6月物流地産運營發展報告·觀點月度指數

觀點指數 6月受市場庫存上升影響，倉儲業務呈現小幅增長态勢。受部分地區疫情反復影響，消費品中的醫藥産品倉儲業務量有較為明顯增長。

各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。

在公募REITs發行前後，可以明顯見到，一批手上持有優質物流資産的企業開始尋求往輕重資産聯動的方向轉型，希望提升整體資金使用效率及盈利能力。

此外，由于中國倉儲物流需求強勁但供應相對匮乏，投資者緊盯市面上的收並購機會，特别是在粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區的物流基礎設施。

當地長期缺乏新增供應，供不應求的市場局面使得當地的倉儲空置率明顯低于全國平均。

倉儲指數回升，醫藥類商品庫存大幅上升

根據中國物流與采購聯合會發布的數據，2021年6月份中國物流業景氣指數為54.6%，較上月回落1.2個百分點；中國倉儲指數為53.2%，較上月回升1.9個百分點。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

6月份，随着高溫多雨等季節性因素影響，物流業景氣指數略有回落，物流業務活動增勢有所趨緩。

倉儲各分項指數中，新訂單指數、業務活動預期指數較上月有所回落，延伸業務量指數與上月持平，其余指數均有不同程度的回升。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

業務量指數為52.2%，較上月上升0.8個百分點，反映出受市場庫存上升影響，倉儲業務呈現小幅增長态勢。

由21類商品組成的期末庫存指數為51.6%，較上月上升0.8個百分點，反映出庫存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫藥類商品庫存較上月有較大幅度回升。

業務利潤指數為55.1%，較上月上升0.8個百分點；主營業務成本指數為60.1%，較上月上升1.4個百分點，保持上升态勢不變。企業成本支出增長較快，後期需重點注意成本控制。

數據來源：中國物流信息中心、觀點指數整理

從後期走勢來看，6月份，新訂單指數為51.4%，較上月下降0.8個百分點；業務活動預期指數為57.2%，較上月下降1.5個百分點。兩項指數均小幅回落，但仍位于荣枯線上，顯示市場預期保持謹慎樂觀。

從全國倉庫需求看，根據物聯雲倉數據，6月一線城市需求面積78.99萬平方米，環比上漲68.5%；二線城市需求面積25.18萬平方米，環比上漲17.4%；其他城市需求面積6.32萬平方米，環比上漲6.6%。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

從倉庫報價的數據上看，已出現了3個月的連續上漲，6月份倉庫報價的上漲趨勢明顯放緩。全國32個城市通用倉庫平均租金為27.66元/㎡·月，環比上漲0.33%。

其中，一線城市倉庫報價34.81元/平方米/月，環比下跌0.7%；二線城市報價26.46元/平方米/月，環比上漲0.7%；其他城市20.27元/平方米/月，環比下跌1.9%。

倉庫平均租金波動最大的城市是武漢，租金環比上漲4.84%。武漢的社區團購快速擴張，租倉擴倉業務活躍，而當地部分倉庫供應緊張，直接推動租金上浮。

數據來源：物聯雲倉、觀點指數整理

全國32個城市倉庫平均空置率為11.29%，環比上升0.11個百分點。其中，東北地區倉庫空置率為19.78％，遠高于西部的10.92%、中部的10.24%以及東部的9.71%。空置率最高的城市為長春，達到29.34%，平均月租金21.85元/平方米/月。

總體而言，各線城市倉庫需求有明顯淡旺季的區分，但總體穩定在一個區間。倉儲報價上，維持平穩上升的姿态，顯示倉庫業主對後市充滿信心。

物流地産商增資擴股，搶占關鍵區位資産

由于物流需求強勁但供應相對匮乏，中國物流業的投資意向持續保持高位，特别是在粵港澳大灣區、長江三角洲及京津地區。投資者緊盯市面上的收並購機會，紛紛為收購和擴大自建規模作資金準備。

6月，中國物流資産配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%将用于投資及收購土地，尤其是位于粵港澳大灣區、長江三角洲經濟區、渤海經濟區及珠江三角洲經濟區的土地。

同樣實行增資擴股的還有南山控股子公司寶灣物流。拟通過公開挂牌增資擴股引入投資者，投資者需以現金增資的方式入股寶灣物流，增資後的持股比例不超過33%，增資金額最終按挂牌成交價确定。

增資擴股完成後，預計南山控股持有寶灣物流的股權比例不低于51.83%，中國南山開發（集團）股份有限公司持有寶灣物流的股權比例不低于15.17%，拟引入的投資者持有寶灣物流的股權比例不超過33%。增資價格以第三方評估機構确認的寶灣物流股東全部權益(剔除永續債)評估價值76.49億元為定價基礎。

近年，寶灣物流的發展迅速，管理運營面積不斷擴大，更于近年4月份達到500萬平方米的倉儲面積。但由于寶灣長期以重資産模式經營，其資産負債率也跟随規模持續攀升。因此，對于由單純的重資産運營逐步轉變為輕重資産聯動發展有較高的期望。

深國際則以16億元的價格收購三處高標倉項目。三處物流園分别位于上海市閩行區、天津市西青區、重慶市沙坪壩區，建築面積分别約5.2萬平方米、7.8萬平方米和12萬平方米。

深國際在公告里表示，将提升整體資金使用效率及盈利能力，實現向物流基礎設施資産管理方的轉型。

可以明顯看到，在公募REITs推行後，一批手上持有優質物流資産的企業開始尋求轉型，由重資産向輕重資産聯動，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業模式閉環。