香港寫字樓租金第二季度下跌2.6%　按季跌幅續收窄

第一太平戴維斯發表最新香港寫字樓租賃市場報告指出，本港寫字樓租金在今年下半年的跌勢将有所放緩，但2022年及2023年的供應增加将為租金再添壓力。

租金跌幅小于首季

随着市場氣氛在季内輕微改善，縮減規模及棄租個案減少，甲級寫字樓租金在2021年第二季下跌2.6%，較首季的按季跌幅3.5%為低。本季中環、灣仔／銅鑼灣及港島東的租金分别下跌2.8%、3.0%及2.6%，港島整體租金按季跌2.8%，是自2020年首季以來的最低季度跌幅。九龍租金季内微跌2.4%，對租客來說仍較為相宜。尖沙咀、九龍東及九龍西的租金分别下跌1.8%、4.2%及2.9%。

遷向非核心區與否 企業各有取向

第二季中環平均實質呎租為每月114港元，較本港整體寫字樓租金溢價91%，但已較2019年第二季的96%溢價減少。本季企業遷離中環的步伐尚未停止，例如寶盛集團承租太古坊二期四個樓層，顯示非核心地區的超甲級寫字樓大廈對企業來說仍具吸引力；但另一方面，監于目前中環租金較2019年第二季的高峰已回落多達26.4%，為部分公司提供了重返核心商業區的誘因。據置地公司表示，標準普爾就承租了交易廣場三期兩個樓層。

中資企業鐘情于核心商務區的地標式商廈

中資企業需求仍然非常集中于核心商務區，尤以金融及專業服務行業的租戶為甚；同時也有愈來愈多租戶心儀國際金融中心及太古廣場等大型混合用途物業，例如中國國際金融股份有限公司﹙中金公司﹚就承租了國際金融中心一期的空置單位，成為該幢超甲級商廈的主要租戶之一；此外，華泰金融控股及方德金融控股等其他中國金融機構也在香港的金融樞紐擴充業務。

中資企業自2010年代初開始在香港的寫字樓市場積極擴充，據第一太平戴維斯估算，在2017年7月中環甲廈當中有20.5%的樓面由中資企業所租用，這個比例到了本年6月已上升至23.5%。再舉一例說明，在國際金融中心一期及二期這兩幢中環標志性商廈中，中資企業的租用比例不斷上升，在過去四年由15.7%升至24.0%。可見雖然香港面對貿易争端、社會事件、新冠肺炎疫情及去年經濟衰退的種種挑戰，許多公司傾向于暫停擴張或縮減規模，但中資企業對香港市場仍具信心，其新增租賃樓面面積在過去一年上升了4%。

共享工作空間行業經營回穩

随着行業重組，共享工作空間營運商采取了不同策略，既有部分過度擴張的品牌選擇關閉旗下中心，也有部分營運商把握租金下調的優勢積極擴充。市場消息指，德事商務中心承租友邦金融中心一個樓層，将旗下位于香港的中心擴充至11間；The Desk的會員數目據報在2020年增加了65%，旗下位于香港的七個中心的租用率保持高企。

灣仔／銅鑼灣空置率創2003年3月以來新高

本港整體寫字樓空置率續升至9.3%，空置樓面達570萬尺。空置率上升主要受到港島供應增加所帶動，該區的空置率由7.4%上升至8.0%。中環空置率在季内由7.6%微跌至7.5%，灣仔／銅鑼灣的空置率則升至10.8%，是自2003年3月以來新高。港島東的空置率低于港島其他地區，因為港島東的主要寫字樓物業在2021年6月的空置率僅有1.3%。

九龍的空置率由首季的10.8%微升至第二季的10.9%，走勢相對靠穩；九龍東的空置率由13.8%回落至13.1%，該區在季内錄得數宗主要租賃個案，包括宏利承租國際貿易中心的多個樓層，合共144,700呎。然而，明年九龍的空置率或進一步上升，因為在明年390萬呎淨新增供應中，有240萬呎就是位于九龍區，其中九龍東的三個甲級寫字樓項目将合共提供160萬呎淨新增供應，這些項目尚未錄得重大的預租個案，因此這些新廈落成後或将把九龍東的空置率推高至15%以上。九龍西方面，監于190萬呎淨新增甲級寫字樓空間将于未來兩年投入市場，占九龍西現時甲級寫字樓供應量的75%，供應大潮亦将令該區市場出現重大變化。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問谘詢部區域主管盛世民先生指出：「雖然空置率上升令租金受壓，但準備首次公開招股的公司數量創新紀錄，财富管理服務續見增長，加上中資企業租賃持續活躍，仍為寫字樓市場帶來一定支持。」

第一太平戴維斯香港副董事總經理及商業樓宇租務部主管劉偉基先生表示：「部分核心區商廈的業主不欲減租，而非核心區的業主則願意減租，故成功吸引租戶進駐。惟從整體而言，中環跟非核心區之間的租金差距已收窄，因此也有一些租戶把握中環租金回落的機會而選擇留在中環，享受較前低廉的租金。」

第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明先生說：「整體空置率雖然續升，但各區空置水平參差，部分大廈的出租率持續高企，並且仍能挑選租客。本地的企業主管仍偏好較傳統的辦公室文化及疫情前的工作方式，大部分寫字樓員工均已重返辦公室，意味在家工作的長期影響有限。」