四月上海房地産市場報告 | 疫情防控進行時

觀點指數 受疫情影響，上海樓市近乎停擺。3月末，一批次多個項目延期開盤，開盤時間仍未定。

報告期内共有20個項目入市，其中8個項目當日售罄，5個項目觸及積分，因為疫情的擾動，市場情緒有所回落。

土地市場方面，報告期内，共成交6宗地塊，成交金額188.08億元，其中4宗含宅地塊，2宗商辦地塊。而原定于本月集中出讓的首批36宗商品住宅地塊，因疫情防控需要，也被中止出讓。

存量項目方面，復星國際63.42億收購上海外灘金融中心剩余50%股權，交易完成後，復星國際将間接擁有目標公司100%股權。

上海地産摘135億董家渡商辦地，首批集中供地中止

因疫情防控需要，原定于3月集中出讓的首批36宗商品住宅地塊，被中止出讓。

報告期内，共成交6宗地塊，成交金額188.08億元，其中4宗含宅地塊，2宗商辦地塊。

數據來源：上海土地市場、觀點指數整理

成交的最大地塊是黃浦區小東門街道黃浦江沿岸的一宗商住地塊，地塊位于南外灘董家渡區域，上海商務核心地帶，與綠地外灘中心一街之隔，占據了約400米的黃浦江一線濱江岸線，土地用途為商業用地、辦公樓，其中商業用地出讓年限為40年，辦公樓為50年。

這是董家渡大區域最後一個商辦地塊，出讓面積約為6.68萬平方米，計容面積約為27.5萬平方米，底價135億元。上海南灘城市建設發展有限公司聯合上海濱和城市建設發展有限公司底價摘得該地塊，折合樓面價49126元/平米。

數據來源：天眼查、觀點指數整理

穿透股權結構可知，兩家拿地主體均有上海地産參股，四方均為國資背景，該地塊擁有較為嚴苛的出讓條件，除了出讓範圍内有6處文物保護點和一般歷史建築有保護要求外，還規定引入的辦公業态要符合黃浦功能定位、産業規劃導向，須重點引進持牌金融機構（3家及以上）。由國企直接拿下該地塊，並直接引入金融企業總部，将助力黃浦總部經濟。

另外成交的5宗地塊均為舊改地塊，寶山區大場鎮、顧村鎮兩宗地塊均被大華摘得，大華長期在寶山深耕，大場鎮、顧村鎮内均有大華的舊改項目，一般而言，上海的城中村改造項目為定向出讓，大華此次摘得兩宗寶山地塊也在預期之内。

此外，浦東新區、青浦區、松江區三宗舊改地塊均被本地國企摘得。

存量項目方面，復星國際63.42億元收購上海外灘金融中心剩余的50%股權，交易完成後，復星國際将間接擁有目標公司100%股權。據觀點指數了解，賣方為中融國際信托有限公司。

疫情擾動下樓市全面停滞，市場情緒轉弱

據觀點指數監測，3月共有20個項目入市，其中8個項目當日售罄，5個項目觸及積分，因為疫情的擾動，市場情緒有所回落。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

3月，市場原本預計有一波小陽春行情，但因為疫情的擾動因素，市場情緒回落明顯，日清盤比例降至40%，觸及積分盤的比例則為25%，去化表現明顯下降。

疫情擾動下，3月底項目開盤全面停滞，3月28日至4月15日期間無一項目開盤入市。由于上海疫情仍未大幅緩解，4月樓市仍全面停滞，多個項目開盤時間延期。

3月入市的項目中，積分最高的項目為招商外灘玺（二期），該項目位于虹口區四川北路闆塊，本次推售133套，銷售均價12.25萬元/平方米，入圍積分為77.08。

值得注意的是，招商外灘玺便是2020年3月31日上海"圍標事件"所涉及的地塊，首次出讓時成交樓面價僅6.3萬元/平方米，後證明有串標的行為，被退回重拍。

2020年7月3日，該地塊進行二次拍賣，招商蛇口以44.04億元、溢價率28.4%競得該地塊，樓面價約8.1萬元/平方米。

另一個3月入市均價超10萬的項目則為蘇河望，該項目由融創與建發2021年2月聯合拿下的普陀石泉社區地塊打造，地塊成交價64.52億元，樓面價8.43萬元/平方米，溢價率36.15%。

數據來源：中原、觀點指數監測及整理

蘇河望目前已推售三期，觀察其推售情況，二期由于推售套數較少，觸及積分，入圍積分為51.35。第三期未觸及積分，實現了當日售罄的優秀表現，顯示出融創優秀的操盤能力。

銷售回款仍是開發商關注的重點，融創近期加快了推售速度，除了蘇河望接連加推外，另一項目——融創未來金融城也在近幾月多次推售，該項目同樣去化表現較好。

大華除了在寶山摘得兩宗地塊外，3月也推售了一個項目大華錦繡四季·瀾岸。該項目位于顧村闆塊，作為顧村城市更新項目的一部分，闆塊有着較好的規劃。大華錦繡四季·瀾岸項目主打低密、綠化，本期推售448套，銷售均價5.02元/平方米，入圍積分50.19。

大華在寶山的項目去化表現較好，2021年共推盤9次，其中8次觸及積分。

目前上海的疫情拐點仍未現，樓市活動也在疫情的幹擾下完全停滞，土拍延期舉行。估計整個4月都沒有項目開盤，購房熱度也有所下降。

觀點指數預計，疫情消散後，多個已完成認購的項目将陸續開盤，土拍重啟，市場将快速回暖，第二批集中入市房源名單及二批次集中供地地塊，也會在疫情減退後陸續公布，上海的樓市仍将維持較高的景氣度。