2020年1-5月中國房地産企業銷售TOP100 ·觀點月度指數

观点指数研究院

2020-05-31 18:19

  • 榜單頭部企業,TOP5的房企分别是碧桂園、恒大、萬科、保利和融創。其中,碧桂園1-5月累計合約銷售2912.9億元,排名反超恒大躍居榜單首位。

    碧桂園重回榜首,房企單月銷售增速回正

    随着國内疫情防控得到鞏固,全國各地複工、複産、複學有條不紊地推進,房地産市場向好發展,銷售行情也逐漸回歸常态複。

    觀點指數發布的“2020年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示,前5月TOP100房企實現總銷售金額37001.4億元,同比下降8.3%。

    數據來源:觀點指數整理

    單月來看,TOP100房企銷售5月錄得總銷售額為10927.2億元,同比增長16.9%,較4月增速擴大22.7個百分點,實現了單月銷售同比增速回正。

    觀看觀察榜單頭部企業,TOP5的房企分别是碧桂園、恒大、萬科、保利和融創。其中,碧桂園1-5月累計合約銷售2912.9億元,排名反超恒大躍居榜單首位。萬科、保利、融創排名與上個月一緻,分别以2458.3億元、1525.0億元、1405.0億元占據榜單的第三、四、五名。

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    值得注意的是,TOP20房企中,已有17家房企5月全口徑銷售同比回正,其中世茂房地産5月銷售250億元,與去年同期相比增長達55.3%。

    權益銷售方面,2020年1-5月TOP100房企實現總權益銷售27296.8億元,同比下降11.5%;平均權益比例為73.8%,比去年同期下降2.0個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    權益銷售榜單顯示,1-5月各梯次房企權益銷售門檻值均呈現同比降低的态勢。具體而言,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1597.9億元、539.8億元、242.0億元、158.0億元、44.7億元,比去年同期分别下降8.2%、14.3%、17.1%、7.4%、16.7%。從權益銷售同比來看,TOP10、TOP30-50梯次銷售回複更快。

    銷售面積方面,TOP100房企1-5月實現總銷售面積27610.7萬平方米,同比下降4.1%。5月單月,TOP100房企實現總銷售面積7866.1萬平方米,銷售均價1.39元/平方米,跟4月基本持平。

    新開工降幅持續收窄,開發投資增速擴大

    國家統計局數據顯示,2020年1-4月全國商品房銷售金額為3.2萬億元,同比下降18.6%,同比降幅較1-3月收窄6.1個百分點;1-4月全國商品房銷售面積為為3.4億平方米,累計同比下降19.3%,同比降幅較1-3月收窄7個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    4月單月,全國商品房銷售金額為1.15萬億元,同比下降5.0%,較3月收窄9.6個百分點;全國商品房銷售面積為1.2億平方米,同比下降2.1%,較3月收窄12個百分點。

    從數據來看,由于疫情好轉,帶來購房滞後需求的集中滞後釋放,再加上以及房貸利率不斷下行等因素,房地産行業銷售情況持續改善,單月銷售額、銷售面積增速已經接近回正。

    新開工面積方面,2020年1-4月全國房屋新開工面積為4.8億平方米,同比下降18.4%,同比降幅較1-3月收窄8.8個百分點。其中住宅新開工面積為3.5億平方米,同比下降18.7%,較1-3月收窄8.3個百分點。

    值得注意的是,4月單月全國房屋新開工面積為2.0億平方米,同比下降1.3%,較3月收窄9.1個百分點,增速幾乎回正。

    竣工面積方面,2020年1-4月全國房屋竣工面積為1.9億平方米,同比下降14.5%,降幅較1-3月收窄1.3個百分點。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    但從單月來看,4月全國房屋竣工面積為0.4億平方米,同比下降8.8%,降幅較3月擴大7.9個百分點。

    我們認為,疫情影響下,多地允許适當延期竣工交付,同時房企目前重點集中于開工,以達到預售條件并促進銷售回款,造成了竣工的短期走弱。但伴随着前幾年銷售高峰帶動的期房交付,預計今年竣工修複趨勢不會改變。

    數據顯示,2020年1-4月全國房地産開發投資累計完成額為3.3萬億元,同比下降3.3%,降幅較1-3月收窄4.5個百分點。其中住宅開發投資累計完成額為2.4萬億元,累計同比下降2.8%,降幅較1-3月收窄4.4個百分點。


