四月住房租賃發展報告：REITs、供需與盈利

觀點指數 2021年，集中式長租公寓品牌規模巨頭仍是泊寓和冠寓，兩者運營房間均超十萬間。同時旭輝瓴寓、招商伊敦、有巢公寓等房企背景企業2021年租賃業務表現亮眼。

項目拓展方面，報告期内樂乎、有巢、招商伊頓等租賃企業有新增項目落地。開業項目城市主要布局深圳，北京及天津等重點城市。

市場端方面，3月租賃房源供給量有所上浮，多個城市挂牌租金呈下滑走勢，廣州、成都在挂牌租金方面表現較為堅挺，天津、武漢則表現較為疲軟。

整體來看，雖然3月處于節後返工潮階段，但是並沒有帶來租金大幅上漲現象。

房企租賃業務亮眼，頭部企業實現盈利

3月迎來房開企業年報發布密集期，部分規模化運營的長租公寓品牌披露其期内業績數據。

2021年泊寓及冠寓運營房間數均超十萬間，占據絕對的頭部優勢。其中，随着2021年11月杭州濱江天街濱和路店二期項目的開業，冠寓全國開業房源數正式突破十萬間。

來源：觀點指數整理

從管理規模上，2021年泊寓管理規模達20.87萬間，遠超其他房企背景租賃企業，穩居集中式長租公寓品牌的首位。

同時，旭輝瓴寓發展勢頭也不容忽視，2021年末已開業房間數3.2萬間，管理規模8.2萬間，儲備房源量處于行業上遊。

來源：觀點指數整理

營收方面，招商伊敦在管房源體量和營業收入水平雖未處于行業前列，但從房企财報公布的數據來看，招商伊頓每萬間房産生的營業額最多，單間房創造的價值更大。

這主要是由于招商伊敦項目大部分在深圳核心區域，據觀點指數不完全統計，招商伊敦項目分布最多城市是深圳，占比超一半達52.78%。其次是上海和重慶，占比均是8.33%。

據觀點指數預估，招商伊敦房間平均單價為5712元/月，租金單價較高，這也是招商伊敦每萬間房營業額最大的因素之一。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從招商蛇口年報中披露數據來看，招商伊敦營業額最多的項目是深圳社區公寓項目，2021年營業收入2.7億元，在營房間數5143間。深圳鲸山别墅及其他别墅項目的營業收入位于前三，2021年營業收入1.1億元，在營房間數989間，招商蛇口持股比例均是100%。

以上兩個項目皆為綜合項目，深圳社區公寓項目包含四海小區、蘭園小區等項目，而深圳鲸山别墅及其他别墅項目包含鲸山别墅、南海小築、水灣A 區等項目。

剔除上述兩項目的影響，招商伊敦34個重要項目中，在管房間數前三項目分别是深圳壹棧山前人才公寓3240間、深圳壹間坂田嘉禦山2946間以及深圳壹間槟榔園1365間。營業收入前三項目分别是深圳壹間槟榔園、深圳壹棧山前人才公寓以及深圳壹間坂田嘉禦山項目。最高出租率項目是深圳壹棧山前人才公寓和深圳壹棧花間人才公寓，均是97%。

深圳壹間槟榔園雖不是最大規模以及出租率最高的項目，但是2021年營業收入最高的項目，主要原因是該項目是招商伊敦壹間公寓産品線中的房間單價水平最高的項目。據觀點指數預估，該項目平均租金單價為8473.21元/月，遠高于壹間公寓其他項目。

此外，泊寓2021年營業收入28.9億元，同比增長13.9%，遠超其他房企背景企業。其次是冠寓，2021年營業收入22.3億元，同比增長23%。

但兩者開業增速均呈現放緩趨勢，表示住房租賃規模論理論被擯棄，行業将往更加注重精細化運營管理方向發展。

來源：觀點指數整理

來源：觀點指數整理

即使泊寓在規模和營收方面占據極大優勢，但泊寓並未實現真正盈利。萬科在2021年業績會中表示，如果沒有城中村二房東的業務，萬科的長租公寓業務早就可以賺錢了。

萬科通過萬村計劃在2017-2018年期間大勢擴張，以高于市場價格的租金和房東簽署長期租約，進行改造升級後由泊寓統一運營管理出租。城中村大規模的集中改造，對于萬科泊寓盈利而言也是一個挑戰。

而集中式長租公寓規模第二的冠寓則開啟盈利元年，實現盈利1.4億元，同時2021年開業超過六個月的房源出租率為94.3%。

住房租賃頭部企業實現盈利給行業注入信心，同時也是行業逐步走向成熟的標志。如今政策春風頻吹，多項利好政策支持下，行業健康發展尤為重要。

加碼重資産發展 樂乎、有巢等新項目落地

随着行業發展向好，與投資基金合作收購項目逐步成為企業擴張的有效方式。

來源：觀點指數整理

報告期内，雅詩閣通過與卡塔爾投資局合作的雅詩閣服務公寓全球基金，斥資約1.9億新元分别在中國和荷蘭阿姆斯特丹收購了兩個住宅産權項目。

其中，中國項目位于甯波，拟定名為"甯波盛捷杭州灣服務公寓"，由兩棟建築組成，共206套單元，預計将于2024年投入運營。項目位于國家級經濟技術開發區及出口加工區、甯波北翼國際化新地標--甯波杭州灣濱海新城。

