招商蛇口銷售勢頭強勁,聚焦核心城市群高質量拓儲

观点地产网

2020-09-16 15:22

  • 2020年伊始,招商蛇口就積極啟動了拿地擴張計劃,并憑借綜合發展能力、一城一策的城市深耕積累,接連斬獲西安、杭州、成都、深圳等十幾個城市的優質項目。

    近日,招商蛇口發布2020年8月銷售簡報。數據顯示,截至今年8月底,招商蛇口累計實現簽約銷售面積711.86萬平方米,累計銷售金額已超1603.75億元,同比增加15.72%。

    據觀點等多家第三方機構統計顯示,截至8月招商蛇口銷售額規模穩居房企TOP10之列。

    公告顯示,招商蛇口8月新增長沙、大連、太倉3宗地塊,總出讓金40.24億元。

    随着籠罩在房地産上方的疫情陰霾逐漸散去,作為市場為數不多實現快速複蘇的房企,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(以下簡稱:招商蛇口)持續優化土地儲備的質量。

    聚焦核心城市群高質量拓儲

        據統計,2020年1-8月,TOP100房企拿地總額21162億元,拿地規模同比增長7.2%。TOP100門檻值升至54億元,環比增長10.2%,TOP100房企招拍挂權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.2%。其中,50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元,顯著高于2019年月度均值。其中,33家房企2020年1-8月月均拿地金額超過2019年月度均值,中國奧園、越秀地産、濱江集團前8個月月均拿地金額較去年增加一倍以上,逆勢拿地擴儲。

    作為市場為數不多已實現複蘇的房企,招商蛇口在疫情期間拿地熱情不減。從年内的拿地動作和拿地金額來看,和其他房企相比,招商蛇口的擴張速度可謂是“逆市”提速。

    據光大證券統計顯示,招商蛇口前7月新增土儲約780萬平方米,總地價約722億元;拿地面積/銷售面積約130%,拿地金額/銷售金額約54%,整體保持了較強的投資力度;按金額計權益比例約64%,較2019年全年水平提升10%。

    這一數據與2019年的數據對比或許能夠更直觀的看出變化。據2019年年報數據顯示,招商蛇口全年共獲取79個項目,土地面積716萬平方米,總地價為976億元。也就是說,招商蛇口僅7個月就達到去年全年的74%。

    步入三季度,随着疫情的逐漸控制,市場置業信心也開始恢複,加上各地優質地塊推出量增加以及資金面略有改善等因素影響,房企拿地積極性明顯提升,優質土地競争更加激烈。不過,針對房價地價過熱的情況,多地已經收緊了調控政策。業内人士表示,融資三道紅線的出爐,房企融資收緊的信号更加強烈,将限制房企的拿地激進程度。

    在此背景下,一方面,招商蛇口在不斷優化自身的土儲質量。從布局來看,招商蛇口近年來一直将長三角地區作為重點發展區域。在2019年新增的79個項目中可以看到,近四成位于該區域。其去年在華東區域實現營收超202億元,占總比20.7%,僅次于大本營深圳區域。從近期的拿地情況來看,這一戰略也明顯貫穿其中,以上海、杭州、江蘇為代表的長三角優質地區仍是招商蛇口重點關注的“對象”。

    另一方面, 對于房地産行業而言,資金是企業的血液。随着房地産行業融資環境整體趨緊,企業的融資能力和負債水平愈發重要,綜合發展将是必由之路。

    面對“房企融資新規”的到來,業内人士認為,中央出台防控金融風險的措施是非常必要、及時的,也是促進地産行業持續健康穩定發展的重要舉措。從招商蛇口的情況來看,未來融資監管相對比較友好。

    招商蛇口也表示,會将融資手段的利用加入對城市公司的目标考核中。并希望發揮在融資成本中的優勢,積極推動供應鍊融資等創新融資方式,加大發揮融資創新優勢力度,持續優化财務結構,加強現金流和負債率的控制。

    不過,事實上,招商蛇口也一直走在行業前列,并早就開始踏上“高質量”綜合發展之路。董事長許永軍在2019年度業績發布會暨投資者交流會上回答投資者提問時就表示:“公司追求‘質量、效益、規模’的均衡,要做有質量、有效益的規模。”

    首進上海内環

    正是基于高質量土儲發展策略,招商蛇口近期由旗下太倉嘉商商務咨詢有限公司拿下上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。據相關負責人介紹,這是招商蛇口第一次在上海内環拿地。

