8月房地産債券市場報告·觀點月度指數

觀點指數 8月16日，中國人民銀行公告，開展6000億元中期借貸便利（MLF）操作，為期365天，利率為2.95%。同月有7000億元MLF到期，效果來看MLF操作縮量1000億元。繼7月續作減少3000億元後，8月再度減少1000億元，累計減少市場流動性4000億元。

8月25日，央行公告通過利率招標方式開展500億元7天期逆回購操作，中標利率2.20%。同時有100億元逆回購到期，淨投放流動性400億元。8月份央行通過逆回購在市場淨投放800億元。

總體來看，8月央行通過公開市場操作淨投放資金1300億元，其中國庫現金定存700億元，逆回購600億元。

數據來源：Wind 觀點指數整理

國内生産下行，建築業受影響較小

8月份，建築業生産活動有所上升。

據國家統計局數據，8月份中國制造業采購經理指數（PMI）報50.1%，環比下降0.3%，這是自今年4月份以來第5次下降。非制造業商務活動PMI 47.5%，環比減少5.8%，建築業PMI 60.5%，環比增加3%。其他行業如住宿、餐飲、航空運輸等行業受疫情擴散影響，指數大幅下降至臨界點。

觀點指數認為，8月份貨币政策符合央行對市場堅持“不搞大水漫灌，保持貨币政策穩定性以及信貸平穩增長”的态度，7月份的“降準”已對市場供給上萬億元流動性，部分減少了存款性機構向央行的融資需求。

不過考慮到企業及銀行繳稅以及社融需求，央行仍是在7、8月分别續作了1000億和6000億MLF，以保持市場流動性合理充裕，引導貸款合理增長。

地産行業再出新規，土地市場管控加強

繼“三道紅線”、銀行貸款限制、土地兩集中等針對房企的政策實施以來，多道政策補丁頻繁頒布，如拿地銷售比不得高于40%、連續三年經營現金流淨額不得為負，未能滿足其中一項即需要對拿地資金來源進行說明。

8月份，多個城市亦是頒布行業新規。通過對新房、二手房限制交易，對土拍價格限制等措施，加強對行業的監管。

大連市商品住房需自網簽備案滿5年才可以進行交易，二手房更是需要取得房産證滿3年才能轉手；第二批土地集中拍賣，下調土地價格溢價率；對于熱門區域的土地供應，提高住宅用地競買保證金比例。

長沙市嚴格土地轉讓管理，對不合規的房地産開發項目用地，嚴禁轉讓，制止“炒買炒賣”土地行為。對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

佛山市對于住房租賃業務加強監控，企業單次收取租金超過3個月的或者單次收取押金超過1個月的情況，租金或押金應打入相應的監管賬戶，通過該賬戶向房屋實際持有人支付；禁止将住房租賃消費貸款嵌入租賃合同。

廣州及深圳市對于第二批土地集中拍賣亦下調土地價格溢價率。

利率債小幅上升，資金回流助力中小企業

繼7月末回升後，8月利率債繼續上行。具體來看，1年期國債收益率上升較為明顯，8月底較月初上升了17個基點。5年期與10年期國債變化不明顯，前者收益率在2.7%左右震蕩，後者在2.85%左右波動。

數據來源：Wind 觀點指數整理

從利率變動來看，債券市場整體溫度有所下降，市場風險偏好有所回升。短期資金回流市場，這也更好地理解了7月政治局會議指出的“助推中小企業和困難行業恢復”。

數據來源：Wind 觀點指數整理

股債性價比方面，今年以來，股市相對債市帶來的超額回報率均值為3.58%，標準差為0.51%。8月份，股權投資相對債券投資收益持續擴大，不過中途有2次跌落回均值+1個標準差附近。

數據來源：Wind 觀點指數整理

總體而言，在地産政策調控下，信貸規模受到約束。經濟基本面下行等因素影響下，為了支持實體經濟、維持流動性平穩，下半年或仍有定向降準的可能。

因此觀點指數認為，短期内債市風險不大，或許是債權投資的機會。

信用債小幅上升，市場信用修復

8月信用債波動不明顯，利率走勢基本一樣，在期間下探後期末回升。

以3A級公司債為例，1年期品種利率在2.68-2.72%之間波動，變化較小；3年期品種利率在小幅度下探至3%後上行，最高至3.1%；5年期品種利率在月内有兩次小幅度下探，最低下降至3.36%，期末上升至最高點3.46%。

