金融街物業：被追問與分化的增長速度以及毛利率

觀點地産網 作為一家剛進入資本市場的物管公司，金融街物業遞交了上市後的首份年度财務報表。

年報顯示，2020年度，金融街物業收入約11.31億元，同比增長13.43%；毛利約2.44億元，同比增長約27.47%；毛利率約21.58%，增加2.38個百分點；同期，除所得稅前利潤約為1.57億元，同比增長3.1%。

從收入結構上，金融街物業錄得物業管理服務8.26億元、增值服務2.77億元、租賃服務0.07億元、餐飲服務0.22億元，分别錄得同比增長為6.29%、40.87%、13.79%、21.93%。

以此來看，物業管理服務、增值服務占據了收入來源的前兩位，占比為73%、24.5%，合計達97.5%。不過，相較2019年，物業管理服務收入占比下降了4.92個百分點，增值服務增加了4.81個百分點。

透過兩項數據對比可以看到，金融街物業現在的收入核心和發力點，對應為物業管理服務和增值服務。

收入上有所增長，利潤卻呈現下降的趨勢。2020年，金融街物業實現年内利潤1.16億元，同比增長2%；利潤率則由2019年的11.37%降至10.23%，下降1.15個百分點；歸屬公司擁有人利潤約1.04億元，同比下滑0.74%。

關于公司利潤下降，金融街物業稱，均繫考慮到2020年度未實現的匯兌虧損淨額約5148萬元而得出；具體原因繫公司在2020年7月6日上市後産生的以港元計價的募集資金在人民币持續升值影響下，公司H股正常的未實現的匯兌損失。

但是抛開外匯市場因素變化的影響，金融街物業的整體表現仍不出彩。于3月26日，其股價開盤立刻跌至當日最低點，報每股4.62港元，跌幅為7.36%，随後有所回升，最終收盤價報每股4.87港元，跌幅為1.81%。

規模增長速度

去年1月末，金融街物業正式沖擊港交所；不到5個月的時間，其通過上市聆訊，成功登陸資本市場。去年7月6日，金融街物業在港交所主闆上市，當天受到資本市場的熱捧，收盤價漲幅達到28.53%。

随後，越來越多房企分拆物管平台赴港上市。在上市熱潮中，物管行業也正快速進入整合、分化階段——市場逐漸向頭部物管公司靠攏，碧桂園服務、萬科物業、恒大物業、龍湖物業等以資金優勢，不斷通過收並購擴大自身規模，搶占市場占有率。而金融街物業等小型物管公司的空間則被壓縮。

一位頭部物管公司高管在接受觀點地産新媒體采訪時表示，目前行業仍處于高度分散的狀态，像2009年-2010年時期的房地産行業，未來三到五年時間頭部物管公司将為相對穩定。到時，頭部公司會形成市場中有影響力、能調價的一方，而小型物管公司則不具有品牌和口碑，不能調價。

為什麼目前物管行業公司熱衷于收並購擴大規模，因為“大就是強”成為了行業信條，“收並購”也成為概括過去一年物管行業的關鍵詞。

而在收並購浪潮中，金融街物業卻顯得有些“安靜”。于2020年末，金融街物業持有合同建築面積2810.4萬平方米，較2019年增加673.5萬平方米，增幅為31.52%；在管建築面積為2471.9萬平方米，增加486.2萬平方米，增幅為24.49%。

期間，金融街物業並沒有相關收購動作。财務報表顯示，2020年末，金融街物業上市募得款項中的戰略收購專項資金只使用了15萬元，仍有3.89億元余額。僅于去年12月份，其與世聯君匯、重慶泓亞物業分别成立兩家合資公司，目的在于拓展資産運營業務、經營管理與資源優勢的融合。

沒有收並購，金融街物業通過關聯方導入和自身拓展的方式，增長顯然較慢2020年，其在管建築面積中金融街及關聯方、第三方分别為331.8萬平方米、154.4萬平方米，對應占比為68.24%、31.76%。

新增業态上看，住宅物業為主要新增來源，規模為313.2萬平方米，其次為公共物業、醫院、教育物業及其他新增156.9萬平方米，辦公樓新增26.1萬平方米；綜合體、零售商業大樓及酒店均無新增在管規模。

若不借助上市公司的資金渠道優勢，長此以往，金融街物業的後續壓力或将越來越大。

為何毛利率低？

資本市場是現實的，規模之後，其次投資者看重的是“賺錢能力”。

上面談到，金融街物業的整體盈利，因為外匯市場變化導致利潤有所下降。但是，落到産業和業務的盈利上，卻同樣不容樂觀。

于2020年，金融街物業整體毛利2.44億元，增幅約27.47%；整體毛利率約為21.58%，較2019年度增加2.38個百分點。毛利率明顯低于行業平均水平——綜合多家券商研究報告獲悉，2020年上半年上市物管公司的平均毛利率在30%左右。

明顯的毛利率差距，使金融街物業在業績投資會上接連遭到投資者的詢問。一位與會投資者向觀點地産新媒體透露：“今天會議上，它（金融街物業）的低于行業平均值的毛利率問題，是衆多投資機構關注的焦點，包括我們也詢問了管理層毛利率低的原因，未來有什麼方法提升毛利率的計劃。”

上述投資者進一步回憶說道：“問答環節大部分時間都是圍繞着毛利率進行解答，比如為什麼沒有将毛利率分拆為增值服務和物業管理服務兩項、為什麼與同行有較大的差距這類的。”

觀點地産新媒體翻閱财報獲悉，金融街物業以業态類型進行統計毛利和毛利率，分為商務物業、非商務物業、餐飲服務三個項目。這也是上市物業公司中，為數不多的分類統計方式。

數據顯示，商務物業、非商務物業、餐飲服務分别錄得毛利18,785.5萬元、5786.9萬元、-170.7萬元，對應毛利率為26.6%、14.4%、-7.9%。可以看到，非商務物業、餐飲服務兩項業務拉低了金融街物業整體的毛利率。

虧損運營的餐飲服務中，金融街物業主要經營“怡己(IZEE)”餐飲繫列的咖啡館、餐廳及面包店，即怡己咖啡、怡己三矢堂、怡己小廚及怡己烘坊。目前，其經營有8間“怡己咖啡”咖啡館、2間怡己三矢堂餐廳、1間怡己小廚餐廳及2間怡己烘坊面包店。

整體業态分布上，于2020年末，金融街物業2471.9萬平方米在管面積中，辦公樓占比為26.8%，綜合體占比為4.1%，零售商業大樓及酒店占比為2.5%，住宅物業占比為48.6%，公共物業、醫院、教育物業及其他占比為18%。

關于為何不按照物業管理服務、增值服務等方式統計毛利率，上述投資者透露，公司管理層認為增值服務是整體物業管理的業務，很多成本是共生的，硬性歸類無法體現增值服務的效益，反而會影響公司的判斷。