數字化運營大勢所趨-《2022數字化運營白皮書》節選一

前言

"放眼世界，我們面對的是百年未有之大變局"。在當今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經濟受到大沖擊，截至目前尚未從余波中脫身。物聯網、雲計算、人工智能、大數據、5G等技術的發展日新月異，彼此間深度融合而迸發出的商業價值更是無限，成為全球幾乎所有國家和地區經濟發展依托的重要抓手。

在發布的十四五規劃中，數字化發展拓新與守成兼而有之。規劃提出，促進數字技術與實體經濟深度融合，賦能傳統産業轉型升級，同時催生新産業新業态新模式，壯大經濟發展新引擎。此外，規劃提出适應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新，構築全民暢享的數字生活。

國家互聯網信息辦公室發布的《數字中國發展報告(2020年)》中披露，我國數字經濟總量躍居世界第二，數字經濟核心産業增加值占GDP的比重達到7.8%，至2025年該比重将提高到10%。

從無到有，從少到多，從傳統方式轉變到數字技術，是數字化轉型的必經路徑。對于各行各業來說，這已不是選擇題，而是主動擁抱變化的必修課。

房地産和相關行業亦是如此。最新一輪的地産暴雷中，企業主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執着于舊有發展節奏，未能快速響應政策和環境的變化，進行适應性調整，因此失去了發展的動力。企業要清楚認識到，房地産和相關行業已經從高速增長的狀态中冷卻下來，與此同時，伴随融資通道收縮、盈利能力受限，曾經行業形成近乎慣性的粗放、高杠杆、高周轉、高增長的發展模式不再适用。

未來的20年，房地産和相關行業将加速進入效率為王、管理紅利時代。面對後地産時代的諸多變化、未知、迷茫與不确定性，數字化至少将會在：企業内部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鍊重塑、數字化生态圈建設及占據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。

展望未來，數字化建設程度的高低，将成為影響企業競争力強弱的核心因素，未能盡善者将面臨淘汰。

而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦于地産産業鍊的後端，對資産持有運營和客戶全生命周期服務環節的提質增效、節能減排、産品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能夠助力企業在地産微利時代做好深耕。如果說過去房地産和相關行業是基于開發環節做“加法”，未來則是立足于運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業将被行業抛下。

觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地産和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，借助數字技術和手段更好地提升建築空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來颠覆性發展。

觀點指數研究院

中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形态。作為産業變革升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對于房地産行業而言，告别紅利時代，轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。

作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地産行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競争力的主動作為。

數字化轉型無疑将帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。

目前，房地産行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型範式或成功的轉型經驗。如何找準投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體繫、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓衆多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正确路徑，並非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地産行業學習與借鑒其他行業的成功轉型思路，也需要各房地産商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國房地産行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入了解當前房地産和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地産行業加速推動綠色高質量發展。

在施耐德電氣看來，雖然房地産行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必将貫穿企業的全生命周期。最終實現推動産業鍊條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收獲經濟回報。

未來已來，施耐德電氣願攜手房企合作夥伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共赢數字化時代！

施耐德電氣

何為數字化運營？

基于産業鍊條，觀點指數研究院将房地産和相關行業的數字化分為以下四類：企業内部運營管理數字化、建築空間開發建設施工過程中的數字化、交易流通環節的數字化、已建設完成的建築空間的數字化運營（包含資産持有運營和客戶全生命周期服務）。

對于前三者，本白皮書不做重點分析及研究，我們在此所探讨的數字化運營，聚焦于已建設完成的建築空間的數字化運營，指将原本以人的經驗判斷來執行的運營方式轉化為能夠自動化的運營方式，具體包括創造與之密切相關的各項管理工作的總和，涉及樓宇管理繫統、能源管控繫統、物聯網平台搭建以及智能産品應用與服務等，覆蓋智慧園區/商業地産、智慧社區、智能家居、養老/文旅等領域。

觀點指數研究院認為，行業進入“微利時代”，未來的利潤來源将由一次性的開發、租賃、銷售環節轉變成對于資産的持有運營和客戶全生命周期的服務環節。因此，探讨已建設完成的建築空間的數字化運營，對于企業厘清行業數字化發展誤區，辨明未來方向尤為重要。

