2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-06-30 18:17

  • TOP3的房企分别是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是,恒大上半年加大營銷力度,銷售已然接近3500億元,躍居至榜眼的位置,碧桂園繼續以3722.9億元穩居榜首。

    碧桂園單月錄得810億元,千億房企擴圍至13家

    國内新冠疫情逐步受控,各地複工、複産、複學有序推進,房地産市場也在持續複蘇。曆經艱難的181天後,房企積極地向市場呈現出屬于自己的“630銷售業績”。

    觀察榜單頭部企業,TOP3的房企分别是碧桂園、恒大、萬科。與去年不同的是,恒大上半年加大營銷力度,銷售已然接近3500億元,躍居至榜眼的位置。從銷售金額來看,今年上半年前三甲的差距在逐漸縮小。2020年上半年,碧桂園、恒大和萬科的銷售額分别為3722.9億元、3487.9億元以及3180.0億元,2019年同期則分别錄得3934.9億元、2818.0億元和3340.0億元。

    值得注意的是,随着疫情好轉和購房消費意願加強,碧桂園逐漸加大了貨值鋪排量,第二季度銷售額錄得大幅增長。其中碧桂園6月實現全口徑銷售810億元,單月業績規模創年内新高。

    數據來源:觀點指數整理

    在疫情打亂經營節奏的情況下,1-6月TOP20房企全口徑銷售增長幅度各異。其中TOP10房企逆市增長最為明顯的是恒大,這得益于恒大在疫情最為嚴重的2月,率先加大網上購房營銷渠道的使用,還匹配“無理由退房”以及打折促銷等手段,錄得銷售額447.3億元,單月業績遠超其他房企。而在TOP20中全口徑銷售同比增長幅度最大的是中國金茂,增幅高達31.1%。

    數據來源:觀點指數整理

    從榜單來看,上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家,比去年同期增加1家,這說明了疫情時期大型房企銷售修複時間更短,表現出來的韌性更強。受疫情影響較大的是位于500-1000億元的房企,該梯次的房企數量有14家,較去年減少4家。

    今年年初的業績會以及其他公開場合,不少房企都對外發布了銷售目标。當前房地産行業增速放緩,疊加年初疫情的爆發,房企設定的年内銷售目标完成比例不及去年同期水平。

    數據來源:觀點指數整理

    以35家發布銷售目标的房企作為樣本,觀點指數統計發現上述房企的目标完成率超過50%的僅有4家,占比11.4%;完成率位于40%-50%的房企有16家,所占比重為45.7%,剩余15家目标完成率均位于30%-40%。

    換句話說,近9成房企未能在年中實現銷售目标的一半。不過随着房地産市場複蘇和房企三、四季度推出貨值增多,預計下半年将迎來銷售高峰期,完成全年銷售目标依舊具有上升空間。

    TOP100房企銷售同比下降3.2%,百強門檻值下滑6.9%

    “觀點指數·2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”顯示,1-6月TOP100房企總銷售金額51517.1億元,同比下降3.2%。

    數據來源:觀點指數整理

    單月來看,TOP100房企6月錄得總銷售額為14435.7億元,達到上半年峰值,同比增長12.1%,繼5月後,銷售同比增速繼續為正。

    2020年上半年,受疫情等因素影響,TOP100房企全口徑銷售金額部分門檻值出現同比降低的情況。

    數據來源:觀點指數整理

    具體而言,“觀點指數·2020年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”的門檻值為94.3億元,較去年同期的101.4億元減少6.9%,這也是所有梯次門檻值裡降幅最大的。緊随其後的是TOP20以及TOP50門檻,為677.0億元和316.1億元,分别同比下降2.0%和0.6%。相比之下,頭部房企改善經營的能力更強,TOP3和TOP10門檻值不降反升,分别同比增長12.8%和4.7%。

    權益銷售方面,2020年1-6月TOP100房企實現總權益銷售37474.0億元,平均權益比例為72.7%,比去年同期下降6.3個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    觀察不同梯次房企的平均權益銷售比例可以發現,2020年上半年,除了全口徑銷售超過3000億的房企,其他梯次的房企平均權益銷售比例均出現不同程度的下滑。其中銷售金額位于200-500億元的房企的平均權益銷售比例從去年年中的0.79下降至0.70,在各個梯次中下降幅度最大。

    這說明今年上半年小股操盤、合作及代建項目入市數量逐漸增多。現階段房企拿地、資金壓力與規模訴求并存,我們預計TOP100房企的平均權益比例在未來一段時間内将會繼續下降。

    數據來源:觀點指數整理

    銷售面積方面,TOP100房企1-6月錄得總銷售面積37659.7萬平方米,同比下降4.3%。受疫情影響,今年上半年單月銷售面積和銷售均價呈現明顯的“V字型”,在2月表現為量價齊跌,随着房地産市場的回暖,面積和均價逐漸回歸正常水平。

    一二線城市土拍狂歡,優質地塊成重點角逐對象

    2020年上半年,土地市場成為了房企争奪資源的重點圍獵場。受疫情影響,房企的銷售節奏出現較大波動,而在土地價款延付等政策的推動下,房企紛紛轉戰土地市場,并将大量資金投入到對優質地塊的角逐中,因此上半年多有“高溢價地塊”成交。

