“納保”新篇 | 2022十月住房租賃發展報告

觀點指數 春節前的租房淡季即将到來，市場租房需求逐步下滑，業主挂牌積極性降低，同時多個重點城市出現租金下滑。為穩住出租率水平，市場化企業或将通過租房優惠活動來吸引及留住租戶。

同時在需求縮減的情況下，樣本企業開店的積極性變低。不過，受政策和金融紅利的推動，企業參與保租房建設管理的積極性提升，同時多地也在推進納保工作。

除了保租房熱度持續不減外，保租房REITs也在加速落地，報告期内國内第四單保租房REITs正式提交申報，目前已獲上交所反饋。

租賃企業方面，值得關注的是上半年魔方公寓受疫情波及，在項目擴張、出租率和淨利潤等方面受到負面影響。

開店積極性疲軟，疫情下魔方難縮成本

從已公布運營數據的租賃企業來看，在管租賃房源規模最高的無疑是分散式企業相寓。區别于集中式公寓，分散式企業在房源獲取上更為靈活便捷。

來源：觀點指數整理

注：魔方出租率為截至2022年6月30日直營模式下出租率水平

報告期内，瓴寓國際與杭州城市土地公司就杭州丁橋人才房項目達成合作。項目總建築面積7.2萬平方米。可提供624套公寓，項目将于2023年初竣工並于2023年上半年投入市場。

依托國資企業的物業資源，租賃企業通過輸出項目建設、運營管理等優勢，不失為擴大市場占有率的重要途徑。

值得注意的是，9月26日，魔方生活服務成為首個赴港沖擊IPO的租賃企業。此次IPO募集資金将主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓産品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據觀點指數了解，截至2022年6月30日，魔方生活服務共有7.62萬套在營公寓，分布在全國26座城市，今年上半年，魔方生活服務收入為8.5億元，同比增長24.1%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

要關注到的是，上半年魔方生活服務在規模實現增長的同時，出現了增收不增利的情況，淨利潤僅為41萬元，而去年同期為1.62億元。

對于淨利潤大幅下跌，魔方表示上海項目的營銷工作于封城期間停滞且無法發揮作用，出租率受到影響且未能達到增長預期。同時，繼續擴大公寓網絡的預定計劃也因疫情而受挫，新項目開業以及進一步的戰略性收購也因疫情而延遲。

據觀點指數了解，魔方公寓的運營模式主要有以下兩種：直營模式、加盟管理和第三方托管模式。前者在營房間為50074套，占比達65.72%。數據顯示，今年上半年直營模式收入8.09億元，占同期總收入的95.2%；2019年至2021年，直營模式産生的收入占同期總收入的比例也均超過94%。

直營模式下，即使出租率或收入下滑，魔方的運營成本及開支也難以按比例削減，每月仍需向業主支付租金、房間維護成本，運營成本以及員工薪資等各項成本開支相對固定。

因此，出租率以及收入下降會導致魔方盈利不成比例減少，給淨利潤及經營業績帶來壓力。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在重點城市疫情散發的背景下，作為主要收入來源的直營模式面臨出租率下滑的危機。

2022年上半年，魔方公寓直營模式下成熟期項目平均出租率為83.9%，較年初的88.5%下滑4.6%。上半年整體直營模式平均出租率為82.4%，較年初縮減4.1%，其中，藍領公寓出租率為85.4%，白領公寓出租率為81.2%，出現下滑。

來源：觀點指數不完全統計

樣本企業新增項目入市方面，據觀點指數監測，報告期内共計5個租賃項目開業，新增開業樣本企業主要有城家公寓、金地草莓、中海繫長租公寓、冠寓以及城方。開業項目數相較上個報告期出現大幅縮減，畢業季過後市場租房需求縮減，企業開店積極性不高。 

值得注意的是，報告期内新增開業的5個租賃項目中，有2個是保租房項目，分别是上海地産城方·虹橋璟智公寓和龍湖冠寓西安體育學院店。

在政策及金融紅利推動下，租賃企業對保租房發展的信心提升，同時積極參與到保租房建設管理中。

保租房REITs加速落地，維持長期穩定收入成重點

首批三只保租房REITs成功上市不久，華潤置地發布公告稱拟分拆華潤旗下位于上海的保障性租賃住房項目作為基礎設施類公募REITs底層資産，預計募集金額為11.2億元。

