2020年1-9月中國房地産企業銷售TOP100·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-09-30 17:48

  • TOP3的房企分别是碧桂園、恒大和萬科。其中碧桂園9月銷售860億元,創下年内新高,1-9月累計銷售6153億元,進一步拉開與後面房企的距離。

     

    碧恒單月銷售均破800億,21家房企跨過千億門檻

    期待已久的九月終于到來。從年初疫情打亂推盤節奏,到現在融資紅線壓頂,鼠年的路程并不順遂,房企急需在“金九銀十”的重要時點沖擊業績,從而調節整個失衡的财年。

    觀點指數發布的“2020年1-9月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示,前9月TOP100房企實現全口徑總銷售金額88649.5億元,同比增長8.3%,較1-8月同比增幅擴大2.9個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    單月來看,TOP100房企9月錄得全口徑總銷售額為13806.5億元,同比增長27.0%。雖然增速較8月有所回落,但在去年同期高銷售基數的基礎上依舊保持較高水平的增長,可以說今年9月房企銷售成色十足。

    觀察榜單頭部企業,TOP3的房企分别是碧桂園、恒大和萬科。其中碧桂園、恒大9月銷售均突破800.0億元,分别為860億和816億,創下年内新高。

    數據來源:觀點指數整理

    截至9月底,TOP20房企累計銷售增速基本回正,甚至個别房企實現大幅增長,例如金茂1-9月全口徑銷售額同比增長30.7%。9月,TOP20房企中有17家房企全口徑同比增速為正,房企推盤意願比去年同期更強。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,截至第三季度末,共有21家房企累計全口徑銷售超過1000億元,相比去年減少1家。

    權益銷售方面,2020年1-9月TOP100房企實現總權益銷售64093.8億元,同比增長3.8%,較1-8月增速擴大2.8個百分點;平均權益比例為72.3%。

    數據來源:觀點指數整理

    權益銷售榜單顯示,1-9月TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售門檻值分别為3202.6億元、1304.4億元、559.2億元、379.4億元、114.9億元。與去年同期相比,累計權益銷售門檻值基本實現正增長。

    數據來源:觀點指數整理

    銷售面積方面,TOP100房企1-9月錄得總銷售面積64534.0萬平方米,同比增長6.8%。9月單月,TOP100房企實現總銷售面積9896.2萬平方米,銷售均價1.40萬元/平方米,較8月稍有回落。

    可以看到,受疫情影響,今年上半年月銷售均價呈現明顯的“V字型”,在2月表現為量價齊跌。但随着疫情得到防控,房地産市場逐漸複蘇,下半年房企月銷售均價遵循往年規律,在實行以價換營銷策略的“金九銀十”出現下跌。

    商品房累計銷售同比回正,單月到位資金來源分化

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    根據國家統計局9月份公布的數據顯示,2020年前8個月全國商品房銷售金額為9.6萬億元,同比增長1.6%,增幅較1-7月擴大3.7個百分點,累計銷售金額年内首次回正;全國商品房銷售面積為9.8億平方米,同比下降3.3%,降幅較上月收窄2.5個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    單月來看,上月全國商品房銷售金額為15520.5億元,同比上升27.1%,較7月增幅擴大10.5個百分點;全國商品房銷售面積為14855.0萬平方米,同比上13.7%,較7月增幅擴大4.2個百分點。

    對比往年,8月一般是推盤銷售淡季,房企會等待“金九銀十”再去沖擊業績銷量。但是受今年疫情影響,前兩個季度延遲推售的貨值逐漸放量。

    另外,由于年底疫情可能反複和市場環境變化帶來的不确定性,一些房企将部分第四季度的貨量挪至第三季度推售,希望在相對穩定的月份内提前鎖定銷售。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    2020年首8個月全國房地産開發投資累計完成額為88454.1億元,同比增長4.6%,較1-7月增幅擴大1.2個百分點。其中單月,全國房地産開發投資完成額為13129.5億元,環比上升4.7%,同比上升11.8%,同比增速創下年内最高。

    單月開發投資保持高位的主要原因是,二季度以來積極開工導緻存量投資規模可觀;上半年延遲繳納的土地成交價款逐漸開始支付。

    而資金來源方面,國家統計局數據顯示,首8個月房地産開發企業本年資金來源117091.9萬億元,同比增長3.0%,增幅較1-7月擴大2.2個百分點。其中國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款、利用外資、其他到位資金同比增速分别為4.0%、3.6%、8.6%、1.2%、24.5%、-13.4%。

    除了利用外資,房地産開發企業到位資金4大主要來源(國内貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預付款)均實現正增長。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    8月單月,房地産開發企業本年資金來源為16466.9億元,同比增長 18.3%,同比增速繼續創年内新高,但到位資金的4大主要來源增速出現明顯分化。其中,國内貸款和自籌資金同比增速下降,定金及預付款同比增幅迅漲至36.6%,個人按揭貸款增幅也保持在相對高位。

    這表明在資金監控和融資管控加強之後,房企貸款速度有所放緩,資金流動性更加依賴自身銷售回款。

    房企嚴控土地投資,預期未來權益類融資增加

    面對監管部門提出的“三條紅線”,多數房企對外發聲要開源節流,接下來的經營目标是加快銷售與回款,縮減不必要的投資支出。

    具體到近期的土地投資上,自從8月市場上傳出監管部門設立“三條紅線”,控制有息負債規模的消息後,房企投資愈發謹慎,土地市場的熱度進一步下降。

    國家統計局數據顯示,上個月土地購置面積為2287.5萬平,同比下降7.6%,當月同比連續第二個月下滑。

    數據來源:觀點指數整理

    9月,活躍在土地市場的是萬科、保利和中海等資金相對充裕的頭部房企。據觀點指數統計,9月1日至26日,土地市場成交金額最高的上海誠衛興置業發展有限公司(萬科、中建一局參股公司)競得的上海寶山區楊行鎮地塊,成交價格為47.2億元,成交樓面價超2萬/平方米。

    數據來源:觀點指數整理

    另外,萬科競得的南京栖霞區地塊和蘇州相城區地塊成交價格較高,均進入9月地塊成交價格TOP10。對比萬科前8月拿地權益金額與土地市場成交總價,可以發現,萬科逆市拿地節奏明顯。

    在銷售回款方面,大多數房企紛紛加大推售和營銷力度,希望加大去化量,增加手頭現金結余。例如碧桂園圍繞“中秋”“國慶”雙節推出2020年金秋購房節為主題的全國萬套房源百億補貼雙節促銷活動。恒大自9月3日起,推出全國樓盤大優惠,計劃在2020年9月、10月兩個月累計實現2000億元銷售。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    9月,房地産行業出現了衆多房企申請發債和融資的現象,其中包括9月22日,恒大發行公司債40億元,票面利率5.8%;9月14日,中國鐵建發行公司債35.9億元,票面利率4.05%等等。

    值得注意的是,上述房企發行債券期限多數為2-5年,用途主要為償還即将到期債券。房企選擇這個時點發債的意圖比較明顯,主要是調節負債結構,降低一年内到期負債比例,滿足監管部門現金短債比大于1的要求。

    相比債權類的融資,未來房企将會更加傾向于權益類融資,因為權益類融資主要作用于權益端,擴大公司所有者權益,不會使企業負債指标惡化。今後市場上将會看到更多的房企運用股權融資、發行永續債、資産證券化、分拆上市等融資方式。

    審校:歐陽穎



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