來源：觀點指數調研及整理

數字化運營核心目標：應對變化

無論是數字化亦或是聚焦到運營端，其核心目標是給予企業适應變化以及靈活應對的能力，即韌性。

房地産及相關行業有着顯著的行業屬性，即重資金、流程復雜，短期内上述因素不會發生颠覆性改變。事實上，當前最大的挑戰者來源于行業自身，也即是持續自省和轉型，主動擁抱變化。

根據國家統計局數據，2021年房地産業增加值為77561億元，GDP占比約6.8%，撬動了約4-6倍的GDP份額。未來這條傳導鍊弱化，行業降速時，房地産該如何蛻變？目前行業依舊處于探索階段，不斷嘗試但鮮有突破，數字化運營的出現至少提供了一個新的方向與機遇。

擁抱數字化運營的要義

在對數字化運營進行全面觀察之前，有必要對房地産行業的數字化進行了解，這樣有利于更深刻地認識數字化運營的必要性、緊迫性以及應該如何前瞻性發展。

回顧房地産及相關行業的發展歷史，每一次行業陷入低潮時，都變相推動了信息化、在線化乃至數字化的建設浪潮——因為發展速度放緩，有了更多的時間去反思及尋找未來的方向。早在2008年房地産及相關行業發展低潮時，信息化建設就被重點關注，2014年行業再度陷入低迷，這一階段信息化建設達到高峰期，而2020年疫情的出現，更是極大掀起了數字化建設的熱潮。

我們傾向于将2020年定性為房地産及相關行業數字化建設的元年，因為疫情的沖擊，使得企業的管理團隊無法到達一線、工程師無法勘探實地、銷售層無法與客戶線下溝通、運營服務不能很好觸達……種種困難成為了助燃劑，令決策層深刻意識到不能滿足于簡單的信息化以及在線化，而是要加快各個環節的數字化布局速度，利用數字化進行裂變，甚至未來能夠實現智慧化。

觀點指數認為，數字化至少将會在五個方面賦能乃至重塑房地産和相關行業。

其一是對于企業内部效率的提升，通過數字化建設，形成管理體繫與業務標準的統一，流程再造，提高效率、少犯錯，較大地提升各個部門的協同效應，促成企業内部高效運轉，向管理要紅利。未來的20年，房地産及相關行業将加速進入數字化帶來的效率為王、管理紅利時代，未能盡善者或會消亡。

其二是站在資産和客戶的角度，用數字化手段提升運營和服務的質量，這一過程貫穿建築空間（如住宅、商業樓宇等）的設計建造、銷售、招商、維護、物業服務等環節，多以數字化運營的形式呈現。以服務而言，過去房地産及相關行業多為單向提供服務，忽略對消費者需求的研究和滿足，這一能力會成為地産微利時代制勝的關鍵，決定企業能走多遠。

其三是基于數字化思維的建立，打造新的商業模式。如前所述，十四五規劃提到促進數字技術與實體經濟深度融合，其中除了賦能傳統産業轉型升級外，還将催生新産業新業态新模式。對于國内的房地産和相關行業而言，過去的發展模式並不意味着是一成不變的。基于數字化思維和文化的建立，行業未來将不再局限于業務數字化，而是向數字化業務進階發展，形成全新的生長曲線。數字化轉型落後者，或将被行業未來抛下。

其四是對于供應鍊的重塑，實現各方入局者的産業聯動。房地産及相關行業通過數字化對材料供應、投資、設計、承建、營銷代理、物業服務等全供應鍊條進行融合，可以讓業務流轉更加順暢，降低溝通和連接成本。

其五則是基于數字化轉型本身，積極推動數字化生态圈建設，在未來行業的數字化發展中占據主動。當前行業的數字化生态圈建設比較薄弱，立足于自身發展，房地産和相關行業企業可以更加積極主動地推動生态圈的建設，将不同的服務商接入，實現開發共創，形成前瞻性解決方案和場景打造，更快地實現數字化轉型，並實現營收變現。

作為數字化轉型的重要組成部分，數字化運營延續數字化對于房地産和相關行業的賦能及重塑，尤其見于上述的第二、三、五點。

數字化運營聚焦産業鍊後端，主要涉及建設完成的建築空間的持有運營和客戶全生命周期服務，深刻影響房地産及相關行業的高質量發展。尤其在行業邁入存量、微利的過程中，更需要借助數字化運營體繫聯動資産、服務、人、貨與場景，優化每個環節的運營、提高工作和能源利用效率。

