2021年香港市場展望

高力國際發布《2021年香港市場展望》研究報告，從宏觀角度剖析經濟及其對整體房地産市場的影響，闡述香港主要物業類别近期的表現並進行深入分析，涵蓋投資、寫字樓、零售及工業範疇。

關鍵市場指標帶動房地産需求

盡管新冠肺炎疫情繼續令香港經濟受壓，但基于疫苗推出及中國經濟持續復蘇，房地産需求料于2021年下半年逐步回升，市場亦會趨于穩定。若幹關鍵指標為香港的房地産市場帶來一些緩沖，包括延續的低息環境、強勁的貨币供應量（M1、M2及M3），加上在拜登領導下推出的大規模刺激經濟方案，亦可能會削弱美元兌人民币的匯率。

香港及大灣區研究部主管鄧淑賢表示：「乘着中國經濟復蘇的勢頭，加上2020年的比較基數較低，預計香港的本地生産總值将在2021年重回正數。市場早前憂慮的某些因素轉趨明朗，當中包括美國總統大選結果，以及有望應對新冠肺炎疫情的疫苗研發進展。」

鄧淑賢補充說：「香港房地産市場方面，雖然大多數商業物業都正處于調整階段，但工業類别的表現仍然相對有較大韌力，整體租金和價格只錄得個位數的微跌。新冠肺炎疫情令在家工作成為趨勢，配合5G網絡的興起，企業及投資者更加視數據中心為重要的資産類别，而市場對冷藏倉庫的需求，亦受本地消費和食品物流的向好表現帶動。」

2020年成交量低  積壓需求待2021年釋放

2020年，香港的投資成交量按年下跌47％至601億元，為過去十年來最低紀錄。2020年的整體交投持續淡靜，但投資額于第四季末有所回升，矚目成交包括太古城中心一座（98.5億港元），顯示投資氣氛有機會出現轉機。

香港資本市場及投資服務高級執行董事王振康補充說：「踏入2021年，有見私募股權基金正物色配置機會，明确表示投資氣氛有所改善。要特别留意的是，香港的資金供應（M1、M2及M3）處于歷史最高位；此外，利率于接近零水平，加上撤銷商業資産的雙倍從價印花稅，2021年将造就合适環境，助成交量大幅反彈。」

王振康總結說：「我們很有可能于2021年看到更多内地資金流入香港市場。中國經濟持續復蘇，加上人民币走勢轉強而美元或會轉弱，香港的房地産價格對中國投資者更顯吸引。同樣重要的是，中央政府正在推動粵港澳大灣區的發展，規劃支持鞏固香港作為金融中心的地位。這将成為大型企業的明燈，吸引它們調動資金至香港。」

地價收入料未達年度目標

亞洲估價及谘詢服務常務董事劉振江說：「2020/21年度的地價收入預算為1,180億元，料将未能達標。即使假設今年度的最後四幅招標地皮都能成功售出並入賬，仍未能扭轉局面。未能達標的原因在于商業和住宅用地的供應量減少，還有政府估值進取令兩幅商業用地流標。」

劉振江補充說：「面前挑戰在于古洞及加路連山道兩地的招標文件發布安排，及截標能否定于季内完成。現離開本财政年度結束只剩兩個月，中間還有農歷新年假期，時間緊張。市場預計古洞及加路連山道的賣地總收入約260億元。另山頂和啟德兩地正在招標，假設可以約175億元售出，並且沒有出現重大的補地價情況，土地收入可能只有年度預算的54％，約637億元。」

租戶着重控制成本  令寫字樓市場趨活躍

2020年，寫字樓租賃勢頭減弱，總淨吸納量下降至-180萬平方尺，創紀錄新低。中環約占整體負淨吸納量的三分之一（-60萬平方尺），其中一些跨國公司選擇縮小寫字樓面積，或是搬遷到其他非核心區子市場。核心商業區的空置率因而上升，到2020年底躍升至7.7％。

香港商業物業服務主管顔慧萍說：「寫字樓租賃市場方面，租戶普遍着眼于成本優化。因應在家工作政策的推行，職場的運作模式仍在不斷發展，企業都盡可能管理營運開支以應對逆境。我們預計租金的跌勢集中在2021年上半年，之後将觸底反彈，這為着重控制成本的租戶造就機會。因此，鼓勵租戶在今年上半年采取行動，重新審視其房地産策略，並更新租約條款。」

顔慧萍補充說：「中環的空置率創十年新高，話雖如此，即使有見租戶縮減于中環的版圖，但新租戶卻因此有更多選擇，進駐以往較難占一席位的市場。我們亦相信核心商業區的寫字樓空間将出現更多内地企業，但增速與2015年相比則較慢。此外，首次公開招股市場走勢強勁，跨境金融項目相繼推出，亦會帶動内地金融企業和财富管理公司的需求。」

零售市場租金最大跌勢已過

2020年，零售物業出租率及銷售額均按年大幅下挫，負增長的幅度顯着，為期長達兩年。一線街的租金于2019年按年下滑21%，随後于2020年按年跌28％。香港的入境旅遊受疫情所限，進一步拖累零售額，2020年1月至11月的零售額按年縮減25％。

香港商鋪服務董事吳凱甯評論道：「由于疫情關繫，零售業出現明顯的趨勢。超級市場、家品及嶄新餐飲概念相關業務皆見增長，並展現韌力。超級市場方面的零售額按年上升9.5％（2020年1月至11月），而整體零售額則下跌25％。本地消費将繼續成為2021年的重心所在，業主将更願意引入有故事可訴的非傳統品牌、協商靈活的租賃條款、推廣節日快閃店，並進一步推展忠實顧客計劃和獎賞活動。」

吳凱甯補充說：「2021年，我們預計租金将保持平穩。随着疫苗接種計劃的推出，邊境有望重新開放，本地的社交距離措施亦或可逐步放寛，料于下半年為市場注入動力。」