冬天法則 | 中梁 熵減阿米巴

編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。

“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地産仍将克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。

有鑒于此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧並總結標杆房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。

同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地産的前行之路。

觀點網 “脫下衣服，在刺骨的寒風中扛過去，身體素質提升了，将來就不怕風雨。當然，不能一下子全脫光。房地産開發商只有加強體育鍛煉，才能在大環境下扛住挑戰。”中梁控股新任執行總裁何劍，在2021年中期業績會中留下這麼一段意味深長的話。

話音未落，凜冬已至。恒大、花樣年、佳兆業、奧園……接二連三的房企債務違約消息，猶如蒼穹下一片片帶着尖刺的雪花，不輕不重地飄落在期望跑赢時間的房企身上。

對于中梁來說，過冬前急需确認的有兩大要點，一是業績達標，二是裝備完整。

縱觀中梁2021年銷售情況，截至2021年12月30日銷售總額1718億元，完成年目標接近95.44%。

與年度目標擦肩而過的中梁，側面反映了當下企業在持續創造價值中的缺口，經營規模持續增長、管理人員數量攀升間接導致内部制度更新不完善、組織架構日益混亂……

數據來源：企業公告、觀點指數整理

就像物理學中的“熵增定律”：在孤立繫統中，如果沒有外力做功，其混亂度（即熵）會不斷增大。若想維持其秩序發展，則需要逆熵做功——即熵減。

對于中梁來說，做功的條件在于其“阿米巴商業模式”。

梁氏阿米巴就是把公司分成不同獨立核算的經營單元，賦予扁平化架構，以“精總部，強一線，小組織”為經營原則，往下劃分：控股集團巴、區域集團巴、區域公司巴等，並在這基礎上繼續培植“區域阿米巴”。

劃分結束後，以各個阿米巴的領導為核心，自行制定各自區域的計劃，再依靠全體員工一起完成目標。

因此，通過“梁式”阿米巴模式整合變革内部繫統，改變商業策略，或許是中梁最擅長也最可行的“過冬”手段。

人事騰挪

2021年6月，處于戰略調整期的中梁再次換帥，号稱業界“最年輕地産聯席總裁”的李和栗暫别。

消息一出，各方詫異，畢竟這位“新官”，上任不過一年有余。

彼時，李和栗與黃春雷的師徒交接不免使外界感歎地産業新貴與老将的職場交替，更有言論稱，這場人事變動亮起了房地産經營模式變化的信号燈。

中梁願用年輕人是真，且将視線拉回今日，除了接替李和栗的原北方大區總裁何劍外，中梁余下5個大區負責人均為“80後”。

但事實證明，人事變動的聲響再大，也只是中梁基于資金鍊策略背後的管理模式調整。

“不談過程感情，只談獎勵結果。”正如楊劍所言，多次人事間組織架構調整實則為中梁拓展資本地基的一步棋。

這種持續性架構調整不止存在于某個具體崗位間，新生的中梁京津冀集團人員架構再一次論證了梁氏管理的特點。

2021年3月，一份離職聲明在網絡上流傳，稱“本人湯磊，于2020年3月20日起，已從碧桂園集團天津區域公司離職，不再擔任碧桂園集團天津區域公司及其參股或控股的天津碧順房地産開發有限公司、天津欣碧房地産開發有限公司的公司負責人職務。自離職之日起，上述公司的所有對外業務，概與本人無關，所有涉及本人簽字的，均為仿冒，特此聲明。”

就在一個月前，中梁京津冀發展集團正式宣布成立。這份聲明的落實恰好與中梁京津冀發展集團正式宣布成立時間線重疊，而在中梁京津冀發展集團揭牌儀式上，前碧桂園天津區域公司負責人湯磊以中梁京津冀發展集團執行總裁身份現身，身旁的中梁控股高級副總裁馬飛則兼任該集團駐場首席運營官。同時，湯磊背後的新團隊有10人以上曾于碧桂園北京、天津、河北區域公司任職。

如此陣仗進行京津冀區域人員擴充，很難不讓人回想起2018年底，中梁地産曾宣布整體裁撤京津冀事業部，将京津冀區域集團(籌)調整為津蘇直屬區域公司。

時間回溯至2017年，中梁成立京津冀區域集團，為布局全國重要城市群作準備。但從成績單看，2018年中梁在京津冀（河北唐山、河北滄州、天津等城市）确立的項目數量僅有10個，在北京區域未落一子。于2018年12月中梁沖刺上市前夕，京津冀事業部調整為津蘇直屬區域公司，500余人被裁撤。

如今，再次拾起京津冀區域，高調換防各區域負責人，中梁除有意培育第二增長曲線外，更多是基于阿米巴生态模式叠代及推進“梁式”丹納赫DBS（鼎達商業繫統）的考量。

圖片來源：企業資料

于2020年全年業績新聞發布會，中梁首次在公開場合提及DBS，控股執行董事及聯席總裁陳紅亮表示，房地産市場進入存量時代，依靠傳統的開發模式難以實現穩健的規模擴張，因此依靠收並購擴大企業規模是很多大企業未來發展的方式，中梁希望以DBS為工具推動集團發展。

