9月廣州房地産市場報告｜變革或将持續

觀點指數 9月下旬廣州發布《關于城市更新舊村莊全面改造項目政策性住房和中小戶型租賃住房配置的意見（征求意見稿）》，城市更新将納入廣州籌建政策性住房的範疇。

該征求意見稿提出，越秀、荔灣、海珠、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙等8區改造項目融資地塊保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房）和人才公寓等政策性住房的建築面積占融資地塊住宅建築面積的配置比例原則上分别不低于15%和5%，花都、從化、增城等3區政策性住房的配置比例由相應的區人民政府确定。

政策性住房及其配套車位（車庫）用地按劃撥處理，建成後由政府按成本價回購。

由于融資區的可售面積減少，城市更新的利潤空間亦将随之壓縮，因而對參與廣州城市更新的企業資金儲備和運營能力提出了更高要求。

整治市場秩序，行業變革或将持續

月内，廣州市住房和城鄉建設局轉發兩則省廳通知，分别為《關于進一步規範商品房銷售信息公示的通知》和《關于持續整治規範房地産市場秩序的通知》。

前者要求房地産企業或委托房地産經紀機構銷售新建商品房的，應在商品房銷售現場顯著位置集中公示和警示企業和銷售人員信息、商品房項目信息、商品房銷售信息、項目周邊影響因素等，並要求所有公示資料加蓋房地産開發企業公章，公示信息應與商品房網簽備案信息一致。

該通知于10月1日施行，現已生效。

而後者則指出目前房地産市場在房地産開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等多個方面存在的問題，列舉了市場秩序需要突出整治的重點，並提出力争用3年左右時間，實現房地産市場秩序明顯好轉的目標。

随着各方逐漸适應房地産行業定位和發展預期的調整變化，調控也逐漸深入，由價格調控逐漸轉向對行業秩序和規範的整治，相信這樣的變革短期仍會持續。

第二批集中供地遇冷，流拍過半

廣州第二批集中供地推出48宗地塊，最終成交23宗，流拍25宗，總成交金額為569.4億元。

成功出讓的23宗地塊中，18宗為底價成交，僅1宗為頂價成交，平均溢價率僅為0.82%，量價雙雙遇冷。

在競得土地的19家企業中，11家為央企或國企，包括聯合拿地在内，共拿下16宗地塊，合計拿地金額達到512億元，占總土地出讓金的90%。

而民企獨立拿地的地塊計容建築面積均不超過20萬平方米，如碧桂園拿下的增城區荔湖街新城大道西側地塊，計容建築面積僅6.2萬平方米。

一方面，由于調控不斷加碼，房企普遍資金緊張，疊加“銷售額拿地比限制”和“資金來源審查”，企業參拍積極性下降。

另一方面，第一批集中供地的火熱令廣州供地預期樂觀，因而本次供地土地價格沒有明顯變化，以南沙橫瀝島的地塊為例，兩次供地的起拍樓面價沒有明顯區别，但第二次供地地塊由于增加了政府性房源配建要求等因素，實際起拍樓面價要高于名義起拍樓面價。

而企業由于“交易指導價”等政策對市場的預期並不樂觀，交易雙方的預期形成明顯的落差，土拍市場冷清。

城市更新方面，月内3個項目完成招商，其中，新世界拿下增城夏街村舊改，将其在廣州公開參與的舊改項目增加至4個。

珠江實業則以71.4億元中標荔灣區聚龍灣片區項目啟動區更新改造項目，另外還入選了增城蔣村村舊改的意向合作企業，将與方圓競争該項目。

一手住宅成交回升，新批供應再上高峰

9月，廣州一手住宅網簽終止3連跌，網簽量回升；新增供應亦大量增加，花都區、從化區新增供應超2000套，黃埔區、番禺區超3000套，增城區超4000套。

據觀點指數監測，9月廣州新建商品住宅網簽8092套，環比上升14.9%；網簽面積88.67萬平方米，環比上升17.2%。

據觀點指數統計，9月廣州新建商品住房批準預售套數18046套，環比上升42.93%，供應大量增加，創年内高峰；批準預售面積193.08萬平方米，環比上升54.15%。

各區新增供應相對平均，天河區、越秀區亦有供應，供應面積分别為2.85和6.49萬平方米。

數據來源：觀點指數整理（統計周期為8月26日至9月25日）

截至9月末，廣州市新建商品住宅可售面積1062.22萬平方米，去化周期10.9個月，環比增加1.4個月。

受供應大增影響，9月末廣州各區新建商品住宅去化周期普遍拉長，唯南沙區環比持平。

越秀罕見上新，保利花都區項目首推

9月市場加推熱情不足，蓄力沖刺國慶長假。據不完全統計，觀點指數樣本企業于月内共有16個項目加推，2個項目開盤，共推出約3.3千套住宅單位。

月内加推項目中，番禺的思科智慧城12光年、越秀和樾府和黃埔的科城山莊去化表現突出。

開盤方面，9月新開盤項目有越秀區的粵海壹桂府和花都區的保利上宸。

粵海壹桂府位于北京路，是近年來越秀區罕有的新盤，該項目規劃為現代商業綜合體，将開發住宅4棟及商辦樓1棟，建成新一代北京路天河城，住宅部分建築面積約11.8萬平方米。

在新一代天河城和北京路商圈的加持下，粵海壹桂府開盤熱度很高，首推207套97至117平方米的三房戶型，價格約8.6萬元/平方米。

保利上宸位于花都中軸CBD規劃範圍内，緊鄰花都融創樂園，為純住宅社區，總建築面積約29萬平方米，開盤首推288套93至114平方米二至三房單元，價格約2.1萬元/平方米。

9月廣州一手住宅成交回暖，反映住宅市場逐漸适應新的環境，相信若沒有新的變化，市場能保持平穩；而第二批集中供地交易熱度下降，則反映了土地交易市場上各方的預期並不一致。在目前較為不穩定的環境下，下一次集中供地會出現怎樣的變化依然值得關注。