8月物流地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 8月份中國物流業景氣指數為49.5%，較上月回落1.2個百分點；中國倉儲指數為50.8%，較上月回升1.7個百分點。

由于8月份為生産建設淡季，受局部地區疫情反復以及高溫多雨等因素影響，物流業景氣指數跌落荣枯線下。而倉儲指數則重回荣枯線以上，表明行業開始回暖，但成本支出居高不下的局面未改，企業利潤被持續高企的成本壓縮。

單個城市看，東莞受台風"盧碧"影響，成為倉庫平均租金波動最大的城市；青島則因即墨區新增6萬平方米的倉庫入市，出租率有所下滑。

企業方面，ESR以總代價51.92億美元收購ARA100%權益，這成為亞太地區資産管理行業年度大事件。中國物流資産則于26日出現股價大幅異動並随之停牌，随後于9月初公告京東收購事宜，物流業龍頭的整合程度日漸加大。

倉儲指數重回擴張區間，成本上漲态勢未變

8月份，我國總體進入生産建設淡季，同時受局部地區疫情反復以及高溫多雨等因素影響，物流業務活動增勢有所趨緩。

根據中國物流與采購聯合會發布的數據，2021年8月份中國物流業景氣指數為49.5%，較上月回落0.8個百分點；中國倉儲指數為50.8%，較上月回升1.7個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

而倉儲指數則重回荣枯線以上，各分項指數較上月均有不同程度回升，表明行業運行回暖，前期下行壓力有所緩解。

但也要注意到，盡管倉儲業務量明顯增長，業務利潤卻仍在下滑，成本支出居高不下，企業利潤被持續高企的成本壓縮。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

業務量指數為54.1%，較上月上升5.2個百分點，反映受市場庫存上升影響。分品種來看，有色、化工、日用品等商品業務量有明顯回升。

平均庫存周轉次數指數為53.7%，較上月上升4.2個百分點，反映出倉儲業務量回升的背景下，商品周轉效率提高。

由21類商品組成的期末庫存指數為49.5%，較上月回升1.2個百分點，繼續位于荣枯線之下，庫存水平繼續下降，但降幅有所收窄。分品種來看，生活資料類商品中，家電類商品庫存較上月下降明顯。

業務利潤指數為49.0%，較上月上升3.3個百分點，升幅明顯，但仍處于收縮區間；主營業務成本指數為54.1%，較上月上升1.4個百分點，保持上升态勢不變。數據反映企業成本支出增長依然較快，持續壓低利潤水平。

從後期走勢來看，8月份新訂單指數為50.5%，較上月上升0.9個百分點，回歸擴張區間；業務活動預期指數為58.7%，較上月上升1.3個百分點。兩項指數均有所上升，但仍位于荣枯線上，顯示市場對未來業務預期仍較為樂觀。

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，8月一線城市需求面積88.39萬平方米，環比上漲44.4%；二線城市需求面積29.64萬平方米，環比下跌13.3%；其他城市需求面積3.44萬平方米，環比下跌32.4%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從倉庫報價數據上看，8月份一線城市倉庫報價34.93元/平方米/月，環比下跌0.7%；二線城市報價26.46元/平方米/月，環比下跌1.5%；其他城市20.27元/平方米/月，環比上漲0.7%。

受台風"盧碧"帶來的暴雨極端天氣影響，東莞在全國32個重要物流節點城市中倉庫平均租金波動最大，貨物周轉放緩，倉儲需求小幅減少，租金環比下降4.12%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

全國32個城市倉庫平均空置率為13.11%，環比上升1.33個百分點。其中，東北地區倉庫空置率為19.95％，遠高于西部的11.47%、中部的10.49%以及東部的11.20%。

青島空置率變化最大，主要是即墨區新增6萬平方米的園區交付，該城市倉庫空置率環比上升3.14個百分點。

總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。

行業整合加速，ESR並購ARA、京東入主CNLP

企業層面，8月亞太地區的資産管理行業迎來了年度大事件。

ESR于8月初公布，建議收購ARA100%權益，總代價為51.92億美元。ARA集團是亞太地區最大的房地産資産管理公司，所管理的總資産達950億美元，並擁有發展最快的新經濟房地産平台。交易完成後，ARA将成為ESR的附屬公司。

ESR的收購公告、投資者簡報以及随後的中期業績會中，都不斷強調了收購LOGOS的戰略意義，顯示出對打造一個整合實力更強的亞太區"新經濟"平台有着莫大的希冀。

本次收購除了能擴大資産管理規模外，更重要的是為ESE綁定了更多新的、有實力的投資者，如華平、SMBC、Straits等。

與此相對的是，在中國倉儲物流市場仍占主導地位的普洛斯，以及厚樸、萬科、高瓴等企業，近年來亦不斷擴充數據中心，ESR此次收並購和引投都顯示出希望進一步占領市場份額的決心。

除了ESR的並購外，8月國内倉儲物流市場更迎來了另外一單重大並購，即京東對中國物流資産（CNLP）的並購。

在香港上市的中國物流資産于8月26日下午停牌，稱"以待發出載有公司内幕消息的公告"，27日恢復交易。

9月3日，京東智能産業發展集團和中國物流資産控股有限公司聯合公告，前者将要約收購後者9.165億股股份，占中國物流資産已發行股本約26.38%，購買價為每股待售股份4.35港元，交易總代價39.9億港元。

回顧前兩年，會發現京東産發正持續發展物流地産基金業務，希望通過自己的産業運營能力加入不動産資産管理領域，轉變成類似普洛斯和ESR這樣的GP模式。而此次收購，或許正是京東建立起自己的物流地産資管平台的關鍵一步。

類似京東這樣由于業務模式持有大批固定資産的電商物流企業，采取整合並打包成基金、REITs等進行退出的模式，預料将成為國内下一個效仿浪潮。