8月房地産債券市場報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-09-18 17:18

  • 8月國内生産活動整體下行,利率債和信用債收益率小幅回升,地産調控再出新規。

    觀點指數 8月16日,中國人民銀行公告,開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作,為期365天,利率為2.95%。同月有7000億元MLF到期,效果來看MLF操作縮量1000億元。繼7月續作減少3000億元後,8月再度減少1000億元,累計減少市場流動性4000億元。

    8月25日,央行公告通過利率招標方式開展500億元7天期逆回購操作,中標利率2.20%。同時有100億元逆回購到期,淨投放流動性400億元。8月份央行通過逆回購在市場淨投放800億元。

    總體來看,8月央行通過公開市場操作淨投放資金1300億元,其中國庫現金定存700億元,逆回購600億元。

    數據來源:Wind 觀點指數整理

    國内生産下行,建築業受影響較小

    8月份,建築業生産活動有所上升。

    據國家統計局數據,8月份中國制造業采購經理指數(PMI)報50.1%,環比下降0.3%,這是自今年4月份以來第5次下降。非制造業商務活動PMI 47.5%,環比減少5.8%,建築業PMI 60.5%,環比增加3%。其他行業如住宿、餐飲、航空運輸等行業受疫情擴散影響,指數大幅下降至臨界點。

    觀點指數認為,8月份貨币政策符合央行對市場堅持“不搞大水漫灌,保持貨币政策穩定性以及信貸平穩增長”的态度,7月份的“降準”已對市場供給上萬億元流動性,部分減少了存款性機構向央行的融資需求。

    不過考慮到企業及銀行繳稅以及社融需求,央行仍是在7、8月分别續作了1000億和6000億MLF,以保持市場流動性合理充裕,引導貸款合理增長。

    地産行業再出新規,土地市場管控加強

    繼“三道紅線”、銀行貸款限制、土地兩集中等針對房企的政策實施以來,多道政策補丁頻繁頒布,如拿地銷售比不得高于40%、連續三年經營現金流淨額不得為負,未能滿足其中一項即需要對拿地資金來源進行說明。

    8月份,多個城市亦是頒布行業新規。通過對新房、二手房限制交易,對土拍價格限制等措施,加強對行業的監管。

    大連市商品住房需自網簽備案滿5年才可以進行交易,二手房更是需要取得房産證滿3年才能轉手;第二批土地集中拍賣,下調土地價格溢價率;對于熱門區域的土地供應,提高住宅用地競買保證金比例。

    長沙市嚴格土地轉讓管理,對不合規的房地産開發項目用地,嚴禁轉讓,制止“炒買炒賣”土地行為。對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,征收土地閑置費;滿2年未動工開發的,無償收回土地使用權。

    佛山市對于住房租賃業務加強監控,企業單次收取租金超過3個月的或者單次收取押金超過1個月的情況,租金或押金應打入相應的監管賬戶,通過該賬戶向房屋實際持有人支付;禁止将住房租賃消費貸款嵌入租賃合同。

    廣州及深圳市對于第二批土地集中拍賣亦下調土地價格溢價率。

    利率債小幅上升,資金回流助力中小企業

    繼7月末回升後,8月利率債繼續上行。具體來看,1年期國債收益率上升較為明顯,8月底較月初上升了17個基點。5年期與10年期國債變化不明顯,前者收益率在2.7%左右震蕩,後者在2.85%左右波動。

    數據來源:Wind 觀點指數整理

    從利率變動來看,債券市場整體溫度有所下降,市場風險偏好有所回升。短期資金回流市場,這也更好地理解了7月政治局會議指出的“助推中小企業和困難行業恢複”。

    數據來源:Wind 觀點指數整理

    股債性價比方面,今年以來,股市相對債市帶來的超額回報率均值為3.58%,標準差為0.51%。8月份,股權投資相對債券投資收益持續擴大,不過中途有2次跌落回均值+1個標準差附近。

    數據來源:Wind 觀點指數整理

    總體而言,在地産政策調控下,信貸規模受到約束。經濟基本面下行等因素影響下,為了支持實體經濟、維持流動性平穩,下半年或仍有定向降準的可能。

    因此觀點指數認為,短期内債市風險不大,或許是債權投資的機會。

    信用債小幅上升,市場信用修複

    8月信用債波動不明顯,利率走勢基本一樣,在期間下探後期末回升。

    以3A級公司債為例,1年期品種利率在2.68-2.72%之間波動,變化較小;3年期品種利率在小幅度下探至3%後上行,最高至3.1%;5年期品種利率在月内有兩次小幅度下探,最低下降至3.36%,期末上升至最高點3.46%。

