越指數 • 2023物業服務年度卓越表現報告》，聚焦探讨物業服務行業的經營發展、多元開拓、資本對接以及經驗和趨勢。

以下為《2023 物業服務上市企業卓越财務表現報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點物業卓越指數 - 觀點網 (guandian.cn)閱讀。

在資本的助推下，過去數年衆多物業服務企業從房地産集團中獨立並上市，行業也逐漸從單純的地産附屬慢慢向自主運營，獨立發展的方向進化。在交易所單獨上市，也讓外界有了通過報表更細致觀察物業服務行業和企業的窗口。

物業服務企業的經營模式天然具備輕資産和穩定現金流流入的特質，且通常有息負債少，财務壓力相對小且資産負債結構安全，在财務領域和地産等重資産行業相比，具備相當高的安全性和穩定性。

觀點指數從上市物業企業的财務報表出發，通過對資産負債表、利潤表以及現金流量表的深入分析，並聯繫物業企業實際運營業務，從經營者、投資者等各種不同視角，建立專業研究體繫，綜合評估上市物業企業的盈利能力、成長性以及抗風險能力，並最終發布“2023物業服務上市企業卓越财務表現”研究成果，旨在盤點和表彰過去一年在财務方面表現卓越的物業服務企業。

從研究成果名單來看，碧桂園服務收獲狀元，華潤萬象生活、雅生活集團逆盡顯财務亮色。

碧桂園服務急流勇退，取舍有度，對不良資産進行及時處理，雖然對當期淨利造成一定負面影響，但資産健康度大幅提高，整體收入仍然錄得大幅上漲。

物業服務行業目前仍處快速發展期，外拓活動密集，企業的成長能力至關重要。觀點指數選取了過去數年的年淨利潤增長率（CAGR）以及營收、資産增長率等指標來綜合考察物業企業的成長能力，去年物企淨利整體下行明顯，因外部環境影響計提壞賬為主要原因，但這也有利于提高企業資産健康度。在淨利、營收及增長率等方面，華潤萬象生活以及寶龍商業等物企表現較為突出。

物業本質是服務業，收入端主要是物業管理費及增值服務收費，而成本端則以人力成本為主。除了收入端打開更多盈利通道外，成本管控也至關重要。觀點指數選取了淨資産收益率、銷售毛利率等指標，綜合分析物業企業的盈利能力。在利潤率方面，由于基礎物管服務通常毛利率較低，因此增值服務占比較高、管理有較多商業物業項目或進行購物中心運營業務的物業企業優勢明顯，寶龍商業、濱江服務以及越秀服務等為其中的典型代表。

另外，通過對資産負債結構、應收賬款和企業現金流狀況的分析，觀點指數亦考察企業的經營可持續性、現金流健康度以及回款的能力。去年行業整體受宏觀環境沖擊較為嚴重，雖然物業服務行業有息負債並未明顯增加，整體資産負債結構也仍然健康，但現金流周轉顯著放緩，應收款普遍高企。不過，在此環境下，仍有部分物企取得了卓越表現，例如保利物業為代表的國資物企表現要相對好于整體民營物企。

過去一年，由于受地産行業波及，物業服務企業的财務安全性受到了巨大挑戰；不過，從物企披露的2022年業績可以看出，大部分物企都有對相對劣質的業務或項目進行退出，或對應收款和商譽進行了大比例的計提，這是在對過去的不良業務和資産進行大面積清洗，在将風險進一步剝離之後，物企今後的财務狀況會愈加穩健。