第一太平戴維斯：探析大灣區投資機遇，前瞻廣州市場發展态勢

1月6日，中國橫琴·中冶逸璟公館項目推介會暨 2021年第一太平戴維斯廣州媒體見面會在廣州柏悅酒店隆重舉行。中冶置業華南公司營銷總監聶軍、中冶置業華南公司營銷部長熊琳、第一太平戴維斯華南區董事長林木雄、第一太平戴維斯廣州董事總經理暨華南區副董事長劉蔚海及第一太平戴維斯珠海公司總經理劉曉南等出席會議，與近80位客戶及廣州主流媒體共探廣州房地産市場走向及琴澳融城下的住宅市場投資機遇。

随着粵港澳大灣區日益壯大，大量人才從各地涌入，随之而來的是對住宅市場的高需求與高要求，住宅闆塊投資熱度再度升溫。第一太平戴維斯項目相關負責人從粵港澳大灣區融合發展下的琴澳融城大背景出發，重點介紹了琴澳豪宅——中冶逸璟公館。

從2017年品牌落地至今，中冶置業華南公司已在大灣區核心城市廣州、深圳、香港、珠海布局7盤。作為中冶置業華南公司布局橫琴住宅市場的豪宅型産品，中冶逸璟公館擇址國際居住區，坐擁十里山海，約8分鐘車程直達橫琴口岸，港珠澳大橋暢通香港，擁攬琴澳半小時生活圈。中冶逸璟公館在産品規劃、戶型設計上均體現細致獨特的設計理念，規劃了約23萬平方米的大型社區，獨創了琴澳6米躍墅産品，容積率低至1.35。憑借優越的位置、獨特的設計理念、完善的配套，橫琴中冶逸璟公館體現了琴澳人居新高度，獨具投資價值。

活動現場，第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇深入剖析了2020年廣州商業地産市場的發展，並展望2021年的市場走勢。

寫字樓 —— 下半年租賃活動漸長，但疫情仍使全市新增需求創十年最低，租金指數同比下跌4.6%

截至第三季度，廣州市地區生産總值實現由負轉正，同比增長1.0%至人民币17,475.86億元。其中，第三季度單季同比增幅達7.9%，較第二季度提高7.0個百分點，全市經濟加速恢復。前十月，互聯網、軟件和信息技術服務業實現自4月以來連續七個月雙位數高速增長，同比增幅達14.0%。

全年，廣州甲級寫字樓物業市場共迎來五個新增供應入市。其中，第四季度全市僅一個項目交付，為市場帶來8.5萬平方米寫字樓面積。截至年末，廣州甲級寫字樓物業市場總存量上升至550.7萬平方米。

自下半年以來，寫字樓租賃市場活躍度持續提高，租賃問詢及看樓量顯著增加。但鑒于部分企業仍對辦公成本支出相對謹慎，其租賃決策期仍有延長。值得一提的是，在本地經濟加速復蘇、互聯網及信息技術産業蓬勃發展的支持下，源自TMT行業租戶租賃需求保持活躍，並成為本年需求增長的重要支撐。全年，金融行業租賃需求韌性較高，每季度皆錄得大面積租賃成交。

全年，全市空置率持續呈上升趨勢。截至年末，廣州寫字樓市場空置率環比上升1.1個百分點、同比上升3.8個百分點，至8.7%。整體而言，全市租賃需求受疫情沖擊顯著，全市淨吸納量僅錄得47,434平方米，為過去十年年均水平的13.2%。第四季度全市淨吸納量為16,499平方米，為過去五年季度平均水平的16.1%。

受此影響，業主對其資産租金收益預期顯著下調，除适當降租外，其亦願提供更多軟性服務（如提供更長免租期等）挽留或吸引租戶，全市租金水平因此持續下跌。截至第四季度末，全市租金指數環比下跌0.9%、同比下跌4.6%，平均租金錄得人民币每平方米每月166.4元。

廣州寫字樓投資市場活躍度于下半年顯著回升，海内外機構投資者投資問詢量持續回升。第四季度，市場錄得一宗整售交易。位于珠江新城的花城禦景花園項目以總價人民币29.8億元成交。

