10月深圳房地産市場報告 | 集中供地挂牌 重申監管控風險

觀點指數 10月14日，國務院新聞辦公室舉行深圳綜合改革試點實施一周年進展成效新聞發布會。

問答中提及，根據第三次國土調查，深圳目前陸域開發強度已達50%，因此深圳的開發強度要嚴格控制。

未來，深圳的發展空間不能再走規模擴張的老路，要通過改革的方式，加大對存量資源的盤活力度，走一條内涵式、集約型、綠色化的高質量發展新路子。

深圳作為城市更新的先行城市，土地和空間利用的制度和經驗相對成熟，且受到“防止大拆大建”政策的影響相對較小，空間發展改革可以探索的空間更大。

面對目前居住用地緊缺，商業用地泛濫的情況，深圳采取了調整用地規劃、推進“非住改保”等多項措施。

因此，未來深圳的土地利用将聚焦在更新和改造上，房地産業務發展亦将更加本土化和特色化。

嚴控房地産業務風險，重申金融監管

10月19日，深圳銀保監局等三部門發布《關于推動金融業服務新發展格局的指導意見》，對深圳銀行業保險業服務未來發展提出要求。

意見提出，嚴控房地産業務風險，落實“房住不炒”的定位，嚴格執行房地産金融監管要求，防止資金違規流入房地産市場，抑制居民杠杆率過快增長，推動轄内房地産市場健康穩定發展。

意見重申房地産金融監管，表明目前政策不會有放松的空間，亦未見加碼的迹象，保障剛需人群的基本住房需求仍然是基本方向，而投機者則不斷被出清，未來一段時間依然是市場的調整階段。

9月初發布《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》以來，深圳作出相應行動，近期舉行了深圳前海深港國際金融城建設啟動儀式。

前海深港國際金融城将落地桂灣片區，項目總體規劃面積2.3平方公里，居住人口規模約11.1萬人，規劃就業人口規模約16.5萬人，着力打造深港金融合作平台、國家金融業對外開放試驗示範窗口、跨境人民币業務創新試驗區和金融創新監管試驗區。

據統計，金融城目前已簽約入駐的港資、外資金融機構占三成，推動金融城建設将會提升這類企業的入駐率，同時加深深港金融市場互聯互通，令深圳和香港合作的效益大大提升。

第三批集中供地出爐，福田推人才住房用地

土地交易市場保持較高的活力，深圳第三批集中供地推出11宗地，總土地面積38.1萬平方米，合計建築面積187萬平方米，起拍總價352億元。

南山區此次出讓2宗地塊，而此前兩批供應每次僅有1宗；另外福田區推出1宗地塊，預計是福田區本年度唯一1宗挂牌的宅地；龍崗區、寶安區、光明區、坪山區亦有地塊推出。

據計算，南山區K103-0016地塊的公共住房建築面積最高可達到57%，同時商品住房的銷售均價限9.61萬元/平方米，但地塊起拍樓面價不到2.5萬元/平方米，仍保留合理的利潤空間。

另外，上一批次流拍的寶安區松崗街道A407-1020地塊繼續出讓，出讓底價仍是17.79億元，最高限制地價小幅下調100萬元，初始配建要求和商品房平均售價限制亦無調整，顯示出深圳一級土地市場對土地價格的堅守。

城市更新方面，月内兩個文旅項目城市更新出現新動态，香蜜湖度假村城市更新單元草案公示；小梅沙度假村則正式關閉，由深圳特發集團操刀，項目将于2024年全面竣工，2025年正式投入運營。

此外，深圳國際拟轉讓梅林關城市更新項目股權，後者項目公司目前由新通産公司（深國際全資控股）、深高速（深國際間接持股）及萬科持有，本次轉讓股權為新通産公司持有的35.7%股權，底價27.88億元。

據了解，梅林關項目在2015年确認實施主體為深國際聯合置地，2018年萬科以29億元的代價獲得項目公司30%的股權。本次挂牌萬科享有待售股權的優先購買權。

新批預售帶動一手成交，光明區網簽領跑

得益于近期新批準預售項目不斷上線，10月深圳一手商品住房成交維持年内較高水平，而二手房成交則繼續低迷，實現七連跌。

據觀點指數監測，10月深圳新建商品住宅成交4712套，成交面積48.57萬平方米，環比上升48.1%，同比上升7.84%。

成交前三位的區域依次是光明區、寶安區、龍崗區，光明區本月網簽主力為星河天地、雲科府和金地峰境瑞府，寶安區為聯投東方世家花園，龍崗區為頤安都會中央花園。

從成交面積段來看，90至144平方米的改善型産品是成交主力，占總成交面積的77.13%，其次是小于90平方米的剛需戶型，占總成交面積的19.82%，而144平方米以上的占總成交面積的3.05%。

數據來源：觀點指數整理

二手商品住宅成交連續7個月下跌,10月成交1605套，環比減少9.07%；成交面積15.04萬平方米，同比下降66.42%，環比下降11.15%。

深圳市房地産信息平台數據顯示，10月全市新批預售商品住房項目11個，共6847套，新批供應面積61.9萬平方米，保持較大供應量。

由于新批準預售保持較高水平，深圳住宅供需壓力短期内緩解。截止10月末，深圳全市新建商品房庫存面積228.45萬平方米，庫存套數23285套，去化周期為4.5個月，與上月持平。

項目方面，本月獲批預售的11個項目均于月内上線購房意向登記繫統，分别為福田區的深業中城、加福華爾登府邸，南山區的匯城茗院，羅湖區的翠園華府、京基水貝城市廣場，寶安區的電建洺悅鵬著花園，龍崗區的萬科天譽花園，坪山區的和城里、燕瀾和鳴花園、花樣年旭輝好時光家園以及深山合作區的九龍灣花園。

據悉，深業中城是上述項目中唯一價格超過10萬元/平方米的項目，備案均價為13.1萬元/平方米，與兩年前該項目住宅産品的推售均價持平，本次推出137至212平方米的大戶型項目，由于供應稀缺，222套新房開盤售罄。

第四季度深圳房地産市場的焦點逐漸向城市核心區轉移，從福田區、南山區地塊的挂牌，到香蜜湖度假村城市更新項目的推進，再到深業中城的上線，原本由于供應過于緊缺而不被提及的都市核心區，存在感在近期變得強烈，這或許是核心區供需緊張的局面将出現松動的一個小小的信号。