年度致辭 | 朱中一：探索房地産新的發展模式

朱中一（中國房地産業協會原副會長兼秘書長  ）：各位專家、各位朋友，大家好！應《觀點》機構的邀請，我在北京，以視頻方式，就房地産新的發展模式等問題，談點個人看法，與大家交流。

探索房地産新的發展模式，是去年12月中央經濟工作會議首次提出的。我覺得，中央提出的新的發展模式，是一個大題目，是依據新時期新發展理念，立足當前、面向未來，與長效機制呼應，與投資、金融、土地、開發經營、财稅等協調認可的模式。

這里，我講的主要是與房地産開發經營有關的發展模式。

多年來，我們多數企業踐行的是穩健發展模式。也有企業選擇了"高負債、高杠杆、高周轉"的開發經營模式。在房地産快速發展期，兩類企業都獲得了發展，後者的發展有時還快一些。但在市場變化、政策調整、政府提出由規模擴張型向質量效益型轉型時，有的企業沒有及時調整。去年，金融調控發力。從房地産融資"三線四檔"管理，到房地産貸款集中度管理，再到排查違規信貸進入房地産領域，多項政策壘加，使一些企業猛然感到還債壓力和現金流危機，有的"躺平"，有的"爆雷"。企業的"爆雷"，對企業的傷害肯定很大，但對社會、對行業的警示作用明顯，引發業内人員都在反思過去的開發經營模式和探讨新的發展模式。

2022年，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期減弱的三重壓力，再加上疫情和地緣政治沖突的影響，經濟下行壓力加大。我國的房地産業在經歷了20多年的快速發展、多數居民的住房條件有了明顯改善後，也面臨着需求結構性短缺、土地、金融等供給受條件約束、大衆對房地産市場預期轉弱等壓力。房地産發展進入到"房住不炒"、租購並舉、城鎮老舊小區提質改造與增量開發結構調整並重的時期，發展速度自然減慢，房企利潤自然下降。房企在發展中也必然會遇到不少新困難、新問題。但我們同時要看到：

（一）我國2021年常住人口的城鎮化率為64.72%，城鎮化還在持續推進，城鎮的人口規模、家庭數量仍在不斷增加，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，住房需求依然存在，特别是人口淨流入的大城市，住房需求依然旺盛。

（二）2000年前建成的老舊小區面廣量大，居民迫切需要改造。

（三）為滿足人們日益增長的美好生活的需要和順應相關産業的發展，房企還可向房屋租賃、維修、社區管理、物業服務、養老服務、産業地産、文旅與健康地産、物流地産等方面延伸與發展。總之，中國的房地産市場仍然是一個規模大的市場，我們對未來的發展要保持信心。

房地産業是我國擴内需、促消費、穩增長、惠民生的重要方面，同時也是防風險的重要領域。要堅持"房住不炒"定位，突出居住屬性，充分發揮其基礎性民主産業的作用，穩地價、穩房價、穩預期，抑制投機炒作，防止金融風險的擡頭與延伸，促進金融和實體經濟、金融和房地産的協調發展。今年的《政府工作報告》明确提出，要繼續保障好群衆住房需求，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地産業良性循環和健康發展。一些地方和部門正在按照《政府工作報告》的要求，陸續制定出台支持房地産平穩健康發展的政策。房企應結合實際，謀劃好未來。

希望房企要順應新形勢、新任務，積極探索向新發展模式轉型的配套措施，努力實現由大規模快速開發、粗放式發展向綠色、低碳、循環的建設發展方式轉變，由高負債、高杠杆、高周轉的開發經營模式向質量效益型的模式轉變。要協助政府探索形成與成片老舊小區提質改造相适應的體制機制與政策措施。要關注一些城市出台的"十四五"住房發展規劃，積極推進供給側結構性改革，使提供的産品符合政策的導向和百姓的要求。要積極發展裝配式建築，使新建建築中裝配式建築面積占比達到當地政府的要求。要構建完善綠色産業鍊、供應鍊體繫，推進數字技術在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，努力提高産品質量、服務質量和企業信譽。新建小區要按照住建部近期發布的《完整居住社區建設指南》進行建設，以增強人民群衆的獲得感、幸福感、安全感！

負債重的企業，特别是今年到期償還債務重的企業，要主動與有關單位溝通，認真研究落實償還債務的措施；也可與優質房企協商，進行合作開發，項目轉讓或企業的兼並重組。

所有企業都要配合預售資金監管機構加強對商品房預售資金的管理與使用，嚴格按照工程節點撥付資金，确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影響的，應主動向購房者解釋。

近期，房地産市場正逐步轉暖。相信2022年的房地産市場，也一定能夠按照中央政府穩字當頭、穩中求進的總要求，向着平穩健康的方向發展。

我就講這些。謝謝大家！