打新IPO | 融創服務控股高估值與并購增長平衡

观点指数研究院

2020-11-19 18:13

  • 物管行業由于受到資本市場重新定價,收購價格已被提高,靠着并購的物管行業未來增長或有一定隐憂。

    公司概況

    1)根據融創服務控股招股書的資料顯示,2019年融創服務控股的整體增長率(按在管建築面積、合約建築面積、收入及利潤的平均年增長率計算)為94.1%,在大型物業服務企業中,表現突出。

    2)截止2020年6月底,融創服務控股的合約建築面積增至2.32億平方米,覆蓋國内29個省、自治區及直轄市的127個城市。

    3)融創服務控股管理660個物業項目(包括418處住宅物業及242處非住宅物業),在管總建築面積達1.05億平方米,覆蓋中國26個省、自治區及直轄市的78個城市。

    4)于住宅物業、商業物業、城市公共及其他物業的在管建築面積分布分别為7740萬平方米、1390萬平方米及1410萬平方米,分别占在管總建築面積的73.4%、13.2%及13.4%。

    公司财務

    1)融創服務控股的收入從2017年的人民币11.1億元增長至2019年的28.3億元,複合增長率為59.5%。

    2)2020年首6個月的收入為18億元,比去年同期的11.7億元大增53.8%。

    3)2019年的毛利率為25.5%,比2018年的23%上升2.5%。物業管理服務的毛利率由2017年的1.6%上升至2019年的11.8%,是集團整體毛利率上升的主要原因。

    4)2019年的純利為2.69億元,比去年同期的9800萬元大增1.75倍。

    5)2020年首6個月的純利為2.5億元,比去年同期的5360萬元大增3.66倍

    6)融創服務控股在招股書資料披露了整體的平均物業管理費為每月每平方米3.03元(其中住宅物業平均物業管理費約為每月每平方米人民币2.70元)。

    7)融創服務控股的收入結構分為三大部份,其中非業主增值服務占總收入55.6%,物業管理服務占40.61%,跟2018年的比例相若。

    優勢

    1)截至2019年底,融創服務控股的年度物業管理服務合同續約率高達99.7%,反映管理質素強勁。

    2)平均管理費在行業内是中高水平。

    3)在管面積86.2%集中在一、二線城市。

    4)融創服務控股的母公司融創中國過去幾年強勁的銷售可以為其在管面積增長帶來保證。

    5)2019年,融創服務控股99.6%的收入都是依靠母公司開發的物業。單看2020年上半年,該比例下降至86.6%,相信未來并購會成為融創服務控股增長的另一個動力

    6)于2017年至2019年,融創服務控股的管理費收繳率分别為100.2%、109.4%、111.7%,旗下管理的物業質素普遍比較好。

    隐憂

    1)物管行業由于受到資本市場重新定價,收購價格已被提高,靠着并購的物管行業未來增長或有一定隐憂。

    2)融創服務控股的增速雖然比同行快,但現價估值不便宜。

    3)2020年首6個月的管理費收繳率隻有78.1%,對比2019年上半年的90.1%為低,可能是受到疫情的影響,或是并購回來的開元物業管理質素比較差,需時間整合所緻。

    估值

    1)根據融創服務控股2019年淨利3.01億港元計算,以公司第一天收盤價14.14港元,對應的市值為424億港元,2019年市盈率大約為140倍。

    2)由于2020年上半年純利增長高達3.6倍,按照集團2020年收入增長53%, 淨利率14%估算,融創服務控股的純利大約為6.7億港元,意味2020年預測市盈率63倍左右,跟行業龍頭碧桂園服務的(2020年預測市盈率43倍)相比,雖然在今天首日開盤急升後,暫時在估值上是比較貴,但由于融創服務控股過去幾年增速強勁,加上有一定的體量,因此市場或願意給它比較高的估值。

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    免責聲明:本欄目文章為撰稿人個人意見,不構成投資建議。

    撰文:莊治城    

    審校:歐陽穎



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