除此之外，數字化運營的另一重要性在于直接觸達客戶和市場需求，可以在數字化運營積累的數據基礎上聯動資源，深度挖掘背後的商業機遇，以新的業務模式給行業帶來颠覆性發展。擁抱數字化運營，是房地産及相關行業主體實現長遠發展的必經之道。

五大驅動因素

1.數字化運營帶來地産經營模式革命性變革

在改革開放的40余年中，中國城市實現了結構與規模的跨越式發展，房地産和相關行業也在其中度過了第一代粗放經濟時代，享受了土地與規模紅利。未來20年内，中國新增住房的增速将放緩，在“房住不炒”的大環境下，下一個20年将以居住和民生為導向，圍繞房地産開發帶動整個供應鍊經濟，進入後房地産時代。

過去房地産從前端-鋼筋、水泥、瓷磚等原材料的供給，到中間建造環節-重工機械、裝修等，延展到代理、交易流通環節，再到後端-物業服務、智慧社區、智慧城市以及商業等産業鍊條，是一個支柱型的産業集合。而在後房地産時代，數字化技術和運營方式的融入，會給房地産和相關行業的經營模式帶來革命性變革，過去形成的固定的商業模式、産業鍊角色、場景、職能等，都會被數字化重新塑造和構建。甚至未來可能由“一條龍”的縱向壟斷模式，轉向更加專業細分，分工明确且協調共存的橫向價值鍊模式。

以觀點指數監測的樣本企業來看，72家上市房企毛利率、淨利率中位數下行明顯，特别在2011、2012年利潤率最高時期，房企毛利率中位數可以達到40%的水平，而2020年基本降至30%以下。這意味着房地産對利潤的撬動作用弱化，行業進入微利時代，過去簡單粗放的融資、買地、來料加工的制造模式不再适用，而是要加深對産業鍊各個環節的研究與分析。

以住宅開發為例，不是單向地由房企設計輸出住宅産品，而是要與消費者進行需求互動，如交通、戶型、裝修風格、使用場景等個性化需求，進行定制輸出。甚至未來是否會基于前述的研究，提前介入拿地環節都不無可能。

而這些的實現，都離不開數字化運營積累的數據的支持。可以預見，數字化運營技術的覆蓋，将會帶來更加精細、精準且具有前瞻性的需求洞察、商業機會涌現，由此而給行業經營模式帶來的突破性發展，前景廣闊。

2.數字化運營助力企業實現可持續發展

在我們面向房地産及相關行業的調研中發現，企業将數字化運營作為實現可持續發展的關鍵。當前可持續發展大致聚焦于ESG，即環境、社會和公司治理層面。中長期目標上，企業冀望以數字化運營技術進行自我驅動，塑造可以持續帶來回報的經營模式，實現企業自身的長青發展。

随着ESG信息披露要求日趨嚴格，房地産及相關行業中的企業主體需要不斷提高可持續發展管理水平，以回應監管機構及市場的持續關注。而數字化運營讓ESG變得可衡量，能夠更快速、高效地提取關鍵信息和數據。順應數字化發展趨勢，企業通過投入資源建設ESG數據采集平台，将往年通過線下統計的ESG指標管理工作遷移至線上平台，進一步提高可持續管理工作水平。

2021年10月國務院印發的《2030年前碳達峰行動方案》提出，要全面提升節能管理能力。實施城市節能降碳工程，開展建築、交通、照明、供熱等基礎設施節能升級改造，推進先進綠色建築技術示範應用，推動城市綜合能效提升；實施園區節能降碳工程，打造一批達到國際先進水平的節能低碳園區等。同時引導企業主動适應綠色低碳發展要求，強化環境責任意識，加強能源資源節約，提升綠色創新水平。

适應政策，ESG同樣倡導企業更加注重環境友好，這也帶動房地産和相關行業企業有着更為明确的針對空間的節能減排戰略。主要體現在智慧社區、智慧園區等領域的能源管理上。于建築空間中推進IBMS智慧樓宇管理繫統的應用是企業的普遍做法，具體包括對能耗數據進行分項計量；實時監測；對能耗數據多維度分析及預測，及時診斷識别用電繫統的跑冒滴漏現象等，以進一步實現能耗定額的控制及優化能源使用。