來源：觀點指數整理

企業擴張方面，據觀點指數不完全統計，報告期内樂乎公寓、有巢公寓等租賃企業有新增項目落地。

其中有巢公寓新增開業的潤棠·瀛海項目是華潤置地在北京的第二個租賃社區項目，同時也是目前北京在營的最大集體租賃住房項目，由華潤置地和願景集團聯合投資、開發和運營。

來源：觀點指數整理

目前有巢公寓在北京在營門店7家，待開業門店2家，共計持有房源8000余間。有巢公寓新建的租賃住房項目還有上海泗泾社區、上海東部經開區項目等。

此外，今年年初有巢公寓聯合甯波開投置業、甯波鄞開集團以總價1.64億元成功競得鄞州區JD08-G2-2保障性租賃住房地塊。

從有巢公寓頻頻涉及自持項目可知，重資産發展會是有巢公寓發展的重要戰略方向。

華潤置地年報中也有提及，未來将積極把握國家租賃型住房用地供應大幅增加的投資窗口，加大投資力度。數據顯示，2021年有巢公寓實現營業額人民币3.13億元，在營項目30個，房間數2萬間，儲備項目16個，房間數3.25萬間。

疫情影響多地租金，廣州、成都表現更為強勁

報告期内（2022年3月），全國住宅挂牌出租供給量上浮19.1%，普通公寓挂牌出租供給量上浮28.84%，租賃房源連續兩月實現大幅提升，相較于2月供給量上漲幅度進一步擴大。

房源供給量持續增長或是由于在春節後返工潮的帶動下，業主對外挂牌的積極性提高。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内（3月）多個城市住宅租金呈下滑走勢。其中，北京住宅租金平均單價達111.51元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市；其次是上海，平均租金單價為92.78元/月/平方米。據統計，10個城市的平均租金為63.83元/月/平方米，已連續四月租金下跌，環比下降0.81%，同比上浮0.58%。

從各城市環比變化來看，廣州是唯一實現環比上漲的一線城市，漲幅為2.8%，北京和上海環比出現微跌，跌幅分别為0.81%和0.03%。而深圳由于受到疫情反復影響，租金單價環比下跌1.82%。

其他城市除成都實現環比上漲外，漲幅為2.45%，均出現不同程度的環比下跌，跌幅在0.3%到5.91%不等。其中天津租金下跌幅度最大，其次是武漢，跌幅為3.36%。

同比方面，一線城市僅深圳出現同比下跌，跌幅為7.76%，北京、上海、廣州均出現不同程度的同比上漲。其中北京漲幅最大，達11.71%。較去年而言，一線城市租金表現較為堅挺。

其他城市除杭州和成都出現同比上漲外，均出現不同程度下跌，跌幅在0.08%到6.57%不等，天津和武漢跌幅最大，均為6.57%。

總體而言，觀點指數監測10個城市的3月租賃房源供給量表現優于2月，而租金單價出現輕微環比下跌，跌幅為0.81%，同比方面實現輕微上漲，漲幅為0.58%。

廣州、成都在挂牌租金方面表現較為堅挺，天津、武漢則表現較為疲軟。整體來看，雖然3月處于節後返工潮階段，但是並沒有帶來預想的租金大幅上漲現象。究其原因，或是受到疫情反復影響，租賃需求較往年受到一定程度的抑制。

首單租賃住房REITs申報，銀行合作提供金融支持

報告期内，深圳市人才安居集團保障性租賃住房REITs項目已經報送項目到發改委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

該項目底層資産共計涉及4個項目，均已取得保障性租賃住房認定書。

該項目整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資産評估值約為11.58億元。項目産權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。

據觀點指數了解，本次募集的資金将繼續投資于深圳保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。

深圳人才安居集團是深圳市國資委履行出資人職責的國有獨資有限責任公司，為市國資繫統直管企業。人才安居集團是市委市政府保障深圳人才安居樂業的平台，具有政策性和功能性屬性。通過企業化運作和市場化手段，将人才安居集團打造成深圳市人才安居住房投融資平台，建設、收購平台，政策性人才住房供給平台以及政策性、專業化、規模化的住房租賃平台。

具備政策性和功能性屬性的深圳人才安居集團積極參與基礎設施REITs試點，能夠在探索保障性租賃住房可持續發展模式起引領示範作用，為市場化企業準備涉足保障性租賃住房REITs的發行積攢經驗，同時促進資産市場健康發展。

此外，碧桂園與中國農業銀行廣東省分行于3月25日簽署《並購及保障性租賃住房戰略合作協議》及《按揭戰略合作協議》。根據該等協議，農業銀行為碧桂園提供地産並購及保障性租賃住房相關的綜合金融服務，合作額度人民币200億元，專用于集團地産並購及保障性租賃住房業務。

這並不是首例房企與銀行就保障性租賃租房相關的金融服務達成合作的案例。該類合作有助于推動企業對于利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、産業園區配套用地、新供應國有建設用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目的積極性，同時推動金融機構以市場方式為保障性租賃住房項目提供多樣化的金融服務。

來源，觀點指數整理

回顧報告期内相關的行業政策文件，加快發展保障性租賃住房以及推進REITs試點項目落地是主流發展方向。