展望

全市預計于2021年迎來供應高峰，兩年年均供應總量将逾百萬平方米，市場将步入供過于求階段。2021年第一季度，全市預計迎來27.9萬平方米新增供應，新項目分别位于珠江新城、天河北及琶洲。

未來，随着琶洲、國際金融城等區域大量新增供應的相繼入市，項目去化壓力逐步增加，全市空置率料将繼續呈上升趨勢。同時，由于項目間競争的顯著加劇，疊加市場即将迎來的供過于求狀況，全市租金水平預計持續下跌。

在大灣區發展整體高速發展支持下，廣州寫字樓投資市場有望持續吸引具有資本戰略運作及市場布局需求的海内外投資者，其市場問詢、項目考察及交易活動将于2021年得以延續。

零售 —— 四季度餐飲品牌租賃需求回暖，但疫情累積效應仍令空置率上升至近五年新高；相較之下，全年租金表現較為堅挺

2020年1-11月，廣州市社會消費品零售總額累計達人民币8,382.33億元，同比下降4.2%，降幅較前十月進一步收窄1.3個百分點。

本年，全市共迎來四個購物中心開業入市。其中位于增城的廣州增城合生匯 、位于番禺萬博的 番禺天河城及位于白雲的嘉禾金鉑天地均于第四季度入市，全市零售物業市場總存量也因此上升至662.9萬平方米。

盡管自下半年以來，市場中有項目相繼開業，但部分項目開業率及入駐率仍欠理想。其中部分項目租戶裝修進度因疫情停工顯著延遲，進而導致直至開業時仍有諸多店鋪處圍蔽裝修狀态。此外，部分項目位處相對偏遠區域其商業氛圍尚待培育，疊加疫情沖擊零售商擴張情緒，項目開業入駐率因此降低。盡管既有項目入駐率已開始企穩，但受新項目影響，全市空置率仍呈上升趨勢。截至年末，全市空置率環比上升0.9個百分點，同比上升5.0個百分點，至13.5%。

全年，護膚、彩妝業态成為市場租賃需求的重要支撐之一。此外，随着消費者外出就餐及娛樂活動的恢復，大型連鎖餐飲租賃需求于下半年開始復蘇。

盡管核心商圈各項目租金表現維持穩定，但鑒于次核心商圈于陸續迎來新增供應入市，全市租金水平因此呈結構性下降趨勢。截至年末，全市租金指數同比下降1.2%，首層平均租金為人民币每平方米每月712.9元。

盡管投資者情緒顯著回升，但鑒于投資者對購物中心投資標的區位及土地使用年限等客觀條件要求較高，而當前可出售項目較難滿足相應條件，因此市場全年無購物中心整售交易公布。

展望

預計2021年第一季度全市将迎來17.9萬平方米新增供應入市，且新項目皆位于次核心商圈。

後疫情時期，本地高端消費市場迸發出的強大潛力有望進一步吸引高端及奢侈品品牌進駐或擴張。同時，随着消費者在外就餐回歸常态，餐飲品牌租賃需求有望繼續回暖。

随着市場逐步回暖，全市空置率有望實現小幅下調。但受次核心商圈新增供應影響，預計全市平均租金結構性下調。

住宅 —— 市場延續供需兩旺，政策仍将以穩當先

截至12月25日，廣州一手住宅市場供應量同比增長46.0%，至870.3萬平方米；截至12月15日，全市成交量累計達 674.8 萬平方米，但受一季度市場短暫停滞影響，成交量仍同比下降 10.8% 。

截至12月25日，廣州一手住宅成交均價環比上升9.5%，至人民币每平方米34,683元。

展望

中央連續三年強調堅持“房住不炒”，宏觀政策環境仍将以穩為先。同時，“三道紅線”當前，房企融資将迎更嚴格監管。

在本地人口紅利支撐及更趨嚴格的房企融資制度監管下，預計開發商将加速推盤節奏，市場有望迎更多新增供應。

在宏觀維穩政策調控下，全市一手住宅價格水平預計溫和上升。