    以國家統計局公布的數據來看,2020年1-5月,房地産業土地購置面積4752.05萬平方米,同比下降8.1%,降幅環比收窄3.9個百分點;但土地成交價款2429.48億元,同比增長7.1%,繼1-4月同比增長6.9%後,第二個月累計增長為正。

    以觀點指數監測的100個重點城市情況來看,上半年土地市場湧現了兩波小高潮。2020年2月和4月,百城成交的土地面積分别同比增長13.80%、35.03%,成交總價分别同比增長17.23%、42.01%。與此同時,今年2月的商品房銷售市場曾一度陷入低谷,直至4月才逐漸複蘇。

    相比4月份,雖然5月的土地市場出現了一定程度的回落,但一線城市及部分核心二線城市仍然熱度持續,供需兩旺,并加大對優質地塊的持續供應。其中,一線城市成交量價齊升,尤其是住宅用地成交方面。

    分城市等級來看,北上廣深一線城市1-6月累計取得土地出讓金3092億元,其中2月、5月成交總價分别飙升至975.09億元、963.55億元。而5月較為引人注目的是,合生創展斥資107.4億元大手筆競得北京分鐘寺L-39、L-41地塊。加上此前奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊,合生十天内豪擲179.6億元獲得北京25.1萬平方米土地,應付土地價款相當于去年銷售額的85%。

    二三線城市1-6月累計取得土地出讓金6281.13億元,其中杭州以1390.40億元位居首位。于4月和5月,杭州的土地成交總價分别躍升至385.81億元、382.14億元,4月環比上升203.2%,同比下降0.83%,土拍熱度逐漸複蘇。

    在4月28日的杭州百億土拍中,濱江一次加價10億,以56.42億元封頂價競得江幹區景芳三堡單元JG1206-47地塊。該地塊位于江河匯流區核心位置,而錢江新城2.0規劃藍圖明确地把江河匯區域納入其中,因此該區域被視為杭州未來最有潛力的區塊之一。

    從房企拿地的整體情況來看,上半年部分房企選擇了謹慎,亦有房企順勢而為,積極補倉。

    雖然上半年房企不惜高溢價拿地,但以觀點指數監測的100個重點城市來看,2020年1-6月土地溢價率同比仍處于下降趨勢。值得注意的是,不同于溢價率,成交土地樓面價于5月份達到峰值,同比上升16.23%。

    聚焦到6月的土地市場,月内碧桂園25.87億搶東莞橫瀝最貴商住地、彰泰外拓無錫土地市場等,也預示着土地市場的熱度依然未減退。

    到位資金降幅收窄,下半年或迎來短債壓頂

    回到房企的資金層面,受疫情影響,房企到位資金仍處于同比下降趨勢;但随着國内疫情狀況進一步好轉,同比降幅進一步收窄。

    國家統計局數據顯示,1-5月份,房地産開發企業到位資金62654億元,同比下降6.1%,降幅比1-4月份收窄4.3個百分點。其中,國内貸款10703億元,下降0.5%;利用外資34億元,增長15.3%;自籌資金20106億元,下降0.8%;定金及預收款19479億元,下降13.0%;個人按揭貸款10154億元,下降0.9%。

    從各項所占比重來看,定金及預收款、自籌資金仍是房企到位資金的主要來源,兩者合計占比六成。緊接其後的是國内貸款,占比17.08%。

    從房企融資情況來看,就國内發行情況而言,1-6月份,房企融資産品發行合計404隻,其中3月份公司債發行達到峰值。值得注意的是,大部分融資的用途仍是以債務償還和流動性補充為主,這一定程度上是因為受到疫情的沖擊。

    海外債方面,在1-3月統計期間,企業債為海外融資的主要方式,共融資1438.70億人民币,加權平均票面利率為8.2%。但随着國内債券市場的注冊制改革,4月份的海外債發行曾一度停滞,房企紛紛轉向較低融資成本的境内債券。來到5月份,海外債市場則重新打開,而首隻打破僵局的則是新湖中寶在4月27日發行的企業美元債。

    在觀點指數監測的96家樣本房企中,大部分房企融資占短期債務的平均比重低于三成,其中,由此可見,B1級房企上半年短債到期的壓力并不明顯,融資所得款項更多用于獲取土地等戰略層面。

    但進入下半年,債務到期将會成為中國房地産開發企業面臨的一個重要挑戰。Wind數據顯示,7-12月合計有4122.79億元的房地産公司債務到期,其中7、8月份合計有1500.67億元。

    值得注意的是,5月份房地産信托發行規模顯著下降,這也意味着房企的融資通道正逐漸被收緊。根據用益信托網的統計數據,5月份,投向房地産領域的信托産品共有471隻,總融資規模為683.16億元,相比4月減少了194隻,規模縮小了16.19%。

    随着外部環境的不确定性帶來的風險倍增,未來需警惕潛在的“堕落的天使”(從投資級降到投機級的發行人)的數量增多。

    審校:陳朗洲



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