2020年1-4月中國房地産企業銷售TOP100 ·觀點月度指數

观点地产网

2020-04-30 19:07

  • 恒大4月單月銷售額650億元,累計合約銷售額到達2123.7億元,繼續蟬聯榜單首位;碧桂園單月銷售690億元,以微弱差距位居第二。

    頭部房企韌性凸顯,TOP100房企4月同比下降6.6%

    伴随着全國複工複産的有序推進,房企銷售也在複蘇,行業逐漸走出疫情陰霾。

    觀點指數發布的“2020年1-4月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單”顯示,前四月TOP100房企實現總銷售金額25992.9億元,同比下降16.9%。

    數據來源:觀點指數整理

    單月來看,TOP100房企銷售數據繼續回暖,4月錄得總銷售額為9193.1億元,環比增長17.8%,同比下降6.6%,降幅較3月收窄7.3%。

    榜單顯示,1-4月,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額門檻值分别為578億元、234.6億元、138.6億元和39.3億元,相比去年同期對應的門檻值分别下降9.8%、22.2%、24.3%和34.2%。

    觀看榜單頭部企業,TOP5的房企分别是恒大、碧桂園、萬科、保利和融創。其中,恒大4月單月銷售額650億元,累計合約銷售額到達2123.7億元,繼續蟬聯榜單首位;碧桂園單月銷售690億元,以微弱差距位居第二;萬科前4月累計銷售1860億元,基本已經追平去年同期水平,目前暫列第三名;而融創、保利則分别以1080億以及958億位列第四、五名。

    權益銷售方面,2020年1-4月TOP100房企實現總權益銷售19135.4億元,同比下降18.7%;平均權益比例為75.5%,比去年同期下降0.5個百分點。

    數據來源:觀點指數整理

    權益銷售榜單顯示,1-4月,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的門檻值分别為1209.0億元、395.1億元、165.3億元、109.4億元、30.7億元,比去年同期分别下降10.9%、16.5%、27.3%、20.3%、22.9%。觀看趨勢線可以發現,疫情影響下,頭部房企銷售修複更快,凸顯出很強的韌性。

    銷售面積方面,TOP100房企1-4月實現總銷售面積19793.3萬平方米,同比下降12.7%。4月單月,實現總銷售面積7032.5萬平方米,與去年同期基本持平。

    數據來源:觀點指數整理

    值得注意的是,TOP100房企4月銷售均價為1.31萬元/平方米,相對于2月呈現上升趨勢,但比去年同期還是處于較低水平。

    銷售數據回暖,單月投資增速回正

    國家統計局數據顯示,2020年1-3月全國累計商品房銷售額20365億元,同比下降24.7%,其中住宅銷售額下降22.8%,辦公樓銷售額下降36.8%,商業營業用房銷售額下降39.8%;累計全國商品房銷售面積21978萬平方米,同比下降26.3%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    3月單月,全國商品房銷售金額與銷售面積呈現V型反彈。其中,商品房實現銷售金額12162億,同比下降14.6%,前值為35.9%;商品房銷售面積13503萬平方米,同比下降14.1%,前值為39.9%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    值得注意的是,3月全國商品房銷售均價為9007元/平方米,同比增長-0.5%,前值為6.6%。銷售均價下降的主要原因,首先是臨近一季度末市場行情遇冷,部分房企采取了以價換量的策略,降價促銷,增加銷售金額。

    其次,由于一二線城市人口密集,流動性大,地方政府對疫情管控更嚴,複工複産速度滞後于三四線,使得市場上成交的三四線低單價産品比例增多,拉低了全國整體銷售均價。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    新開工面積方面,1-3月房地産新開工面積28203萬平方米,同比下降27.2%;3月單月房地産新開工面積為17833萬平方米,同比下降10.4%,前值為44.9%。

    住房和城鄉建設部4月3日數據顯示,全國房屋建築和市政基礎設施工程在建項目開複工率90%。由于施工現場複工,3月房地産新開工面積出現較大反彈,房企此前停滞的開發項目也逐漸進入正常開工狀态。