對于商業地産/園區、社區等建築空間管理而言，優化水、電、照明等能量繫統，實施節能技術改造等重點工程，成為發展的必選項。而數字化運營可以幫助房地産及相關行業全面提高資源利用效率。

3.消費需求與商業機遇的把握提供數字化運營源動力

在國内消費市場，80、90、00後分别邁入40歲、30歲、20歲的年齡段，成為主要的消費力量。80後具有一定的資源沉澱；90後開始在社會各領域扮演中堅角色、收入穩定；而00後亦開始步入職場。他們無一例外受到互聯網、數字信息技術、即時通訊設備較大程度的影響，尤其是後兩者，一出生即與網絡信息時代無縫對接，形成了對數字化、智能化、高效率科技産品的使用習慣，更享受由此帶來的高效率、快捷、個性化的美好生活體驗。

在本文探讨的房地産和相關行業的數字化運營中，涉及智慧園區/商業地産、智慧社區、智能家居、養老/文旅等領域的客戶全周期服務，80、90、00後同樣是該消費市場的主要組成部分，無法避開對其需求的探尋、滿足。

這一消費群體，對于數字化服務更加依賴，需求更加多元且多變。以物業服務而言，房屋交付後多數物業企業僅以滿足基本服務需求為導向，單向維持社區的正常運營。但是随着80、90、00後在人口結構中占據主力以及由此帶來的消費大升級，對社區建設、服務提出更高的需求——更智慧、節能、便捷，這些需求的滿足離不開數字化運營方式的實現。

換而言之，消費需求與機遇的把握可以說是房地産和相關行業進行數字化運營的源動力，基于提供更好的服務體驗，提供數字化運營解決方案並以此樹立口碑反哺物業服務和其他業務的發展，将成為企業更加普遍的做法。數字化運營建設，無疑将成為企業長遠發展的必經之徑。

4.政策支持數字經濟産業發展，為數字化運營奠定基礎

十四五規劃中提及要推動購物消費、居家生活、旅遊休閑、交通出行等各類場景數字化，推進智慧社區建設，依托社區數字化平台和線下社區服務機構，建設便民惠民智慧服務圈，提供線上線下融合的社區生活服務、社區治理及公共服務、智能小區等服務。同時要豐富數字生活體驗，發展數字家庭。

這些與數字化運營高度重合，為房地産和相關行業發展創造更好的政策條件。

來源：《十四五規劃和2035年遠景目標綱要（全文）》

與此同時，得益于高端芯片、操作繫統、人工智能關鍵算法、傳感器等關鍵領域取得的突破，以及人工智能、大數據、區塊鍊、雲計算、網絡安全等新興數字産業的培育壯大，房地産及相關行業布局及發展數字化運營擁有了較為完善的“基礎設施”，有利于數字化運營各環節場景的實現與豐富。

5.智慧城市需求加快新房“數字化運營”進程

目前以數字化運營賦能城市治理、提升運轉效率、優化民生福祉，已經成為城市發展提質增效的必由之路，這個任務更傾向于由新建住宅完成。

進入2040年後，80、90年代的房屋其配套設施、管道和線路達到幾乎剛性的匹配狀态。誠然，這些設施並不會被立刻棄用或直接報廢掉，但是如果要配合智能化設備的使用則需要大量的基礎設施改造，而且超過85%的老舊社區缺少數字化運營平台，配套的物業也往往是被動式響應。

從調研的反饋來看，開發商對存量項目的數字化運營平台搭建也興致不高，因為投資收益較差，未來的維修成本也遠高于新開發住宅。因此現階段老舊住宅的“數字化運營”植入面臨的挑戰不小，相對來說新式住宅的“數字化運營”布局更加現實。

觀點指數認為，在現階段的數字化運營過程中，受到銷售疲軟與預收資金監管的影響，開發商投入老舊住宅的數字化運營資源有所謹慎。相反往往會出于提高樓盤銷售、提升物業範圍與多元化賽道的目的，将聚焦點與發力點集中在新開發樓盤中，這将加速住宅領域的數字化運營，帶來新的發展高度。