復蘇的契機｜2022五月廣州房地産市場報告

觀點指數 日前，廣州統計局發布的廣州市一季度經濟數據顯示，2022年一季度全市完成固定資産投資額同比增長9.3%，其中，房地産投資同比增長12.7%。

鑒于去年一季度房地産市場受調控影響尚處于高位，今年一季度廣州房地産市場投資端表現活躍。

統計數據顯示，2022年一季度廣州住戶貸款同比增長10.8%，其中，住戶中長期貸款同比增長12.4%，交易情況比較樂觀。

從網簽情況來看，廣州房地産市場仍然比較低迷，但由于網簽通常滞後于交易時間，未來有很大回升空間。

特别是五一假期期間推售活躍，對短期内網簽将有較大貢獻。

荔灣發文監管舊改資金

4月11日，荔灣區住房建設和園林局發布了《舊村莊全面改造項目復建安置資金監管及撥付的工作指引》，将對荔灣區舊村莊全面改造項目復建安置資金實行專戶監管。

規定監管專戶内資金總額不得低于當期項目剩余復建安置所需資金的30%，繳存方式為無條件銀行履約保函加現金方式。

這樣的監管方式一方面是對舊改項目實施和村民權益的保障，同時從資金繳納的額度和繳存方式來看，亦有考慮到企業在資金方面的運用和需求，並不全然要求繳納現金。

近期，包括海珠石溪村、黃埔珠江村等舊改項目曾傳出承租物業租金、臨遷安置費未按時支付的消息，暴露出舊改項目存在的資金隐患，亦凸顯舊村改造復建安置資金監管的重要性。

首批供地穩中向好，收金341億

廣州市2022年首批集中供地落幕，18宗挂牌地塊最終成交17宗，其中2宗溢價成交，15宗底價成交，出讓地塊總成交金額為341.4億元，平均溢價率1.2%，出讓總建面261.6萬平方米。

從成交結果來看，國資拿下了本次出讓的大部分地塊，民企僅蘭園控股及大華集團各有一幅地塊入賬。

拿地最積極的是廣州地鐵，獲白雲區、海珠區地塊各兩宗，總地價達到165.19萬元，是唯一拿地價格超50億元的企業，其中海珠區赤沙車輛段地塊價格達94.5億元，是本場土拍總價最高的地塊，而廣州地鐵此前擁有同地段的其他地塊目前項目已經入市，由越秀操盤，新地塊繼續與越秀合作的可能性很大。

此外，本次集中供地兩宗溢價成交地塊分别為白雲區空港大道中東側地塊和金橋二期地塊，分别由中海和蘭園控股獲得。

中海沒有繼續加倉海珠，而選擇了進軍白雲，此次供地競得地塊位于白雲新城北部，闆塊内住宅項目稀缺，區位利于開發高端項目，地塊引來了中海、保利、龍湖、華潤、綠城、粵海、和記黃埔等多家企業報名，最終中海以27.19億元加9%配建面積的條件将地塊收入囊中。

蘭園控股競得的金橋二期地塊位于廣佛交界芳村，是本批次地塊中起拍樓面價最貴地塊，達到30179元/平方米，中海、星河亦參與地塊競拍，最終蘭園控股以5.5億元拿下，成功插旗老城區，而目前蘭園控股的項目如陽光城蘭園翡麗灣等主要布局在外圍區域。

整體來看，此次集中供地呈現出穩中向好局面，地塊質量高，出現了頂價成交情況；另外，深耕本地的企業優勢較大，民企也有不少參與機會，但參拍信心仍有較大修復空間。

新房批售大增，網簽有望回升

4月廣州新房網簽仍處于低位，一方面網簽繫統維護可能導致部分網簽滞後；另一方面疫情反復、市場信心尚在修復過程中，網簽暫時未能回升。新批準預售方面多個項目“備戰五一”，4月項目取證積極，天河、荔灣亦有不少項目上新。

據廣州中原數據，4月廣州新建商品住宅網簽5458套，同比下降48.9%，環比下降3.6%；網簽面積57.8萬平方米，同比下降51.2%，環比下降5.6%。增城區、番禺區、黃埔區網簽體量較大。

據觀點指數統計，4月廣州新建商品住房批準預售10193套，環比上升148%；批準預售面積112.7萬平方米，環比大漲177.9%。其中萬科金域曦府、萬科四季花園、新世界星輝、大華紫悅府等項目取證體量較大。

随着批準預售上升，項目開盤數量亦有明顯提升，在項目營銷發力的情況下市場總成交量将有一定上升，並逐步體現在網簽數據上。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理

由于批售積極，疊加網簽同比有較大幅度下降，4月廣州一手住宅去化周期上升。截至4月末，廣州市新建商品住宅可售套數約10.4萬套，可售面積1114.2萬平方米，去化周期13.2個月，較上月增加1個月。

分區來看，4月僅越秀區、天河區去化周期縮短，其余區域去化周期均拉長，其中南沙區、荔灣區、增城區去化周期上升明顯高于全市平均水平。

琶洲南TOD低調開市，五一營銷項目分化

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有21個項目加推，3個項目開盤，共推出約3600套住宅單位，半數項目在“五一”假期期間有進行推貨。

報告期内銷售表現回暖，但項目之間呈現較大的差異，越秀星樾、品越華府首開獲得“開門紅”，保利羅蘭國際、珠江鉑世灣等加推亦有不錯表現，但部分項目並未在這一波促銷熱潮中實現突破。

品越華府即琶洲南TOD項目是今年上半年最火熱的項目之一，由于琶洲産業引入不斷兌現，發展前景明朗，此外琶洲住宅稀缺，TOD項目更是難得一遇，因此品越華府熱度非常高。

五一假期前首次開盤推出三棟共288套住宅，有142、210、265、310平方米四個面積段，價格根據面積從9.2至14萬元/平方米，開盤兩天即售罄。

值得注意的是，4月7日越秀地産宣布從原購地方廣州地鐵手中收購項目公司51%股權，目前該項目由越秀地産持有全部股份。

而越秀星樾位于黃埔區開創大道香雪地鐵站附近，是科學城闆塊内TOD項目，五一期間加推280套120至193平方米住宅，均價約3.9萬元/平方米，去化近九成；同樣是黃埔TOD項目的越秀星航五一期間加推120套88至119平方米産品，去化表現較差。

星樾與星航項目的銷售差異，首先在于配套差異，香雪闆塊配套相對完善，附近有肉菜市場、商業廣場，而星航項目位于廟頭地鐵上蓋，附近舊改正在進行中，缺乏生活氛圍，配套亦不完善。

另一方面，越秀星航加推均價約4.7萬元/平方米，在黃埔區目前在售樓盤中偏高，更靠近主城區的魚珠闆塊在售項目均價亦不過5萬元/平方米。