    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    4月單月,全國房地産開發投資完成額為1.11萬億元,同比上升7.0%,較3月提升5.8百分點,增速繼續保持正增長。


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    分區域來看,4月單月,受湖北區域解封驅動,中部地區房地産開發投資額同比增長5.9%,較3月提升17.7個百分點,改善幅度靠前;東部、西部、東北部地區房地産開發投資額分别同比增長4.1%、13.7%、16.8%。

    我們認為,目前房地産開發投資額增速回升主要受開發購置費影響。國家統計局數據顯示,4月單月土地購置面積1182.4萬平方米,同比增長13.8%,較3月提升25.9個百分點;土地成交價款721.5億元,同比增長82.3%,較3月提升75.8個百分點。

    未來一段時間内,房企将加快推貨鋪排節奏,新開工逐漸回升,以及竣工壓力下施工強度也将提升,導緻帶來建安工程投資增加,預計投資增速仍将延續回升趨勢。

    房企搶地“混戰”,國内公募REITs破冰

    受疫情影響,一季度房企的業績出現了大幅度下滑。而A股市場的狀況也不容樂觀,已經變相跌至盈利底線。自4月起,随着國内疫情狀況好轉,複工複産繼續推進,不少房企的業績開始出現“報複性反彈”。

    來到5月,房企們開始全面發力——不僅體現在銷售去化上,而且土地獲取方面出現了一波高漲“浪潮”。


    數據來源:Wind,觀點指數整理

    從供地來看,南京、杭州、上海、廣州等城市月内集中放量,推出多宗地塊;汕頭、深圳則公布了2020年度供地計劃,其中,汕頭計劃供應宅地及商服用地面積達6036.4畝;深圳計劃供應宅地293.2萬平方米,産業用地不設上限。

    從北上廣深一線城市來看,多家房企百輪、百億搶地,土地市場熱火朝天。


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    5月18日,廣州上演了一場240億元、12宗地出讓的“史詩級”土拍,吸引了恒大、保利、中海、龍湖、陽光城、時代、雅居樂等32家房企入場,競買保證金超176億元。有意思的是,因關注度過高,土地交易中心官網訪問量暴增,導緻系統崩潰,多家房企無法正常報價,出現“僅經過一輪加價就火速成交”的烏龍結果。

    而二線城市方面,土地市場同樣火熱,其中,武漢共有七宗地塊入市競拍并成交,攬金114.56億元,龍湖落子武昌濱江商務核心地段;合肥成功出讓10宗地塊,總成交價合計82.7億元,恒大、旭輝、中海、祥生、榮盛發展等均有落子。


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    土地政策方面,繼去年3月深圳棚改“強區放權”正式施行後,5月13日,深圳發布《關于規劃和自然資源行政職權調整的決定》,将再對土地供應“強區放權”。

    最近召開的兩會,政策并未提及房地産稅、長效機制,反而政府工作報告重申“房住不炒”與“因城施策”。面對經濟運行壓力,中央堅持“房住不炒”基調不變,堅持住房回歸居住屬性,加強存量住房改造提升,以改善居民居住條件。此次政府工作報告更是明确了具體的目标:“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,支持加裝電梯,發展用餐、保潔等多樣社區服務。”

    除土地市場外,在中央的持續有力調控下,房地産金融政策保持了連續性、一緻性、穩定性,國内外金融市場環境出現了明顯的差異,5月國内融資環境持續利好,而國外則遲遲未迎來窗口期,融資渠道甚至持續收緊。

    由于境外債到期收益率過高,發債成本加重,4月中資房企境外美元債發行數量跌至谷底;5月份,納斯達克收緊對首次公開募股(IPO)的規定,并提出一些新要求,例如首次對IPO規模設定最低數額,其須達2500萬美元以上或至少達到上市後市值的四分之一,這将加大一些中國公司在納斯達克上市的難度。

    近期,證監會、發改委聯合發文要求推進基礎設施領域REITs試點工作,并鼓勵信息網絡等新型基礎設施,以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。這意味着境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步,未來融資渠道将更加多元化,而新基建、産城、産業園等則成為了利好的“投資風口”。

    審校:陳朗洲



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