這是第四單正式申報的保租房公募REITs，同時也是首單房企申報的保租房公募REITs。

來源：觀點指數不完全統計

近期，該項目獲得上交所反饋，反饋意見主要涉及項目合規性和項目估值兩個問題。

合規性方面，反饋意見主要關注基金資産運營期限（原則上運營3年以上）和持續穩定收益的情況，項目估值方面要求基金管理人對于估值合理性進一步說明並完善相關資料。

關于底層資産方面，據觀點指數了解，該基礎設施REIT的底層資産為有巢國際公寓社區泗泾店和有巢國際公寓社區東部經開區店，兩者均是保障性租賃住房，入市時間均為2021年，運營期限均未達3年要求。 

來源：觀點指數整理

觀點指數認為，保租房概念被關注也就一年多時間，目前市面上運營超3年的保租房項目比較少，從已上市首批三只保租房REITs底層資産來看，運營超3年的項目並不多，交易所或對保租房運營期限有所放寬，租賃企業應更關注如何維持長期可持續的收入。

同時，已上市3只保租房REITs的原始權益人，均不是以住宅開發為主業的房地産企業，華潤置地通過此次申報，将有望成為首個涉足保租房REITs市場的房地産企業。

随着各地保租房認證辦法的發行，将極大刺激企業納保工作的推進，吸納更多項目納入保租房的管理，有效增加市場供給。對于房企而言，發行公募REITs将是實現集團融資渠道多元化的重要途徑。

此外，10月9日，天津泰達人才安居有限公司作為招標人，披露“保障性租賃住房公募REITs項目公募基金管理人及資産支持專項計劃管理人采購項目競争性磋商公告”。公告中表示，招募保障性租賃住房公募REITs項目公募基金管理人及資産支持專項計劃管理人，項目資金來源為自籌。

這也標志着天津市正式啟動保障性租賃租房基礎設施公募REITs發行工作，該項目資金來源為其他資金（國有資金）。

各地保租房REITs加速落地将有助于盤活存量閑置資産，推動保租房新增投資，回收資金用于保租房建設，促進形成良性循環，同時推動國内公募REITs市場實現進一步發展。

多地租金出現下滑，租賃市場預計持續穩中微跌

報告期内（2022年9月），全國住宅挂牌出租70.2萬套，供給量環比下降8.12%，普通公寓挂牌出租1.22萬套，環比下降16.44%。

觀點指數認為，受春節前租房淡季的影響，個人租賃房源挂牌出租積極性減弱，租賃房源供給減少，在需求走低，市場供給減少下更考驗市場化租賃企業的去化能力。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内（9月）北京住宅租金平均單價達115.72元/月/平方米，是唯一突破110元/月/平方米的城市；其次是上海，租金單價為102.71元/月/平方米。

環比方面，四個一線城市北京、上海、廣州及深圳住宅租金均出現環比下降，跌幅分别為1.29%、5.6%、0.87%以及6.25%。整體一線城市平均租金為91.77元/月/平方米，環比下跌3.68%。

其他6個城市的租金水平同樣出現不同程度地走低，降幅從0.18%到8.88%不等，其中跌幅最大的是天津，除杭州及天津跌幅較大外，其他城市下跌幅度均在5%以内，降幅最小的是廈門。

總體而言，9月觀點指數監測的10個城市均出現租金環比下降，10個城市平均租金為65.43元/月/平方米，環比下跌3.6%，下跌原因或是由于畢業季帶來的租房需求已消散，以及春節前的租房淡季出現，租房需求減弱，企業或選擇通過租金優惠活動來吸引、留住客戶。

結合租賃市場行情及以往同期租金走勢，觀點指數預計下月整體租金或将出現穩中微跌。

政策多維度推動發展，各地加快籌建保租房

政策方面，最近再次強調租購並舉，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

來源：觀點指數不完全統計

報告期内，籌建保租房進展動态方面，多個城市積極推動保租房建設，加快落實十四五籌建目標。

盤活閑置資産、集體用地建設租賃住房等成為籌建保租房的重要途徑，同時城市公租房公司利用自有資源加快保租房入市。

保租房認證方面，報告期内佛山新增在建的匯通大廈認定為保租房項目，據觀點指數了解，已有多個城市發布保租房認證的相關辦法，同時租賃企業正積極推動納保工作的開展。

來源：觀點指數不完全統計

回顧報告期内租賃行業相關政策，主要是涉及多渠道增加租賃住宅房供給，其中包含公積金優惠政策吸引增加租賃住房供給、改建租賃住房、盤活閑置資産、存量土地建設等多種渠道，同時也有城市頒布相關政策對保租房的租金、建設、管理等多方面做出要求。