二月住房租賃發展報告·觀點月度指數

觀點指數 保障性租賃住房熱度不減，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套（間），2022年将大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

"十四五"期間，将在40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間）。

同時，保障性租賃住房獲大力度信貸支持，銀企之間合作将更加頻繁。報告期内，保利集團與建設銀行簽署《發展保障性租賃住房戰略合作協議》，共同搭建金融合作平台。

此前銀企合作的案例，還有去年12月旭輝集團與上海浦發銀行簽訂了戰略合作協議，通過銀企合作，加大保障性住房的建設力度。

企業方面，旭輝瓴寓通過與險資合作的方式實現上海浦江華僑城柚米社區項目股權的退出。在公募REITs真正實現之前，出讓股權予險資也是實現投融建管退閉環的一種方式，但同時險資對于項目的運營情況、回報率以及産權等方面都有相應的標準。

繼蛋殼公寓退市後，報告期内青客公寓旗下公司申請破産。而近期，天眼查顯示蛋殼公寓關聯公司青梧桐有限責任公司新增多條被執行人信息，截至目前，該公司被執行總額已超1969萬元。

租賃市場穩中微漲，春節後旺季顯現

報告期内（2022年1月）全國住宅挂牌出租供給量下降33.2%，普通公寓挂牌出租供給量下降30.75%。由于報告期内仍處于傳統租房淡季時期，加上多地零星疫情頻現，租賃市場降溫持續，房源供給減少，同時企業擴張積極性稍顯疲軟。

不過基于對春節後租賃旺季的預期，總體租金将呈現穩中微漲趨勢。

數據來源：同花順，觀點指數整理

其中，北京住宅租金平均單價達117.01元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市；其次是深圳，平均租金單價為94.79元/月/平方米。

同比方面，多個城市較2021年同期實現大幅上漲，漲幅從2.15%到23.32%不等，租賃市場活躍度大幅提升。其中，深圳同比漲幅最大，達23.32%，杭州同比漲幅也不容忽視，達22.49%。

雖然各地仍有零星疫情影響，但從同比數據攀升來看，多地已經從疫情創傷中恢復，步入穩定發展。

環比方面，一線城市北京、廣州分别實現環比上漲4.19%、3.14%。而上海、深圳均出現4%左右的降幅。除南京租金出現環比略微下降0.53%外，其他城市租金出現不同程度上浮，漲幅在0.44%到3.88%不等，其中天津環比漲幅最大，為3.88%。

信貸與基金加持，銀企合作成主流

多地披露了年度保障性租賃住房的籌建計劃，今年将加大力度推進落地工作。

來源：政府網站，公開資料，觀點指數整理

報告期内，央行、銀保監會發布關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知。通知提到，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地産貸款集中度管理。銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融産品和金融服務。

這意味着，銀行發放相關貸款不再受集中度管理指標約束，有充足空間加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，推動住房保障體繫建設，有助于建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

同時，2月9日，成都住建局與國家開發銀行四川省分行、中國建設銀行四川省分行舉行關于發展保障性租賃住房銀政戰略合作協議簽約儀式，将對成都市保障性租賃住房項目分别提供不低于500億元人民币的融資總量，提供的中長期貸款期限最長可達25年，並可根據項目情況，按照基準利率下浮並提供最優惠利率支持。

此外，1月26日，保利集團與建設銀行簽署《發展保障性租賃住房戰略合作協議》，保利集團旗下保利發展控股拟與中國建設銀行及其各子公司設立租賃住房發展基金，用于重資産投資持有、孵化培育租賃住房項目，項目成熟後通過發行公募REITs實現退出。

搭建保障性租賃住房金融合作平台後，中國建設銀行提供全周期的住房租賃金融服務，保利發展則利用自身建設運營管理方面的優勢，嘗試與地方國企合作開發租賃用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多種資源獲取方式，擴大保利公寓在租賃市場的品牌熟知度。

在保障性租賃住房獲大力度金融支持下，企業及金融機構各自發揮雙方優勢，實現金融與租賃産業的資源整合，未來，租賃企業與金融機構合作将加強，更好的響應實現全體人民住有所居的号召。

青客租房申請破産，分散式盈利模式堪憂？

近日，長租公寓第一股青客公寓旗下的上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司（以下簡稱青客租房）即"青客租房"産品運營主體，申請破産清算，涉及案件金額2542.3萬元。且由于股價長期低于1美元，青客面臨退市風險。

來源：天眼查，觀點指數整理

據觀點指數了解，青客租房成立于2014年11月，法定代表人金光傑，注冊資本5億元人民币，而其投資的廣州、廈門、合肥的青客公司已注銷。

該公司大股東為上海青客電子商務有限公司及上海青客設備租賃有限公司，事實上這並非是青客旗下公司第一例的破産案件，此前已有南京青客公寓管理有限公司被當地法院執行破産清算。

來源：天眼查，公開資料，觀點指數整理

數據來源：青客财報，觀點指數整理

數據顯示，2012年12月31日，青客公寓僅在上海擁有940間房源，到2018年底，青客公寓房源數量已經達91234間，覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京等6座城市。前期長租公寓備受資本青睐，同時青客公寓依靠"高收低租"、"長收短租"、"租金貸"等模式大勢擴張，並在2019年11月成功赴美上市，成為國内長租公寓第一股。

