1月中國物業服務TOP30報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-02-24 16:37

  • 物企上市與收並購熱潮持續,資本市場角逐依舊激烈。

    觀點指數 2021年,物業管理行業仍然穩中向好。

    1月,有多家物業企業在港交所遞表或上市,行業内的收並購及整合活動依舊如火如荼進行,二級市場上,物業股也有不俗的表現。

    根據目前各企業陸續公布的盈喜預告,可以看到,盡管過去一年整體經濟飽受疫情困擾,但是物業行業憑借較高的抗風險能力,不僅站穩了腳跟,還在業務經營上取得了亮眼的成績。

    此外,1月5日住建部、發改委等十部委發布了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》。主要從提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、強化物業服務監督管理等六個方面落實具體行動,多角度提升物業服務質量,推動物業服務企業轉型升級並健全行業監管制度。

    值得注意的是,該通知鼓勵物業服務企業加強智慧物業服務建設,擴大業務範圍並發展生活服務業,把業務向更多領域進行延伸,探索“物業服務+生活服務”模式,並為物業企業拓展不同業務提供了優惠扶持政策。

    可以預見,未來物業行業的“内涵”會更加豐富,細分賽道會繼續擴容,市場量級亦會得到更大的提高。

    萬科物業維持榜首,物企上市熱潮持續

    1月份,萬科物業繼續穩居“中國物業服務發展指數TOP30”榜首,碧桂園服務和恒大物業緊随其後。

    2021年1月,共計有10家物業公司陸續發布正面盈利公告,顯示不少物業管理行業在疫情沖擊下依舊取得了不錯的業績。

    根據公告,發布盈喜物業公司2020全年業績取得高速增長,主要受益于在管面積和增值服務收入的增加,以及降低成本,提高效率帶來的收入和利潤同步提高。

    來源:企業公告、觀點指數整理

    物業服務企業赴港上市熱度一直不減。1月,榮萬家、宋都服務和星盛商業成為2021年首批上市的物業公司,陸續于港交所挂牌上市。根據公告,榮萬家将使用募得資金的60%,星盛商業将使用募得資金的55%來進行戰略收購和投資;而宋都服務計劃将募得資金的60%用于擴充長三角地區的業務規模,提高市場份額及擴大地理分布。

    另據觀點指數統計,截至1月底,港交所已上市物業企業數量達到42家。

    此外,還有新希望服務、德信服務、世紀金源服務、朗詩綠色生活和中駿商管5家物業公司于1月向港交所提交了招股書。整體來看,物業公司上市熱潮仍在繼續,在“三道紅線”的壓力下,拆分物業闆塊上市也逐漸成為房企分散壓力的有效方式。

    據觀點指數整理分析已上市的42隻港股物業股發現,截至1月29日,已上市物業股中,碧桂園服務依舊是市值最高的,為2004億港元,“鲸吞“亞太酒店物業後,恒大物業也緊随其後,市值達到了1931億港元。

    漲跌幅方面,42隻已上市物業股的平均月度漲幅為4.28%,其中15隻物業股月度漲幅超過10%,而恒大物業領漲,漲幅高達92.17%。另外,1月18日上市首日,宋都服務收盤價較發行價跌36%。截至2021年1月29日,宋都服務股價為0.12港元/股,較發行價跌46.7%。

    整體看來,目前港股物業闆塊競争十分激烈,投資分化較為嚴重。在二級市場中漲幅相對較高的多為恒大物業、華潤萬象生活等規模較大的頭部物管企業,而不少中小型物業公司則普遍表現平平。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    究其原因,随着物企上市潮持續進行,可選擇及參照的標的也逐漸增加,行業的頭部效應十分明顯。可以看到,品牌化、資源豐富的大型頭部物業企業更容易通過收並購來實現規模效應,相反中小型物企的大規模並購擴張則容易暗藏風險。

    因此,相對後者,規模較大的品牌物管企業更容易受到市場的青睐。不過,亦要留意到合景悠活等部分中小型物企也較受資本認可,可見雖然目前物業行業主要是以規模制勝,但良好的經營、獨特的業務範圍依舊能取得較高的行業競争力。

    恒大“鲸吞”亞太酒店物業,物管行業整合加速

    2020年,物業行業收並購活動頻繁,不完全統計共有41起收並購活動,涉及金額71億元。

    進入2021年,物業企業收並購浪潮仍在持續,1月7日,永升生活服務發布公告稱,拟以4.34億人民币收購桂林彰泰服務集團有限公司65%的已發行股本。彰泰物業目前在管面積超過1000萬平方米,簽約面積超過2400萬平方米。

    月中,合景悠活則發布收購雪松智聯科技集團有限公司80%股權的公告。該筆收購代價為人民币13.16億元。截至2020年12月31日,雪松智聯在管面積合計超過8600萬平方米,在管項目合計超過1000個。交割後,預計合景悠活總在管面積将突破1.2億平方米。

    當然,月内的大筆收購還有恒大主導的“鲸吞”亞太酒店物業。恒大物業公布的信息透露,其以15億元全資收購甯波市亞太酒店物業服務有限公司100%股權。

    資料顯示,亞太酒店物業在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個,在管面積超8000萬平方米,涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業園等業态。此外,服務業主超200萬人,同時還擁有33個城市公共服務項目,在5A景區、地鐵、高鐵、機場、醫院等公共建築及城市公共服務領域均有涉獵。收購完成後,恒大物業的在管面積将超過3.8億平方米。

    在1月的幾起收並購活動中,可以看到恒大物業的收購動作表現亮眼,上市僅兩個多月,股價已然翻倍。通過此次大手筆並購,恒大物業市值直追碧桂園服務,在進一步擴大物業管理規模的同時,也将業務範圍進一步擴大到了城市公共建築和服務領域。

    1月17日,恒大物業在軍令狀誓師大會上設立了兩個“小目標”, 其中一個便指向2021年的投資拓展目標——每月新增拓展在管面積達到3000萬平方米,全年新增3.6億平方米。另外,根據恒大物業招股書,其IPO募集資金的65%将用于戰略性收購及投資,2021年,恒大物業的收並購活動将繼續進行。

    對目前物業企業來說,擴大規模仍是最主要的發展渠道。随着房企三道紅線的壓力,地産行業逐漸走向存量市場,可以預見未來物業行業收並購将愈演愈烈。

    撰文:王昱睿    

    審校:歐陽穎



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