    2A級公司債中,1年期品種期末由3.07%小幅下降至3%;3年期與5年期變化趨勢相似,期間下探後分别回升至3.78%、4.35%。

    A級公司債波動較大,1年期品種振幅最大達10BP,期末報9.68%;3年期品種變化比較明顯,期間最低報10.27%,期末回升至最大值10.51%,振幅達24BP;5年期期間最低報價10.84%,期末上升22BP至11.07%。

    數據來源:中證指數 觀點指數整理

    數據來源:中證指數 觀點指數整理

    數據來源:中證指數 觀點指數整理

    信用利差方面,中短期品種市場信用有所修複,長期品種利差持續擴大,投資者對遠期的市場似乎仍有所顧慮。

    具體來看,高等級信用利差中,1年期利差從月初的39BP持續下探,中間有小幅反彈,月末縮小至29BP;3年走勢基本相同,期間利差從72BP縮小至63BP;5年期品種,期末利差繼7月末上升至84BP後持續擴大至89BP。

    數據來源:中證指數 觀點指數整理

    8月房企新發債券一覽,資産規模大的房企成本較低

    據觀點指數不完全統計,8月有12家房企境内新發債券合17隻,融資金額超200億元;4家房企新發美元債4隻,募集資金合11.6億美元,本輪海内外債權融資資金環比下降7.77%。

    數據來源:Wind、企業公開資料,觀點指數整理

    融資期限來看,本輪債券融資依舊是以中長期為主,發行融資年限主要集中在3-5年,共有9家房企發行了合12隻中長期債券。其中包括金地集團發行的1隻4.8億美元綠色債,該筆債券由金地境外子公司金地永隆投資有限公司發行,獲得穆迪Ba3評級。

    期限超過5年的新債有2筆,發行人分别為中國海外發展和龍湖集團,且發行人都可在發行後的第5年末行使贖回權或者調整票面利率選擇權,募集資金都将用于償還到期債務。

    期限在2年以内的有4隻,包括濱江集團1隻公司債,萬科2隻資産證券化産品以及陽光城超短期融資券。萬科2隻ABS底層資産為購房尾款,由中信證券承銷以及管理。

    從成本端來看,本輪債權融資“馬太效應”明顯,資産規模大的房企成本控制相對較低。規模最大的萬科,成本為2.99%;票面利率最低的為中海發展2.75%,同級别龍湖2隻新債也控制在3.35%(21龍湖05)和3.7%(21龍湖06)。

    第三階梯的綠城、首開,成本亦壓在4%以内;同級别的金地、中梁、陽光城都有發行美元債,而金地得益于綠色金融認證,在美元債普遍高成本的情況下以4.95%完成本輪融資。

    本輪小規模房企如綠景、新湖中寶,成本均高于7%。

    房企融資環境依然嚴峻

    據觀點指數獲悉,8月份共有17筆信用債發生違約,逾期本金、利息合超160億元。其中包含3家房企,藍光發展(16藍光MTN003)、泰禾集團(H8泰禾01)、上海三盛(19三盛05,非上市公司)。

    截止到8月末,藍光發展共有10隻債券實質違約,違約債券余額71.34億元,4隻債券已觸發交叉保護條款,余額40億元;泰禾集團共有8隻債券實質違約,違約債券余額104.16億元。

    此外,陽光城期内以自有資金合計2.27億元回購4隻債券(16陽城01;16陽城02;18陽城01;18陽光04)。

    評級方面,今年二季度期間有23家房企評級發生變動。8家評級遭下調,5家評級展望下調,7家評級展望負面,3家列入評級觀察名單。標普将陽光100的長期主體信用評級從“SD”調整為“D”,原因是其未能在原定于8月11日到期的10個工作日内償還約5240萬美元的可轉換債券的本金和利息。

    總的來說,地産行業融資環境仍然充滿挑戰,債權投資者更關心房企的債務結構以及再融資能力。多家房企在8月的中期業績會上表示,預計下半年地産闆塊的毛利率會繼續下滑,因而會更注重投資高質量,現金流穩定的項目,争取維持或盡早實現“三道紅線”達標。

    這些改革舉動對債權投資者無疑是強心劑,不過效果仍需繼續觀察。

    撰文:劉忠勁    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    資本金融

    8月