而當遇上疫情，租賃市場冷淡，房屋空置率大幅攀升，同時青客公寓業主租客"兩頭吃"的行為引發維權風波及至青客公寓部分房源被建融家園接盤，穩定業主及租客情緒。

剝離不良資産後，2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購國内一家公寓資産，新增房源數7.22萬套，但房源數量的增加再次給逐年虧損的現金流背上更重壓力。

數據來源：青客财報，觀點指數整理

以上兩圖中時間為美股财年（10月1日- 來年9月30日）

青客公寓最新發布的2021年财報數據顯示，報告期内營收10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司淨虧損5.69億元，同比減少62.89%；基本每股收益為-0.39元。平均入住率為89.9%，較2020年同期的83.8%有所回升，同時預付租金折扣後的租金差幅也從2020年同期19.8%有所上浮，2021年财報租金差幅為22.2%。

疫情得到有效控制下，青客出租率有所回升，但虧損仍在持續。 

負債也在逐年增長，截至2021年9月30日，青客公寓負債總額39.61億元。2018年至中報期末，資産負債率未低于70%，但至2021年财報期間已達758.03%。

同時，2021年财報期間，青客已簽約房源數縮減為62757間，緩解資金壓力。

疫情可以說是壓倒青客的導火索，追溯源頭則主要是長收短租、高收低租，在資本加持下急着跑馬圈地，綜合成本持續增長導致現金流壓力劇增。

長租業務已難以帶來穩定持續的現金流支持，最終将虧損的公司申請了破産。

蛋殼公寓與青客公寓兩大分散式企業的倒下，意味着分散式經營模式難以逃脫規模與盈利的魔咒，規模擴張需要大量的資本，同時達到一定規模時，租金收益無法确定能否維繫運營成本。除此之外，分散式企業的運營模式仍然無法擺脫傳統的二房東模式，盈利模式仍待考究。

随着租賃市場監管升級，租賃企業也逐步朝着理性穩健方向發展。目前在營兩大分散式企業自如和相寓仍在積極探索盈利模式。自如多方位嘗試，多品類産品線並行，同時在房源獲取端推出增益租模式。

瓴寓實現"由重轉輕"，關注資産退出方式

目前來看，國内租賃市場重資産項目擴張主要是通過自建和收購等方式獲取房源，而在重資産模式退出的設置上，仍處于不斷探索階段，目前退出常規渠道主要是發行儲架式結構的類REITs産品、退給險資、外資以及成立長租公寓投資平台等，從而實現投融建管退閉環。

來源：觀點指數整理

重資産項目獲取方面，開投集團下屬開投置業聯合華潤置地有巢公司、甯波市鄞開集團有限公司以底價1.64億元成功競得鄞州區JD08-G2-2地塊（租賃住房），出讓面積1.16萬平，土地用途為租賃住房用地，容積率3.1，建築面積3.59萬平。

目前有巢R4用地籌建的租賃社區項目已經開業的項目有有巢國際公寓泗泾社區、有巢國際公寓社區·東部經開區店等。在土地獲取方面，保障性租賃住房用地或者未來會改造成保障性租賃住房用地，符合公募REITs退出要求的項目是有巢首選標的。

報告期内，旭輝瓴寓出讓所持"上海浦江華僑城柚米社區"項目全部30%股權，實現從該租賃社區項目的資産退出。出讓股權後，旭輝瓴寓作為資管方，将繼續運營該項目。

據觀點指數了解，2019年4月，旭輝瓴寓與平安不動産簽署租賃戰略合作協議，成立100億資金的資産投資與管理平台，涵蓋一線城市和部分強二線城市長租公寓項目的投資收購、工程改造、運營管理、資産證券化的發行及退出等。

上海浦江華僑城柚米社區便是這一平台的首個落地項目，擁有2棟商辦樓、1棟獨立辦公樓及5棟公寓樓，其中5棟公寓樓全部為旭輝瓴寓自持。項目總投資20億元，旭輝瓴寓持股30%，並負責項目的開發建設與運營管理，項目剩下的70%股權則由平安不動産持有，2020年9月項目正式投入運營。

2021年9月2日，旭輝控股集團發布公告，附屬公司上海昌煜置業有限公司以總價2.13億元向上海家迪酒店管理有限公司（即瓴寓國際間接全資附屬公司）出售上海安標管理咨詢有限公司30%的股本權益及銷售貸款。

公告顯示，目標公司即上海安標管理咨詢有限公司是開發及運營上海市浦江鎮的浦江地段的項目公司，浦江地段已開發成為領航社項目，一個主要由公寓、商業及寫字樓組成的綜合體項目，即上海安標管理咨詢有限公司正是上海浦江華僑城柚米社區項目的開發及運營公司。

自此，完成上海安標30%股權從旭輝轉讓至瓴寓國際。

來源：天眼查，觀點指數整理

而觀點指數從天眼查獲知，上海家迪及平安不動産退出，平安人壽接手上海安標的全部股權，變更完成後，上海安標由平安人壽100%持股。

從投入運營到實現退出，項目用時16個月，同時出租率維持在98%以上，平均租金3380元/月，項目整體GOP率超90%，續租率達60%。

在真正實現公募REITs之前，與險資合作實現退出是一種方式，但是險資要求較高，需要租賃企業運營穩定並有持續穩定的回報，回報率需要符合標準，同時對于項目的産權性質也有要求。

所以，伴随着保障性租賃住房公募REITs的大力推進，租賃企業表示目前整體的戰略和獲取的項目也在朝發展保障性租賃住房做準備。