仲量聯行：2020年廣州房地産市場回顧及2021年展望

廣州甲級辦公樓租賃成交新經濟企業占比矚目，奢侈品消費回流帶動廣州奢侈品銷售業績強勁反彈

——仲量聯行2020年廣州房地産市場回顧及2021年展望

廣州，2020年12月24日 - 仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“回顧2020年，下半年廣州總體經濟已從上半年的疫情影響中走出並持續穩定復蘇。雖然多數企業業務發展在今年受全球新冠疫情和外部經濟影響而放緩，但新經濟企業的業務仍然不斷擴張，在租賃市場的表現可圈可點，來自新經濟企業的辦公樓租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，大型國企與金融機構也繼續成為市場的重要支撐力量。”優質零售物業市場方面，廣州消費市場持續穩步復蘇的态勢，全市整體租賃需求穩步回升，全年淨吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。奢侈品消費回流帶動廣州奢侈品銷售業績強勁反彈，吸引不少國際奢侈品服飾及一線美妝品牌進駐廣州，但服飾零售受疫情影響顯著，線下擴張仍較為謹慎。投資市場方面，雖然受疫情影響全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業交易市場仍保持一定的活力和韌性，其中機構投資者表現活躍。

甲級辦公樓

受全球新冠疫情和外部經濟影響，2020年多數企業業務發展放緩，嚴控成本支出成為不少企業貫穿全年的主要原則，因此對辦公樓租賃這類高成本決策也持較為保守的态度。然而新經濟企業今年在租賃市場的表現可圈可點，金融機構與大型國有企業也在今年釋放了一定程度的租賃需求。在這三類企業的支撐下，2020年廣州甲級辦公樓淨吸納量到達約32萬平方米，相比去年增長約6%。

由于疫情防控改變了固有的生活與工作模式，圍繞無接觸、宅生活、線上消費等需求被大量激發。相關業務的快速擴張以及員工數量的增長支撐新經濟企業活躍的擴租和搬遷需求，其中遊戲、電商以及其它數字經濟領域企業的租賃需求尤為突出，在年内貢獻了多筆較大面積成交。因此，來自新經濟企業的租賃需求全年均保持活躍，來自該行業的租賃成交占今年全市整體租賃面積約30%，占比較去年同期上升12.8個百分點。

除新經濟企業外，大型金融機構也保持相對穩健的租賃需求。為應對疫情對經濟的負面沖擊，央行今年連續降準釋放流動性並引導利率下行，這些舉措同時利好資本市場。在此背景下，金融行業整體較為活躍，仲量聯行觀察到銀行、保險以及投資公司在廣州市場新設立與擴租需求較為強勁。值得一提的是，大型國企作為貨币政策傳導的重要節點，疫情後不斷加快項目投資與開工進度，其擴張現象在四季度尤為明顯，多家大型國企和金融保險類企業在四季度踴躍問詢位于廣州核心片區的大面積甲級辦公空間，租賃需求較為積極。

截至2020年12月末，廣州全市甲級辦公樓市場新增供應較去年上升66%，約為56萬平方米，其中近一半的新竣工項目位于琶洲片區。在辦公樓需求持續恢復的背景下，下半年多數存量辦公樓空置率趨于穩定或能夠實現一定程度的去化，但由于位于新興商務區的新竣工項目租賃情況不理想，去化較為緩慢，加上年底竣工的辦公樓項目空置率較高，因此下半年全市整體空置率下降幅度較為有限，截至四季度末全市整體空置率仍處在10.2%的近三年高點，同比上升3.2%。分片區來看，供應壓力最大的琶洲片區空置率上升頗為明顯，四季度空置率較去年同期上升約4.5個百分點。

2020年廣州甲級辦公樓租金在上半年因疫情對經濟的沖擊而降幅明顯，但下半年租金跌幅較上半年有所收窄，截至四季度末全市整體淨有效租金下滑至162.7元/平方米/月，環比下降0.5%，同比下降3.6%，但同比跌幅仍為四個一線城市最緩。降租現象主要集中在還未達到年底出租率目標或樓宇内租戶結構以中小型企業偏多的辦公樓，而各個片區内高質量辦公樓租金表現較為堅挺。

