3月物業服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 3月，進入年報季，絕大部分上市物企已披露2020年度業績。整體向好，營收上除個别企業以外全部實現正向增長。

本月依然沒有物業服務企業新上市，新力服務、中南服務以及天譽青創智聯服務分别赴港遞交了招股書，截至2020年12月31日的在管面積分别為3230萬平方米、3690萬平方米和470萬平方米。

截至3月底，等候上市的物業企業數量已上升至13家。

政策上，3月10日，商務部明确“城市一刻鐘便民生活圈”概念，提出到2025年初步建成一批布局合理、業态齊全，以社區居民為服務對象，步行15分鐘範圍内，以滿足居民日常生活消費和品質消費等目標，以多業态集聚形成的社區服務商圈，為物業公司開展社區增值業務指明了方向。

此外，恒大物業、世茂服務、華潤萬象生活、融創服務等8只H股物業股于3月15日正式被納入港股通，目前中國内地的投資者已經可以通過港股通對相應物業股進行投資。

物業闆塊跑赢恒生指數10.5%

“3月物業服務發展指數”碧桂園服務表現亮眼，萬科物業與恒大物業緊随其後。

3月23日，天眼查數據顯示，蘇甯置業将旗下江蘇銀河物業出質給碧桂園服務，據了解，江蘇銀河物業在管面積5979萬平方米，物業服務的業态也較為全面，若蘇甯債務危機未能及時解決，這或許将成為碧桂園服務的另一樁並購標的，碧桂園服務的規模将進一步擴大。

另外，碧桂園服務還在本月恒生指數調整中被納入恒生中國企業指數，該指數挑選在港上市國内企業中市值最大的50家作為標的，旨在反映在港上市中國内地企業的整體表現，加入碧桂園服務後，該指數共有51只成分股，合計總市值約23萬億港元，而碧桂園服務也是入選該指數唯一的物業成分股。

數據來源：恒生指數公司，觀點指數整理

保利物業也在繼續擴張其全域服務範圍，3月23日，保利（上海）城市建設服務有限公司與浙江省嘉善縣姚莊鎮人民政府正式簽訂《浙江省嘉善縣姚莊鎮全域服務合作意向協議》，標志着保利物業在城市公共服務領域又更進一步。

值得關注的是，3月15日，于港交所上市的華金國際資本發布公告拟更改企業名稱，更改為“華發物業服務集團有限公司”。

據觀點指數查閱，2014年，華發集團通過旗下公司收購了卓智控股70%股權，2017年12月，卓智控股更名為華金國際資本。2019年8月，華發國際資本以7.34億元的價格中標和輝集團的股權收購事項，而和輝集團正是通過其附屬公司珠海華發物業來提供物業管理服務及相關增值服務。

到現今更名，華發物業長達數年的借殼上市終于正式完成。

資本市場方面，觀點指數選取了具有代表性的25只物業樣本股來觀察物業闆塊的整體情況。

數據來源：Choice，觀點指數整理

根據觀點指數監測，25只樣本股票中，漲幅最高的綠城服務月内上漲達50%，18只物業股市值加權的平均漲幅為8.3%，跑赢同期香港恒生指數10.5個百分點，本月物業闆塊整體依舊維持着高增長的态勢。

當前物業闆塊整體的PE和估值都較高，超過其他大部分行業包括房地産行業的平均水平，不過考慮到近幾年物業服務公司的飛速擴張以及高成長性，物業股整體在資本市場中的走勢有機會繼續維持。

上市物企整體業績向好，收並購步伐不停

截至目前，上市物企對2020年業績的披露已基本完成。盡管2020年各行各業都籠罩在新冠疫情的陰影之下，物業服務行業憑借自身高抗風險性不僅經受住了考驗，成為資本市場聚光燈下的新星，業績上也實現了大幅度增長。

據觀點指數統計，目前已公布業績的物業服務企業除彩生活外均實現營收正向增長，平均營業收入增長率達30%，規模增長十分迅速，其中世茂服務增長率最高，突破100%實現營收翻倍。而毛利率方面，行業過去一年整體的平均毛利率為29%，保持在較為穩健的位置。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

收並購目前仍是物企擴張最為有效的途徑之一，本月各物企並購擴張的腳步也並未停歇。

龍湖物業于3月4日斥資12.7億收購億達服務全部股權，再增近2000萬平方米在管面積。第一服務也于月内接連收購了大連亞航物業以及上誠物業，而後兩者服務面積與第一服務相近，均在2000萬平方米左右，通過這兩起收並購，第一服務短時間内實現了規模上的數倍擴大。

另外，早前公布的碧桂園服務針對藍光嘉寶服務的收購事宜月内也在持續有序進行，除此之外，碧桂園服務還發布公告拟對藍光嘉寶服務于港交所進行除牌處理。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

雅生活服務在收並購方面也有了新的動作，3月22日宣布，分别收購了陝西名堂60%股權、北京慧豐51%股權以及大連明日環衛51%股權，並拟對安徽宇潤和中航環衛進行收購。

據悉，上述5家收購標的均為環衛公司，分布于全國各省的一二線城市。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

近年來，雅生活服務通過收並購實現了非住宅領域特别是公共服務業态占比的迅速增長，城市公共服務市場廣闊，是規模相對客觀的萬億藍海市場。

公共服務業旨在剝離部分政府職能，讓現代企業參與城市治理，将城市管理進行市場化以及專業化，並最終促進整個城市運行效率的提升，對于物業企業自身來說，搶占相關賽道也是獲得業務新增長點的好機會

對環衛等位于專業領域的公司進行收購是物業企業切入城市公共服務較為容易和常見的方式。透過此次對數家環衛公司的收購，雅生活服務在城市服務領域的探索廣度與深度預計将進一步提高。