華潤萬象生活奪魁，财務表現分化凸顯丨上市企業卓越财務表現報告

觀點指數 資本推波助瀾之下，大批優秀物業服務企業登陸資本市場；随着標的增加，各家物業服務企業的盈利能力、業務模式等方面也開始出現分化。

物業服務闆塊已經不是兩年前潮起浪涌的時代，資本漸趨理性，面對物企進行投資時會更加謹慎。因此，物業企業的财務結構在現階段更受到市場的關注。

物業服務企業天然具備輕資産與現金流穩定的特質，負債較少，各項财務指標通常較為健康。近年來，資本市場物業企業數量的快速增加，提高了行業整體财務數據資料的透明度，也加深了外部對物管行業的理解。

截至報告發布，目前已有49家A+H股物企發布2021年财報(包含未經審核)，為保證數據的準确與可靠性，觀點指數選取已上市物業企業作為研究樣本，通過财務報表這一窗口，對企業的歸母淨利率、淨資産收益率、現金及現金等價物、近3年淨利潤復合增長率，以及資金結構等指標，對上市物企進行綜合研究。

經過嚴謹分析、對企業财務和經營質量進行綜合評判，觀點指數發布“2022物業服務上市企業卓越财務表現”研究成果。最終有20家企業脫穎而出，以研究成果來看，華潤萬象生活屹立前列，而碧桂園服務與雅生活集團緊随其後。

物業服務行業目前集中度尚低，企業普遍處于急速發展期，收購與外拓活動密集，觀點指數從企業增長速度出發，選取了近三年淨利潤復合增長率指標來反映企業的成長能力。

經統計，上市物企2021年該指標普遍超過40%，5家物企超100%，反映了行業整體高速成長。其中，近三年淨利潤復合增長率最高的兩家物業企業是融創服務以及合景悠活，分别為140.0%和104%。

現金方面，截至2021年12月31日華潤萬象生活在手現金及現金等價物為137.0億元，盡管碧桂園服務由于年内的收並購有所消耗，但是在手現金量依然充足，為116.2億元。

利潤率和收入成本結構也是企業财務的重點關注方向，同時考慮到母公司控股人的影響力，觀點指數選取歸母淨利潤率來作為判斷指標。

整體來看，已上市物業服務企業中超過半數2021年歸母淨利率較上年有所下降，除了人工成本持續上升壓力外，疫情補貼和稅收減免的缺失也是利潤率下降的重要原因。

具體到個别企業，含商業運營業務的華潤萬象生活的歸母淨利率高達19.4%，位于行業前列。濱江服務與中駿商管歸母淨利率分别為23.0%及22.8%，緊随其後。其中濱江服務深耕杭州地區，具備良好地區性口碑，管理有較多的高端項目，旗下的項目質量與物業費單價都普遍較高。

除了保證服務質量，于成本端做好成本控制外，物業服務企業社區增值服務業務的開展也能顯著拉高其利潤率。此外，非業主增值服務業務也是物業企業重點的高利潤率業務，提高各類增值服務業務在總收入中的占比是提升整體報表利潤率的關鍵。

現金流是企業的命脈與持續經營的保障，企業的營業收入在期内是否能順利轉換為現金，決定其是否擁有穩健的經營策略。觀點指數選取經營活動現金流量淨額與營業收入之比與應收賬款周轉率等指標，來評判物業服務企業的現金流健康程度，在這些指標中表現較為突出的物業企業主要包括寶龍商業、越秀服務等。

另外，從企業經營角度來看，這些指標也能反映企業對物業管理費的收繳率情況。

除此之外，觀點指數還結合淨資産收益率、速動比率等一繫列财務指標對企業的财務狀況進行綜合評估，以具體考察物業企業的收付款與償債能力，對物管企業的流動性與财務健康程度進行公正客觀的綜合評判。