市場展望

仲量聯行廣州商業地産部資深董事江婧麗預計在未來12個月内，廣州甲級辦公樓市場将繼續呈現復蘇态勢，租賃需求将持續得到釋放。在全社會加快數字化轉型的浪潮中，新經濟企業憑借資源和流量優勢，更擅長在不同的垂直領域尋找新的增長空間，競争優勢也更加凸顯，因此預計以數字經濟為核心的産業例如遊戲與電商等的未來業務将迎來新的增長點，相關企業在廣州市場的擴張勢頭料将延續，占廣州租賃成交面積比重也會不斷增加。同時，大型國企與金融機構也将繼續作為廣州辦公樓租賃市場的重要支撐力量，對明年的淨吸納量有所助益。

江婧麗預計2021年将是供應大年，新增辦公面積将接近為今年的兩倍，全年約140萬平方米甲級辦公空間投入廣州市場，其中近6成新增辦公空間将來自于琶洲。除了一些總部自用項目，琶洲短期放量供應将令其租賃市場壓力激增，供求不平衡将迫使該區域空置率上升，並加劇新項目對租戶的争奪。

雖然琶洲大量新增供應使明年全市整體空置率上揚，但由于廣州各片區的産業定位和租戶結構存在差異，片區甲級辦公樓市場的租金走勢在明年也将大相徑庭。琶洲的租賃需求大部分來自産業園和非甲級項目的升級，預計對珠江新城、天河北等商務區的租金影響有限。與此同時，随着珠江新城、天河北的供求關繫漸趨平衡，這些片區的空置率與租金走勢将保持大致穩定，短期内波動幅度有限。

零售物業

*廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場

雖然今年新冠疫情的爆發給廣州消費市場帶來嚴峻挑戰，但随着疫情得到有效防控，以及一繫列促進消費復蘇的政策措施出台，廣州居民消費信心逐漸恢復，消費市場人氣明顯回升。1-10月，廣州社會消費品零售總額同比下降5.5%，在一線城市中降幅僅高于上海，該降幅的持續收窄顯示出廣州消費市場在經受疫情考驗後的較強韌性。

自二季度消費邁入復蘇階段以來，頭部連鎖餐飲行業較早恢復，其他行業商家拓展分店信心也逐步增強，全市整體租賃需求穩步回升，全年淨吸納量超過46萬平方米，位于一線城市之首。值得關注的是，由于境外疫情尚存在諸多不确定因素，奢侈品消費回流帶動廣州奢侈品銷售業績強勁反彈，吸引不少國際奢侈品服飾及一線美妝品牌進駐廣州。與此同時，由本地孵化的國産美妝品牌也迅速成長，憑借着産品的高性價比以及精準的社交網絡營銷在疫情後逆勢擴張。此外，在促進汽車消費政策的帶動下，汽車市場銷售在下半年呈現回暖趨勢，資本助推下的多個新能源汽車品牌紛紛布局進入購物中心。

但另一方面，服飾零售受疫情影響顯著，相關消費需求低迷。據廣州統計局數據顯示，1-10月服裝鞋帽類商品零售額同比下降幅度超過兩位數。盡管服飾行業在下半年呈現復蘇态勢，但不少商家更傾向于發力線上來挖掘銷售新潛力以及引流量到線下，而對線下擴張态度仍較謹慎，門店選址方面尤為慎重，幾乎只考慮進駐客流及銷售額有保證的商場。

仲量聯行觀察到，各大購物中心在疫情後的回暖程度存在較大差異。定位中高端的商場迎來了更快的客流及銷售額復蘇，對于一些具有設計感並期望提升自身品牌形象的服飾零售商具有較強吸引力。而運營欠佳的商場至今仍面臨不少壓力，在不少服飾類商家退租後轉而引入更多餐飲與體驗類門店提高項目入駐率。

今年全市共迎來4個優質零售項目入市，新增供應共計55萬平方米。雖然零售需求逐步恢復，但疫情給新項目帶來的招商壓力短時間内難以完全消退。其中兩個新項目因體量較大或周邊商業氛圍不成熟，至今仍有不少空置面積待租，對全市空置率造成一定壓力。再加上部分成熟項目在下半年開始大面積調改，截至四季度末，全市空置率同比上升2.1個百分點至5.6%。