對于此前依靠“高周轉”“速拿地”的中梁，目前單純依靠地産增長帶動資金運轉的方式在當前環境下已不再匹配，通過收並購方式投資新資産反而也許能緩解長遠資金壓力。

經過中梁改造的DBS分為戰略投資、領導力、增長發展、精益運營四模塊，通過結合阿米巴模式内外拓通中梁組織。

以2021年二次遞表成功通過聆訊的中梁百悅智佳為例，為擴大物業管理服務組合，2021年上半年，中梁百悅智佳共收購了分散于江西省、浙江省、陝西省及江蘇省5家物業管理公司股權，同時以1元收購溫州中遠51%股權事項；此外，進一步收購杭州愛中、南通通臯及其附屬公司，以擴展業務至城市運營服務。

負債轉移

與年輕派李和栗不同，已過不惑之年的何劍帶有營銷背景，自2015年加入中梁，曾輾轉于中梁行銷副總經理與多個區域公司、區域集團總裁等職位，于2017年6月，何劍獲委任中梁控股集團浙廣區域集團北區域公司董事長，管理範圍包括江蘇、安徽、河南、河北等重點省群，期間北區域公司獲取13個項目，累計貨值約120億元。

能力匹配野心，在2020年度北方區域集團工作總結會議中，何劍放出豪言，向“打造500億級區域集團”的“北大夢”沖刺。

雖有豪言壯語，但對于如今轉換職場陣線的何劍來說，首要難題便是解決随之而來的财務問題。

2021年年中，中梁控股陷入商票疑雲。有消息稱中梁旗下濟南梁鼎置業有限公司簽發的商票即将陸續到期，但是不能足額兌付。

據悉，2020年中梁與融資合作方山東國茂投資開發集團有限公司借用中梁山東地區省級管理公司濟南梁鼎置業有限公司的擡頭簽發了6.78億元融資性票據。針對此事，中梁于8月份的業績會中解釋，商票逾期繫誤傳，截至2021年上半年，中梁商票規模已下降到約4億元，且按時支付。

類似的事件還發生在2020年。彼時，中梁就被爆出過一筆信托延期兌付的新聞。2020年7月，有投資者表示，萬向信托發行的8号中梁地産信托計劃違約，中梁随後否認該信托違約。但萬向信托表示，8号信托計劃中的債權類均正常還本付息，股權性質的權益投資，因項目去化尚未達到約定比例，公司綜合考慮及信托約定而作出延期決定，将該部分投資期限均延長至2021年7月31日。

另外值得注意的是，2021年中梁中期業績會前夕，浙江麗水市稅務局官網公發布公告稱中梁控股的間接100%控股子公司，即麗水市梁悅置業有限公司因偷稅事由被罰款共計10.73萬元。

所有看似模糊和不确定的新聞字眼拼接起來，或可管窺中梁在資金、債務上存在的一些問題，也是當前行業中高周轉房企的一種具象化表現。

作為參與過住建會座談會的“三道紅線”試點企業，按照監管部門要求，中梁需要在2023年6月30日前完成降債目標。

2020年末，中梁淨負債率65.8%，現金短債比按照不受限現金計算為1.1，兩條測量線尋滿足要求，唯有剔除預收款後資産負債率為79.9%，高于紅線70%。

截至2021年6月30日，中梁控股剔除預收賬款後的資産負債率約為79.3%，與2020年年末相比有所下降，淨負債比率維持在56.1%；現金短債比上升為1.2。

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對于依托阿米巴456式的房企來說，負債承壓可以理解，但中梁高周轉擴大規模背後，信托融資的身影非常明顯。

彼時，據中梁招股書内容，截至2018年末，中梁信托融資及資産管理安排的未償還金額約為147.16億元，占彼時還款總額的54.5%，信托融資及資産管理安排的未償還本金占借款總額的58%。

上市募集所得款項淨額的30%都将用來償還信托貸款，而上市後，中梁的信托依賴症未見有較大緩解。

2020年末，中梁通過“大業信托·房鑫2号集合資金信托計劃”進行融資，拟募資的4.19億元将用于中梁重慶南坪項目一期的開發建設。這筆信托計劃表面為永續債信托，實際存續期只有12個月。

通過諸如此類信托融資及部分民間融資，2018年-2021上半年，中梁控股加權平均融資成本分别控制在9.9%、9.4%、8.5%及8.3%。

此外，财報上披露的部分其他數據也值得關注。

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2018年至2021年上半年，中梁少數股東權益占比分别為61.8%、58.2%、63.9%及66.48%，而2018-2020年中梁少數股東損益占比則分别為23.56%、38.7%和43.0%。

