存量資産價值釋放，2021觀點資本圓桌廣州站圓滿閉幕！

（2021年10月17日）10月的廣州天氣終于逐漸轉冷，秋雨蒙蒙涼風習習，卻也擋不住各地趕來的著名學者、金融投資機構高層、企業家們聚首的熱情。

二十余年的高速發展，房地産開發的“天花闆”已逐漸顯現，增量時代退幕，存量時代登台，通過精細化運營釋放資産價值成為行業重生的關鍵。

不同于增量時代短平快、高杠杆、高回報的開發邏輯，存量時代的特點是低杠杆、低回報、長周期。

随着城市化的發展，很多一二線城市已經進入到了存量時代。通過城市更新的方式，加上政府的産業引導，将是未來發展存量的關鍵趨勢。

10月15日，以“重生-破局存量資産”為主題，2021觀點資本圓桌于廣州順利閉幕。在逾4個小時的讨論中，與會嘉賓們積極抒發自己的觀點，共同探讨存量資産的未來。

存量資産價值挖掘

在第一場圓桌讨論會上，嘉賓們就存量資産的創新及多元化轉型做出了自己的理解。世聯行首席技術官、中國建設教育協會房地産專業委員會常委黎振偉指出增量的不斷增多讓大家一直都忽視了存量的運營。存量需要城市、産業、城市功能的支持，存量是一個生态繫統，從城市更新、産業升級重塑到物業賦能、金融創新、消費升級都是存量改造的動力。

廣東省商業地産租賃協會會長朱萬果也同意這個觀點。增量的過剩給盤活存量資産帶來不小的困難，經營難、招商難、收租難，為此租賃協會也給政府提了不少建議。政府也意識到這個問題需要更多關注，所以政府更希望通過産業帶動城市更新與存量改造。

而雷易群、黃少麟、陳昱彤等企業家們則就存量資産的價值挖掘與創造分享了自己的經驗。

存量資産的一大價值就在于運營。廣州樂晟商業經營管理有限公司董事長雷易群認為，目前商業地産在線上線下的沖擊下，能夠把一個項目做到出租率80%，租金收繳率達到95%，且每年有10%的提升就已經是不錯的情況。而且現在行業的下滑也促進了品牌業态不斷的更新換代，購物中心的業态組合也一直在變化，多元化和體驗感也非常重要。

同時他也談到了如何創新。如今的物業改造一次需要至少五年租金才能收回成本，小而精改造或者差異化競争會是提高收益率的制勝法寶。他以迷你倉和菜市場為例，只有滿足客戶需求，同時做出差異化，才會得到客戶的青睐。

持相同觀點的還有瑰悅的聯合創始人陳昱彤。瑰悅是一家專注服務式公寓的企業，融合了酒店設施和公寓家庭特色，可以滿足中長期的服務需求。為了在白領公寓和長租公寓中做出差異性，瑰悅定位新中産和中高端階層，針對客戶群體的生活質量做出特别的品質和設計，中式設計和悟空間的創新就是一個很好的嘗試。

同時，面對投資者瑰悅也做到了收益管理精細化。從整體單一産權物業，到多功能餐廳帶來的成本降低，到堅持把關物業和品牌質量物業增值和高收益，利用對存量的資産管理實現收益最大化。

廣州市樓宇經濟促進會副會長龔元以“站在增量看存量”的角度闡述了相關問題。他認為，存量資産在未來的創新包括但不限于模式重塑、科技驅動、生态營造，更将體現在體制優化、思維升維、研發應用、政策支撐的方面。

廣東中盈産業發展有限公司總經理黃少麟則是對新興行業有不少研究。房地産智能化、靈活辦公都是他認為比較有可能的未來發展方向，而直播、電商等不斷變化的新需求也讓他保持着一種謙虛的學習态度，堅持做好自己的服務。

另外，瑰悅創始人&CEO劉斌等也參與了讨論。

REITs運作下的商業想象

對于商業地産而言，如何利用資本優勢匹配行業需求，釋放資産的流動性，是存量資産價值最大化的另一重點。

針對存量商業資産，目前最熱議的話題就是REITs的帶來的機遇。凱保商發CEO龐曉雲在REITs方面頗有研究。他具體分析了目前國内REITs的發展現狀，也用數據解釋了REITs的特性和優勢。

他提出，REITs是國家和個人都非常需要的一個金融産品。REITs的風險是基于股票和債券之間，REITs把底層資産進行了風險隔離，風險減少的同時收益高于債券，因此美國80%的家庭都會購買REITs。

REITs能覆蓋的不動産類型也有很多。從租賃型住房、商業地産、養老院這類大衆地産類型，到電信塔、機場、能源管道、發電儲能等少見的地産項目，只要有穩定收益支持，都可以裝在REITs里。REITs将房地産看成一個投資載體，資産組合可以不停更換，只要能帶來收益，就是一個好的投資。

而REITs下的不動産價值有兩種，一是來自經營租金的分紅回報，二是資産的增值。真正的資産價值來源于現金流的折算和地段的增值空間，其中地段是一個相對的比較值，並非核心地段就是具有絕對價值，在地段的基礎上通過運營帶來的增值才是關鍵。

中國REITs50人論壇副主席兼秘書長、廈門國際金融技術有限公司總裁姚堯則細數了REITs的幾大優勢。他指出，REITs能實現資産的流動性、稅收中性、穩定性、低杠杆等，並在主體增信上做出了突破，資産的收益率、資産的表現以及未來分紅的可能性将成為投資的主要關注表現。

他還提到，雖然目前中國REITs還未覆蓋商業地産，但也可以提前做一些準備更好的迎接它的到來。因為REITs本質上並不是融資的工具，它更多關注的是資産的運營管理能力，是為有優秀能力的運營方或資産方搭建的一個金融平台。

平安信托海外REITs負責人張菲澳看到了市場邏輯正在轉變。以開發商為例，曾經他們關注的是利用低成本的資金做融資實現快周轉，但自從國家給出信号，不少開發商開始考慮重資産轉型，REITs将可能是他們最可行的道路。