2A級公司債中，1年期品種期末由3.07%小幅下降至3%；3年期與5年期變化趨勢相似，期間下探後分别回升至3.78%、4.35%。

A級公司債波動較大，1年期品種振幅最大達10BP，期末報9.68%；3年期品種變化比較明顯，期間最低報10.27%，期末回升至最大值10.51%，振幅達24BP；5年期期間最低報價10.84%，期末上升22BP至11.07%。

數據來源：中證指數 觀點指數整理

數據來源：中證指數 觀點指數整理

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信用利差方面，中短期品種市場信用有所修復，長期品種利差持續擴大，投資者對遠期的市場似乎仍有所顧慮。

具體來看，高等級信用利差中，1年期利差從月初的39BP持續下探，中間有小幅反彈，月末縮小至29BP；3年走勢基本相同，期間利差從72BP縮小至63BP；5年期品種，期末利差繼7月末上升至84BP後持續擴大至89BP。

數據來源：中證指數 觀點指數整理

8月房企新發債券一覽，資産規模大的房企成本較低

據觀點指數不完全統計，8月有12家房企境内新發債券合17只，融資金額超200億元；4家房企新發美元債4只，募集資金合11.6億美元，本輪海内外債權融資資金環比下降7.77%。

數據來源：Wind、企業公開資料，觀點指數整理

融資期限來看，本輪債券融資依舊是以中長期為主，發行融資年限主要集中在3-5年，共有9家房企發行了合12只中長期債券。其中包括金地集團發行的1只4.8億美元綠色債，該筆債券由金地境外子公司金地永隆投資有限公司發行，獲得穆迪Ba3評級。

期限超過5年的新債有2筆，發行人分别為中國海外發展和龍湖集團，且發行人都可在發行後的第5年末行使贖回權或者調整票面利率選擇權，募集資金都将用于償還到期債務。

期限在2年以内的有4只，包括濱江集團1只公司債，萬科2只資産證券化産品以及陽光城超短期融資券。萬科2只ABS底層資産為購房尾款，由中信證券承銷以及管理。

從成本端來看，本輪債權融資“馬太效應”明顯，資産規模大的房企成本控制相對較低。規模最大的萬科，成本為2.99%；票面利率最低的為中海發展2.75%，同級别龍湖2只新債也控制在3.35%（21龍湖05）和3.7%（21龍湖06）。

第三階梯的綠城、首開，成本亦壓在4%以内；同級别的金地、中梁、陽光城都有發行美元債，而金地得益于綠色金融認證，在美元債普遍高成本的情況下以4.95%完成本輪融資。

本輪小規模房企如綠景、新湖中寶，成本均高于7%。

房企融資環境依然嚴峻

據觀點指數獲悉，8月份共有17筆信用債發生違約，逾期本金、利息合超160億元。其中包含3家房企，藍光發展（16藍光MTN003）、泰禾集團（H8泰禾01）、上海三盛（19三盛05，非上市公司）。

截止到8月末，藍光發展共有10只債券實質違約，違約債券余額71.34億元，4只債券已觸發交叉保護條款，余額40億元；泰禾集團共有8只債券實質違約，違約債券余額104.16億元。

此外，陽光城期内以自有資金合計2.27億元回購4只債券（16陽城01；16陽城02；18陽城01；18陽光04）。

評級方面，今年二季度期間有23家房企評級發生變動。8家評級遭下調，5家評級展望下調，7家評級展望負面，3家列入評級觀察名單。標普将陽光100的長期主體信用評級從“SD”調整為“D”，原因是其未能在原定于8月11日到期的10個工作日内償還約5240萬美元的可轉換債券的本金和利息。

總的來說，地産行業融資環境仍然充滿挑戰，債權投資者更關心房企的債務結構以及再融資能力。多家房企在8月的中期業績會上表示，預計下半年地産闆塊的毛利率會繼續下滑，因而會更注重投資高質量，現金流穩定的項目，争取維持或盡早實現“三道紅線”達標。

這些改革舉動對債權投資者無疑是強心劑，不過效果仍需繼續觀察。