    但從一季度來看,新開工面積同比明顯下降,這給房企土儲轉化帶來一定壓力,并對短期市場供給造成一定影響。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    房地産投資方面,2020年前3月房地産開發投資21963億元,同比下滑7.7%,前值為16.3%,其中,住宅投資16015億元,下降7.2%,降幅收窄8.8個百分點。

    3月單月,房地産開發投資11848億元,同比提升1.1%,前值為-16.3%。單月開發投資增速率先回正,體現出當前穩房地産開發投資政策的奏效。

    前段時間,各地相繼推出了利好政策,如适當下調貸款利率、允許延期或分期繳納土地出讓價款等,這在一定程度上加快了土地市場成交數量,拉動房地産開發投資回暖。

    統計局數據顯示,2020年1-3月,房地産開發企業土地購置面積1969萬平方米,同比減少22.6%,但降幅比1-2月收窄6.7個百分點;土地成交價款977億,同比減少18.1%,降幅收窄18.1個百分點。

    3月單月,房地産開發企業土地購置面積877萬平方米,同比減少12.2%;土地成交價款537億,同比增長6.7%。政策利好以及土地回暖,拉動房地産投資觸底回升。

    樓市逐漸複蘇,土地溢價上升明顯

    相比前三月,房企4月銷售呈現震蕩反彈的趨勢。不過受疫情影響,依然大幅低于預期,公布的銷售目标也普遍保守。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    從上圖可以看出,房企公布的銷售目标大部分基于去年的實際銷售額進行上調,但幅度不大。比如一向擴張迅速的融創,其管理層表示2020年最重要的任務是增加盈利,并基于目前的可售貨值制定6000億元銷售目标,較去年實際銷售額增幅為7.87%。

    在土地市場上,房企拿地熱度依舊,并且溢價率明顯上升,超過20%的數量不少。

    來源:觀點指數整理

    究其原因,一方面是多地先後推出了土地款延遲支付的政策;二是在嚴厲的政策調控下,為了激活土地市場需求,對沖疫情影響,各地先後推出了一定數量的優質地塊。

    可以看到,溢價率上漲較多的區域,出讓土地的區位稀缺性、限價要求等都較疫情前有較大提升。在前期銷售不及預期的情況下,房企反而加大了在土地市場的補倉力度,尤其是對于優質地塊的争奪。

    值得注意的是,目前土地市場的溢價率提升具有特殊性,大多發生在局部區域,并非是2019年同期的“量價齊升”。預計4月後,溢價率會呈現一定程度的回落。

    除土地市場外,受疫情和全球經濟預期影響,國内房企的海外債發行也漸入冰凍期。從下圖可以看到,3月中下旬以來,監測範圍的内地房地産企業,海外債發行數量僅為2筆,急劇下滑。

    來源:Wind,觀點指數整理

    由于境外債到期收益率過高,導緻發債成本加重。與此同時,随着境内債券利率不斷下行、審批發行加速,中資房企發債融資紛紛轉戰國内市場,以提高賬面現金的充裕度。

    4月17日,中共中央政治局會議再次重申房住不炒,強調以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響,穩健的貨币政策要更加靈活适度,引導貸款市場利率下行,把資金用到支持實體經濟特别是中小微企業上。

    “引導利率下行”,目的在于降低居民杠杆率。從央行最近幾次動作來看,比如1年期LPR下調20個基點至3.85% ,5年期以上降10個基點等,均在于通過引導貸款市場利率下行,有效降低購房成本,從而激發消費者的購房欲望。

    在政策引導下,預計未來房價會處于一個符合市場預期的波動範圍内,不會大起大落。

    未來,政策的看點可能會更多集中在“因城施策”上。就目前形勢而言,推動樓市複蘇、企業複工等方面留給“因城施策”的空間依然很大。

    審校:歐陽穎



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