租金方面，盡管疫情對零售市場的負面影響逐漸減弱，但不少零售商的租賃需求及承租能力尚未完全恢復至疫情前水平。雖然市區核心商圈的部分優質購物中心的租金已經企穩，但除此以外的大多數商場仍延續租金下跌趨勢，只是跌幅有所收窄。

市場展望

随着生産生活回歸正常，未來的消費将延續復蘇态勢。近來廣州加大人才引進力度，人才持續穩定流入。截至2020年11月底，廣州城鎮新增就業25.75萬，提前完成市年度任務（20萬人）的128.75%，就業形勢總體改善帶動收入增加並促進消費增長。在以國内大循環為主體的“雙循環”經濟模式下，國家堅持實施擴大内需戰略，将進一步鞏固消費市場穩步復蘇、持續回升的良好勢頭。

受益于消費復蘇，仲量聯行廣州零售地産部高級經理宋超預計短期内零售租賃需求也将迎來持續恢復。在整個餐飲業面臨同質化問題的情況下，着力實行差異化運營、塑造獨特品牌文化的餐飲商家有望從中突圍，此類商家租賃需求預計将會比較活躍。同時，随着“千禧一代”逐漸轉變成為零售消費市場的主力軍，更多零售商将努力探索並力求滿足其不斷變化的消費需求，例如以盲盒為主流的潮玩經濟将有望為消費市場打開更多想象空間。

但與此同時，消費仍須回歸商業邏輯，即“産品”仍是關鍵所在。化妝品、飲品等熱銷業态也将進入市場調整洗牌時期。雖然不少品牌的營銷能力助力其在極短的時間内實現業務高速擴張，但事實上産品本身的研發、創新才是品牌長久穩定發展的關鍵。

對于購物中心而言，業主瞄準的也不只是眼前短期的復蘇，他們還關注品牌組合、空間場景的未來商業價值以及長遠的消費者粘性。在後疫情時代，宋超預計更多商場将抓住機會優化定位、調整品牌組合、構建多維度商業觸點。

供應方面，預計2021年廣州全市新增供應面積約為60萬平方米，其中大半位于市郊。由于需求尚需時日才能完全恢復，不少新項目和尚未成熟項目的去化存在一定壓力，尤其是遠郊的幾個項目，預計市郊不少業主仍将采取降低租金策略以實現快速去化。但市區核心商圈的優質項目将維持其對零售商的較強吸引力，市區租金預計大體保持平穩。

房地産投資市場

仲量聯行廣州投資部董事張倩表示：“今年的疫情在一定程度上阻礙了上半年投資買家的實地考察，同時為資産經營前景帶來了一些不可避免的不穩定因素，導致全年交易量顯著低于2019年，但廣州大宗物業交易市場仍保持一定的活力和韌性，除了傳統辦公樓和零售物業，物流、數據中心、産業園區等物業也備受關注。”

從投資物業類型來看，傳統領域仍以辦公樓物業類别為主，占比超過40%；其次是工業類别，占比接近40%。另外值得關注的變化是自用型買家，成交占比接近30%，如廣州近年發展特别快的TMT和遊戲行業。

從投資區域分析，傳統物業類别的成交主要集中在珠江新城CBD、琶洲以及黃埔區，工業類别的成交主要在花都空港經濟區。辦公樓大宗成交主要是：康美琶洲地塊、鷹仕達廣場、保利魚珠港、琶洲TCL大廈等，主要集中在琶洲和黃埔區；工業大宗成交主要是：富力空港物流園。

從投資者行業分類可以看出，機構投資者表現活躍，占據總成交額約三分之一，其次是政府/國企和開發商，分别占比20%和19%。

市場展望

受今年疫情影響，業主願意接受更多的價格談判空間，為買家帶來更高的回報預期。随着經濟復蘇速度加快，各行業的租賃需求不斷釋放，投資者對未來資産經營表現的良性預期逐步增加，張倩預計2021年的總體成交量會有相應的回升。

張倩也指出，由于自用型買家比較關注核心優質物業和未來趨勢，因此廣州東部的新興發展區域将更受他們青睐，這些區域的物業價格沒有成熟區域高，且未來發展提升空間更大，她預計未來将會有更多的投資成交發生在琶洲、金融城、黃埔。

備注：文中所述租金及售價，均基于建築面積。