第一太平戴維斯：整幢物業成交主導2020年末季市場

第一太平戴維斯發布2020年第四季香港寫字樓及零售投資報告指出，盡管疫情反覆，經濟前景亦未見明朗，2020年下半年的整幢物業／整幅土地銷售依然錄得顯着上升﹙與2020年上半年相比，成交量上升76%，成交價值上升353%﹚，但市場仍未回到2017／18年的高峰水平。季内最大宗投資成交為太古城中心一期寫字樓，物業作價98.45億港元，買家為以基匯資本為首的财團﹙包括Schroder Pamfleet、宏利及中銀人壽﹚，平均價格為每平方英尺15,600港元。同時，從第四季度其他主要成交可以看到，去年整體市場的買家背景多元，包括投資基金、發展商、本地投資者、内地買家均有參與市場活動，反映他們對未來市場前景的整體信心向好。

保就業計劃于去年11月結束，加上第四波疫情随後爆發，打擊中小企營商前景，分層業權物業市場氣氛再度受壓；但因應雙倍印花稅取消帶來的刺激作用，工商物業，尤其是1,000萬以下的低價物業成交于12月出現強勁反彈。分層寫字樓及零售物業成交量由9月209宗的近期高位下跌37%至10月的132宗，並在11月靠穩，月内錄得126宗成交。受惠于雙倍印花稅取消帶動市場氣氛，12月成交量回升至143宗。

業主态度軟化，核心地區成交量上升

甲級寫字樓業主态度持續軟化，加上較積極的賣家成功出售物業，除了自用買家外，趁低吸納的買家亦再度主導寫字樓市場。寫字樓成交于去年12月按月回升25%，而1,000萬以下細價寫字樓最受追捧，于同月錄得69宗成交，較11月反彈69%。

核心地區高低兩端價格的物業成交量上升︰美國銀行中心19樓五個單位﹙約6,000平方英尺﹚作價1.42億港元售出，每平方英尺平均價格約23,000港元，為該商廈的近期低位；高端市場方面，中環中心48樓﹙25,695平方英尺﹚以9.8億港元售予内地發展商合生創展，交易以股份轉讓形式進行，平均價格為每平方英尺38,139港元，屬中環中心近期高位。成交價格出現差距，反映寫字樓業主及買家觀點分歧。

零售活動在第四波疫情下持續

因應第四波疫情爆發，社交距離措施在12月後收緊，抵銷了取消雙倍印花稅對投資市場的利好因素。由于超級市場／街市所受影響較小，非核心區零售再度表現理想，吸引投資者興趣。去年第四季的零售銷售額雖然跌幅放緩，但大部分核心零售物業業主具持貨能力，意味業主與準買家仍存在巨額價格差距，核心零售市場因此變化不大。

視乎疫情，甲廈及一線地鋪價格有望于本年第三季回穩

雖然整體投資環境仍面對未來數月營商及零售前景的不确定因素，但市場部分資金已聚焦高端市場，特别是整幢物業市場。同時，部分發展商／業主亦積極出售非核心資産使資金回流。展望2021年第一季，任何出售這類整幢物業／地塊的成交，将表示這部分的投資市場早于業主自用市場迎來全面復蘇。

至于零售物業市場能否全面復蘇，仍将視乎本地控疫情況，其中邊境重開對旅客及資金流入本地至關重要。假如疫情于2021年上半年有所改善，邊境于下半年逐步重啟，我們預期甲級寫字樓及一線地鋪價格将于上半年下跌5%至10%，並在第三季開始回穩，上半年的成交量亦有望持續去年末的升勢。

第一太平戴維斯香港研究及顧問谘詢部主管盛世民先生指出：「由于資金重返投資市場，高端物業成交量持續回升；而零售市場能否全面復蘇，仍視乎邊境能否重啟，以利旅客及資金流入本地。」

第一太平戴維斯香港董事總經理及投資及銷售部主管袁志光先生表示：「荔枝角道888号寫字樓項目于去年12月開售，開售反應熱烈，成為剛過去一季的市場焦點。買家大多看好長沙灣的潛力，因該區未來将重新定位為策略性商業交匯點，並将在未來數年連接大灣區與香港，擁有商業發展策略優勢。」

第一太平戴維斯投資部 - 零售銷售資深董事方詠清女士指出：「超市／街市鋪位在去年第四季表現亮麗，錄得數宗位于非核心區的成交，已實現收益率約3%至4%。随着民生零售在近年市場的重要性愈來愈高，預期超市物業将繼續受到投資者所垂青。」