2020年1-10月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-10-31 17:50

  • 從整月銷售額來看,恒大10月全口徑銷售額突破千億至1008億元,創下房企單月銷售新高,同期碧桂園、融創也分别取得750億元及705億元的亮眼銷售業績。

    恒大銷售1008億創新高,房企平均銷售目标完成率超8成

    入秋以來,房企營銷士氣愈發高漲,在十一黃金周大力促銷下,房企10月銷售業績更上一層樓,向全年銷售目标穩步邁進。

    觀點指數發布的“2020年1-10月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示,前10月TOP100房企實現全口徑總銷售金額102362.1億元,同比增長10.0%,較1-9月同比增幅擴大2.0個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    10月單月,TOP100房企錄得全口徑總銷售額為13895.0億元,同比增長24.4%。同比增速維持在高位水平,反映出10月銷售強勁。主要得益于房企在“十一最長黃金周”賣力營銷,取得不錯的銷售業績,個别房企如恒大在8天假期内銷售額突破600億元。

    從整月銷售額來看,恒大10月全口徑銷售額突破千億至1008億元,創下房企單月銷售新高;同期碧桂園、融創也分别取得750億元及705億元的亮眼銷售業績。

    觀察1-10月全口徑銷售榜單排名,TOP3房企依舊是碧桂園、恒大、萬科,其中碧桂園1-10月錄得全口徑銷售6903億元,繼續蟬聯榜單首位,領先第二名恒大572.8億元。

    數據來源:觀點指數整理

    截至10月末,頭部房企銷售業績基本上已經恢複甚至超越去年同期水平。TOP20房企中,18家房企1-10月累計全口徑銷售增速回正,5家房企同比增速超過20%,其中累計銷售同比增幅最大的是中國金茂,為32.6%。

    數據來源:觀點指數整理

    對比全年銷售目标,多數房企1-10月的銷售目标完成率符合預期。觀點指數以30家發布銷售目标的房企作為樣本,統計計算後發現,截至10月末,上述房企的銷售目标平均完成率為81.6%,稍低于去年同期平均85.5%的目标完成率。其中完成率超過85%的有9家,占比30%;完成率位于75%-85%區間的房企有15家,所占比重為50%,剩余6家目标完成率位于70%-75%區間,所占比重為20%。樣本房企要完成全年目标仍需繼續發力。

    權益銷售方面,2020年1-10月TOP100房企實現總權益銷售74207.7億元,同比增長20.2%;平均權益比例為72.5%。

    權益銷售榜單顯示,1-10月,TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1502.0億元、1011.3億元、660.3億元、453.7億元、137.2億元,比去年同期分别增長21.4%、14.8%、20.8%、18.7%、21.5%。

    銷售面積方面,TOP100房企1-10月實現總銷售面積74357.9萬平方米,同比增長7.8%。10月單月,TOP100實現總銷售面積10847.4萬平方米,同比增長27.0%。

    值得注意的是,受房企以價換量促銷策略的影響,TOP100房企10月銷售均價為1.27萬元/平方米,相比9月銷售均價下降16.6%。

    銷售增速高位回落,開發投資單月同比上升12%

    國家統計局數據顯示,2020年1-9月全國商品房銷售金額為11.6萬億元,累計同比上升3.7%,增幅較1-8月增加2.1個百分點;1-9月全國商品房銷售面積為11.7億平方米,累計同比下降1.8%,降幅較1-8月收窄1.5個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    上月全國商品房銷售金額為1.9萬億元,同比上升16.0%,增速較8月下降11.1個百分點;全國商品房銷售面積為1.9億平方米,同比上升7.3%,增速較8月下降6.4個百分點。

    整體來看,在8月房企提前搶收和去年同期高基數的疊加因素下,上月全國商品房銷售金額雖然有所回落,但依然維持在年内月銷售額的次高點,僅低于年中6月。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    投資端上,2020年1-9月全國房地産開發投資累計完成額為10.4萬億元,累計同比上升5.6%,較1-8月上升1.0個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為7.7萬億元,累計同比增速6.1%,較1-8月上升0.8個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    上月全國房地産開發投資完成額為1.5萬億元,同比上升12.0%,較8月輕微上升0.2個百分點。其中住宅開發投資完成額為1.1萬億元,環比上升13.7%,同比上升11.5%,較8月下降0.5個百分點。

    觀察數據走勢可以發現,房地産開發投資單月同比增速已經連續3個月維持高位水平。

    一方面是因為上半年疫情延緩施工進度,年末房企面臨按期交付項目帶來的結算壓力,投入竣工項目資金和工程資源增多。體現在數據上,2020年9月全國房屋竣工面積為0.4億平方米,環比上升9.6%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    另一方面則是因為一線及強二線城市土地市場成交熱度持續,房企土地投資增加。

    國家統計局數據顯示,9月土地購置面積為3064萬平方米,環比上升34.0%,同比下降4.8%;9月土地成交價款為2228億元,環比上升30.6%,同比上升 23.0%。9月土地成交樓面均價為7272元/平方米,連續3個月保持在7000元/平方米之上。

    一線城市土地供應增加,房企物管業務IPO擴容

    10月,一線城市土地市場火熱,尤其是在土地供應方面。

    據觀點指數統計,10月份一線城市(申請)挂牌12宗大宗地塊,包括北京5宗、深圳3宗以及廣州4宗,這些起價超過20億元的地塊無疑會讓一線城市土地市場火熱。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,10月23日深圳集中挂牌8宗涉宅用地。除了上述提及的寶安、龍華共3宗地塊之外,深圳還推出光明區4宗地塊以及坪山區1宗地塊。8宗地塊總出讓面積73.2萬平方米,總起價294億元。

    其中深圳寶安區沙井街道地塊起價超過百億門檻,上一宗深圳入市的超百億起價地塊要追溯到2015年9月龍光112.5億元競得的龍華新區民治辦事處地塊。

    毫無疑問,鮮有宅地入市的深圳推出的“土地大禮包”必然會受到房企們的密切關注,不過“雙限雙競”的出讓方式對房企在深圳市場的開發能力是一個不小的考驗。

    10月11日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案(2020-2025年)》,提出土地審批權力下放,推進二三産業混合用地(包括工改商、工轉商、工商改居)等措施。

    上述土地管理制度上深化探索将會加速深圳城市更新項目轉化進程,解決存量時代土地空間制約及産業提質等問題,這對于擁有龐大深圳舊改項目的房企無疑是重大利好。

    資本市場上,10月物業管理公司密集上市,IPO持續擴容。多家房企的物業管理公司例如卓越商企服務、第一服務、合景悠活、世茂服務成功登陸港交所。

    此外,其他房企包括禹洲集團、越秀地産的物管業務上市計劃正在積極推進中。目前申請上市的物管公司還包括金科智慧服務、星盛商業、融創服務、華潤萬象生活、遠洋服務。

    房企選擇分拆物業公司上市,一方面是因為市場給予物業股較高估值;另一方面則是“三條紅線”融資新政壓力下,發行新股既可以滿足融資需求,又能增厚所有者權益,達到降負債的目的。

    除了分拆物業之外,部分房企也通過開發項目股權合作、資産證券化等方式,在不惡化财務報表債務指标的前提下,進行多元化融資。

    審校:歐陽穎



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