若少數股東權益與損益之間的差别較大，這說明少數股東損益分食了部分利潤，還存在其他分配方式，存在明股實債的可能性較大。

對比2018-2020年已披露數據，差值最高達38.24個百分點。

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房地産企業在搭建明股實債時，一般會以“股+債”結構來降低稅負情況，所以通過其他應付款中的少數股東借款數據也可管窺一二。

雖然中梁並未在年報中披露借款的具體數據，但從2019年至2021年的其他應付款數據由306.61億元攀升至509.24億元來看，中梁浮在水面下的債務應比想象中多一些。

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為進一步緩解融資成本上升，又因為境内融資受阻，中梁控股也多次選擇于海外發債。截至2021年9月17日，累計發行了10筆美元債，最近一筆是以12%票面利率發行了2億美元2023年到期優先票據。

此外，當前中梁控股一年内到期的美元債券共計10億美元，截至2021年11月26日，累計回購了5831萬美元。

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長時間依賴信托、不斷以各種“操作”抹去實際債務的副作用，代價無疑是實際利潤率的下滑。

在年報中，中梁營業收入、淨利潤都實現了不同程度的增長，但毛利率、淨利率則處下滑趨勢；盈利水平方面，毛利率由2020年的22.6%下滑至20.76%，淨利率下降至7.84%。

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順境看IPO、逆境看CEO、絕境則看CFO。2021年中期業績發布會中，中梁控股CFO、執行董事及副總裁遊思嘉表示，下半年以及2022年會做大量減債跟穩債工作，特别是境外債券。

陣線轉移

得益于阿米巴模式，中梁在上市後持續以控股集團-區域集團-區域公司-事業部的形式進行裂變擴張，但在行業巨變的當下，“高周轉”“猛拿地”已不可持續。

于“梁式”阿米巴模式早期，經過對各級巴長充分授權、開放激勵機制、算賬定價，中梁拿地史曾一度輝煌。

2015年，中梁走出溫州，開始布局三四線城市，先是占領浙江省内地級市，再于2016年轉向布局江皖贛項目；2017年，中梁再度推行阿米巴組織裂變，組建了控股集團，成立區域集團10個，區域公司近40個，員工數量增加5倍。截至2017年6月底，中梁進入40多個地級市，含括浙江、江蘇、安徽、江西、福建、四川、河南、湖南、山東、湖北。

為進一步拿下IPO資格，2018年中梁開始轉型，逐漸由重倉布局三四線回歸謹慎，對新獲取土地的開發節點、現金流回正要求變高。正如阿米巴變形蟲随外界環境變化而變化的特點，不斷地進行自我調整來适應所面臨的生存環境，中梁提出将發展重心從三四線城市轉移至二線。

于2018年，中梁全年合約銷售占比中三線城市達64%，四線城市12%，而二線城市占比則為24%；2019年，中梁持續轉向，二線城市合約銷售占比提升至35%，但主要大頭銷售部分仍居三線城市。

2019-2020年，中梁控股在三四線城市分别擁有313個、325個項目，占總項目的比重均在68%左右；二線城市銷售金額占比有了較為顯著的提升，接近46%，四線城市銷售金額占比則下降為10.2%；二線城市項目數量上升至155個，三線城市項目數量則為245個，四線城市項目數量下降為80個。

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截至2021年上半年，中梁全口徑土地儲備面積約6576.53萬平方米，二線城市土儲為2087.82萬平方米。。

標普于近期報告中稱，中梁目前擁有的土地儲備可支持2.5年開發使用，在壓力情景下，中梁控股可能進一步壓縮拿地預算。

從數據方面看，對原先紮根三四線城市的房企來說，初入一二線城市土地市場，首先面臨的問題是可供開發土地有限，無論是新地還是舊改，成本都遠高于三四線。

在這種情況下，中梁除了要提起精神布局落子，還需要加快銷售腳步，将三四線城市項目收益輸血至一二線。因此，早些年重倉布局三四線城市的去化弊端，也漸漸浮出水面。

據觀點新媒體不完全統計，以中梁在浙江三四線城市布局項目為例，蒼南中梁璀璨天瑞四期預售房源為69套，已售房源卻連一半都不到，去化率為28.98%；蒼南中梁天樾銘築三期的去化情況，預售房源106套中只賣出3套，去化率僅2.83%；與融信合作開發的龍灣融信中梁荣望五期銷售數據也並不高調，只售出三分之一房源。

數據來源：觀點指數整理

結合目前形勢來看，不想成為剃刀上的蝸牛，中梁還需通過内部經營繫統轉型，發揮出中梁版阿米巴裂變及DBS商業模式的優勢最大化，完成降債與去化任務，才能完成這場行業低溫下的“熵減試煉”。

冬天法則 | 誰有棉襖，誰就活下來