1-8月房地産企業新增土地儲備報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-09-14 16:19

  • 由于土拍競價規則的調整以及融資通道持續收縮,集中供地前夕房企觀望态度明顯。

     

    觀點指數 8月土地供應環比小幅上升,成交繼續保持下行趨勢。

    觀點指數監測的100個重點城市數據顯示,8月土地供應數量1401宗,供應土地建面環比增長3.2%,同比下降12%;供應土地起始樓面價環比上升37.9%,同比上升117.8%。

    一二三線城市供應土地建築面積環比增速分别為180%、-4.2%、-12.5%,同比增速分别為140.4%、-2.1%、-37.2%,供應起始樓面價環比增速分别為87.7%、-9.2%、-12.5%。北京、廣州和深圳均公布第二批住宅用地集中出讓公告,驅動一線城市土地供應量和供應價格上行。

    成交方面,8月100個重點城市成交土地數量788宗,成交土地建面環比下降30.4%,同比下降50.8%;成交總價環比下降31.1%,同比下降62.8%;成交樓面均價環比下降1%,同比下降24.3%。

    由于土拍競價規則的調整以及融資通道持續收縮,集中供地前夕房企觀望态度明顯。

    城市更新方面,據觀點指數不完全統計,8月12家企業在城市更新業務上有新進展,包括綠景深圳白石洲項目取得施工許可證、珠江集團71.4億元競得廣州荔灣聚龍灣片區啟動區舊改改造主體資格等等。

    17家房企新增貨值超1000億,觀望态度明顯

    觀點指數發布的“1-8月房地産企業新增土地儲備”顯示,碧桂園、萬科、保利積極擴儲,新增全口徑土地建築面積分别為4576.4萬、2138.1萬、2063.3萬平方米,位于房企前列。緊随在後的是龍湖、新城、融創和華潤,這四家房企獲取的全口徑土地建築面積位于1000-1500萬平方米之間。

    8月50家重點房企新增全口徑土地建築面積為2400萬平方米,占前8月總擴儲建面的7%。在集中供地出讓的空檔期以及土拍規則調整前夕,房企觀望态度明顯,土地投資愈發謹慎。

    從獲得土地貨值方面來看,碧桂園、萬科和保利1-8月新增土地貨值均在3000億以上,與樓盤推售量相近,量入為出的土地投資理念明顯。

    值得注意的是,已有17家房企新增土地貨值超過1000億元,較上月增加2家,增速明顯放緩。

    一線土地供應大漲,成交持續保持低位

    觀點指數監測的100個重點城市數據顯示,8月土地供應數量1401宗,其中供應住宅用地570宗,商服用地185宗,工業用地595宗,其他用地51宗;供應土地規劃建築面積11898.5萬平方米,環比增長3.2%,同比下降12%;供應土地起始樓面價5756.7元/平方米,環比上升37.9%,同比上升117.8%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    8月,一二三線城市供應土地數量為147宗、697宗、547宗,供應土地建築面積為1968.8萬平方米、5716.9萬平方米、4171.6萬平方米,環比增速分别為180%、-4.2%、-12.5%,同比增速分别為140.4%、-2.1%、-37.2%,供應起始樓面價為15058元/平方米、4698元/平方米、2290元/平方米,環比增速分别為87.7%、-9.2%、-12.5%,同比增速分别為147.5%、51.9%、25.3%。

    在修改出讓細則之後,部分城市在8月重新啟動了第二次集中供地。從供地結構來看,月内北京、廣州和深圳均公布第二批住宅用地集中出讓公告,驅動一線城市土地供應量和供應價格大幅上漲。

    月内武漢、重慶、杭州、青島等二線城市也披露了第二批次集中供地公告,供應量較7月波動幅度較小。

    從多個城市第二批集中供地出讓規則調整情況來看,溢價率限制15%以内、限制單個房企購買土地數量是共同方向。

    成交方面,由于土拍競價規則的調整以及融資通道持續收縮,集中供地前夕房企觀望态度明顯,土地成交出現較大降幅。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    具體而言,8月100個重點城市成交土地數量788宗,其中成交住宅用地146宗,商服用地112宗,工業用地486宗,其他用地44宗;成交土地規劃建築面積6038.1萬平方米,環比下降30.4%,同比下降50.8%;成交總價1354億元,環比下降31.1%,同比下降62.8%;成交樓面均價2242.4元/平方米,環比下降1%,同比下降24.3%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    分城市能級來看,8月廣州、深圳以及上海出讓少數商業用地,拉動一線城市成交總價環比小幅上升,二三線城市土地成交則呈現明顯的下跌趨勢。

    其中,二線城市土地成交主要以無錫、溫州、佛山以及東莞等城市為主。無錫當月進行年底第四次集中供地,涉及住宅用地23宗,成功出讓22宗,1宗流拍,成交總價262億元,在限地價的政策下,9宗地塊封頂成交,但整體平均溢價率卻僅為4.2%。

    無錫溫州領銜土拍市場,政策鼓勵社會資本參與城市更新

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    以住宅用地成交總價來看,8月無錫、溫州、佛山、東莞以及濟甯5個城市名列前茅,土地成交總價分别是262.2億元、132.8億元、77.9億元、77.8億元以及40億元。

    數據來源:觀點指數整理

    從全國涉宅用地成交總價數據來看,8月成交金額前10大宗地塊主要位于熱門的長三角和大灣區,包括溫州3宗,金華、東莞、佛山各2宗,蘇州1宗。

    其中,成交價格最高的是東莞南城街道東莞國際商務區地塊,由華潤置地以56.08億元競得,樓面價約6690元/平方米,溢價率1.8%。據悉,東莞國際商務區地塊出讓總價為東莞第二高,第一高為2020年6月29日,保利以66億元所拿的東莞市虎門鎮白沙地塊。

    東莞國際商務區地塊包括1宗純住宅用地、1宗商住用地、1宗純商業金融用地和5宗地下空間,總建築面積83.81萬平方米,起始價為55.08億元。該地塊要求建設一座大型高端購物中心和499米地標塔樓。

    來源:觀點指數整理

    城市更新方面,據觀點指數不完全統計,8月12家企業在城市更新業務上有新進展,綠景白石洲項目取得施工許可證,鴻榮源、綠城、萬科、星河控股、新世界中國以及珠實集團獲得新的城市更新項目的改造資格。

    值得注意的是,珠實集團還和方圓集團簽訂戰略合作協議,在城市更新領域進行深度合作,迎合了當前社會力量、國企、民企共同參與城市更新的風向。

    8月31日,住建部圍繞努力實現全體人民住有所居介紹有關情況,期間明确提到,探索政府引導、市場運作、公衆參與的城市更新可持續模式,推動由過去的單一“開發方式”轉向“經營模式”。

    繼上海之後,近期天津市政府投資平台天津城投集團也牽頭與中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂等17家企業,成立了城市更新基金,初始總規模600億元,定向用于天津老舊小區改造提升和城市更新項目。

    除了上海、天津之外,一些城市如遼甯也在積極推進城市更新試點,探索城市更新的方法路徑,争取在沈陽、大連、沈撫示範區推出一批示範項目。

    可以看出,城市更新進程正在加速,但部分地區也出現了大規模拆除舊城舊區的亂象。為此,住建部發布關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知,提出原則上老城區更新單元(片區)或項目内拆除建築面積不應大于現狀總建築面積的20%;原則上更新單元(片區)或項目内拆建比不宜大于2;就近安置率不宜低于50%;确保住房租賃市場供需平穩,住房租金年度漲幅不超過5%。

    撰文:詹興晶    

    審校:歐陽穎



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