    據悉,上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊位于内環内北外灘闆塊,東至新建路,南至周家嘴路,西至金田路,北至海拉爾路,出讓面積21724.2平方米,容積率2.5,建築面積5.43萬平方米,成交樓闆價約為8.11萬元/平方米,溢價28.4%。

    短短幾天後,位于上海内環的江浦社區R-09地塊成交,成交樓闆價8.58萬元/平方米,溢價率為38.32%。上海内環地價走高趨勢明顯。

    作為位于國際化一線城市的熱門地塊,除了自帶寸土寸金的天然屬性外,稀缺性更是引人注目。上海内環已經連續多年供應稀缺,該地塊也是虹口近3年來首次出讓的純宅地。

    就地塊價值來看,HK271-01地塊距離北外灘核心區僅有一路之隔,距離未來的浦西之巅480米地标直線距離僅550米。按照上海市規劃,北外灘将與外灘、陸家嘴共同構成上海發展的“黃金三角”。不僅如此,這宗地塊還十分難得地放開了自持要求,僅規定配建保障房建面2640平方米和1500平方米菜場,土地價值不言而喻。業内人士指出,該項目未來發展可期,或将成為招商蛇口重要的利潤貢獻項目之一。

    此外,據中國房價行情最新數據顯示,2020年8月,上海市16個市區中有7個市區新房房價環比上月上漲;16個市區中有15個市區二手房房價同比去年8月上漲。其中,虹口區8月新房均價為12萬元/平方米,同比上漲7.92%。

    這也是招商蛇口繼4月拿下上海青浦宅地後,再次落子上海。青浦地塊位于大虹橋拓展區,在舊土拍規則下,這個項目的計容樓面地價隻有28222元/㎡,低于臨近的虹橋公館、萬科天空之城,屬于闆塊内較低的水平。目前已清盤的虹橋公館、萬科天空之城售價均已達到58000元/㎡的水平,供不應求。行業普遍預測青浦宅地開發利潤不菲。

    值得一提的是,虹橋公館項目同樣由招商蛇口開發,而2019年兩次開盤均超越臨近競品,受到市場熱捧,實現開盤6個月即去化超過40億,并在當年10月實現單盤流量排名全市前十的佳績,直接助力上海公司成為2019年流量金額前三的房企。

    聚焦核心城市群積極拓儲

    事實上,接連獲取上海優質項目隻是招商蛇口堅持聚焦核心城市群拿地的一個縮影。2020年伊始,招商蛇口就積極啟動了拿地擴張計劃,并憑借綜合發展能力、一城一策的城市深耕積累,接連斬獲西安、杭州、成都、深圳等十幾個城市的優質項目。

    衆所周知,土地儲備是房企實力的體現,同時也是其穿越周期、抵抗不确定風險的不二法寶。行至而立之年,招商蛇口思而後勇,堅持聚焦核心城市群的戰略,穩中有進地拿下熱點城市、熱點地段的優質地塊,給未來業績的增長添上一份有力的高質量底牌。

    市場是最好的試金石。憑借這份底氣,招商蛇口的銷售額保持穩健增長。數據顯示,招商蛇口8月實現簽約銷售面積110.42萬平方米,同比增加18.74%;實現簽約銷售金額268.05億元,同比增加48.46%。

    截至8月底,招商蛇口今年以來累計實現簽約銷售面積711.86萬平方米,累計銷售金額已超1603.75億元,同比增加15.72%,完成年度2500億元銷售目标的64.15%。

    據觀點等多家第三方機構統計顯示,截至8月招商蛇口銷售額規模穩居房企TOP10之列。

    銷售、拿地雙管齊下,招商蛇口的亮眼表現也獲得了不少機構的認可。平安證券撰文指出,“公司匯聚原招商地産和蛇口工業區優質資源,為龍頭房企中為數不多在一線城市擁有大量待開發土儲的房企,将為短期業績釋放奠定基礎。”

    國泰君安也認為,招商蛇口上半年實際銷售情況良好,在龍頭企業中表現極為優異,這無疑得益于公司的戰略布局、産品力等自身因素。公司上半年拿地積極,前海土地整備也有進展,當前環境下杠杆率低優勢明顯,未來公司逆勢增長可期。

    近年來,憑借優質的土地儲備策略,拿地意願及能力持續加大,依托以“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”為戰略定位,推進“前港-中區-後城”綜合發展模式,招商蛇口持續打造着穿越周期的續航能力,并在行業變革期中繼續砥砺前行。

    審校:武瑾瑩



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