觀點指數·2020年1-3月中國房地産企業銷售TOP100

观点指数研究院

2020-03-31 18:11

  • 随着各地因應實際情況開始解封,全國複工複産的進度也正在快速鋪開。房地産企業銷售在經曆1-2月份連續兩個月的低迷之後,3月的銷售有所回升。

    銷售金額有所回升恒碧萬繼續位居三甲

    3月份,國内新冠疫情逐步受控,疫情防控重點已變成外防輸入。

    随着各地因應實際情況開始解封,全國複工複産的進度也正在快速鋪開。房地産企業銷售在經曆1-2月份連續兩個月的低迷之後,3月的銷售有所回升。觀點指數發布的2020年1-3月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單顯示,1-3月TOP100房企實現總銷售金額16629億元,同比下降15.8%。

    從單月來看,3月份TOP100房企總銷售額為7569億元,環比上升143.1%,但仍較去年3月下降15.8%,單月銷售額相較2月份的谷底大幅上升,但仍維持在低位,疫情的影響仍在延續。

    數據來源:觀點指數統計

    榜單顯示,1-3月,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售金額門檻值分别為361.7億元、151.2億元、80.8億元和25.2億元,相比去年同期對應的門檻值分别下降18.7%、20.1%、29.9%和40.0%。

    觀看銷售金額榜單的頭部企業,恒大、碧桂園、萬科依然牢牢把握前三甲位置。其中,率先采取網上賣房、加大優惠力度等促銷措施的恒大,繼2月份後再度以1465億元衛冕。在特殊時期下,網上營銷一定程度上能起到奇兵的作用。

    碧桂園與萬科則分别以1425億元與1370億元的銷售額屈居榜眼和探花;保利、融創憑借合約銷售710億元與618億元分列第四、第五名。

    數據來源:觀點指數統計

    盡管近來因新冠疫情的到來,國家為支持經濟的發展,短期對信貸的控制有所放寬,但長期來看,對房企融資的限制仍然是客觀存在的。因此,通過讓渡部分權益,合作開發項目以降低風險,成為了整個房地産行業的大趨勢。

    觀點指數發布的2020年1-3月中國房地産企業權益銷售金額TOP100榜單顯示,1-3月,TOP100房企實現總權益銷售12280億元,同比下降25.2%;平均權益比例為73.8%,比去年同期下降2.8個百分點。

    從權益榜單的門檻來看,1-3月,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益金額門檻值分别為255.8億元、104.7億元、62.5億元和16億元,相比去年同期對應的門檻值分别下降17.9%、32.2%、31.5%和37.5%。

    數據來源:觀點指數統計

    而在銷售面積上,2020年1-3月中國房地産企業銷售面積TOP100榜單顯示,1-3月,TOP100房企實現總銷售面積12888萬平方米,同比下降19.1%。

    從銷售面積榜單的門檻來看,1-3月,TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的銷售面積門檻值分别為252.2萬平方米、110.8萬平方米、54.5萬平方米和15.4萬平方米,相比去年同期對應的門檻值分别下降28.5%、13.7%、33.1%和28.4%。

    數據來源:觀點指數統計

    國房景氣指數創2016年新低,開竣工皆受累

    新冠疫情的影響在2020年初延續。國家統計局數據顯示,2月份國房景氣指數降至97.39,該指數跌到100以下,表示全國房地産開發投資景氣水平由“合适”轉為“适度”,這是自2016年2月以來首次,房地産行業在投資、資金、面積、銷售這四個方面均受到了疫情的重大沖擊。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    1-2月份,商品房銷售額8203億元,下降35.9%。其中,住宅銷售額下降34.7%,辦公樓銷售額下降40.6%,商業營業用房銷售額下降46.0%。商品房銷售面積為8475萬平方米,同比下降39.9%。其中,住宅銷售面積下降39.2%,辦公樓銷售面積下降48.4%,商業營業用房銷售面積下降46.0%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    分區域來看,1-2月份,東部地區商品房銷售面積3537萬平方米,同比下降34.9%;銷售額4792億元,下降30.0%。中部地區商品房銷售面積2139萬平方米,下降45.2%;銷售額1425億元,下降46.4%。西部地區商品房銷售面積2565萬平方米,下降41.3%;銷售額1778億元,下降40.6%。東北地區商品房銷售面積234萬平方米,下降41.0%;銷售額208億元,下降32.1%。

    由于湖北武漢地區為本次疫情的重點區域,而該區域有正好歸屬于中部地區,因此中部地區的商品房銷售受影響情況明顯高于其他地區。從數據也可以看出,中部地區商品房銷售面積的同比下降幅度,既大于平均值,也大于其余三個區域。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    而從各地區累計銷售額在全國總額的占比上看,1-2月份,東部地區商品房銷售額占比為58.4%,較上一年同期上升5.0%;中部地區占比為17.4%,較上一年同期下降3.4%;西部地區占比為21.7%,較上一年同期下降1.7%;東北地區占比為2.5%,較上一年同期上升0.1%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    東部地區的累計銷售額在金額和面積上雖跟随大環境同步下降,但由于受疫情波及程度較輕,再加上經濟體量上的優勢,其下降幅度較其他地區低,因此在全國銷售額中的占比有所上升,填補了受疫情影響最嚴重的中部地區所留下的銷售空缺。

    全國齊心協力抗疫下,除了售樓處要部分關閉,工地施工也同樣受影響。抛開受疫情影響最嚴重的的武漢地區不談,全國其他地區各樓盤的施工情況2月中才開始逐步恢複。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    反應在數據端,國家統計局1-2月份數據顯示,房地産開發企業房屋施工面積694241萬平方米,同比增長2.9%。其中,住宅施工面積487654萬平方米,增長4.6%。房屋新開工面積10370萬平方米,下降44.9%。其中,住宅新開工面積7559萬平方米,下降44.4%。房屋竣工面積9636萬平方米,下降22.9%。其中,住宅竣工面積6761萬平方米,下降24.3%。

    房企到位資金同比下降 土地成交亦受影響

    疫情的影響也直接反映到房企的資金面上。1-2月份,房地産開發投資本年實際到位資金73123億元,同比下降5.9%;房地産投資本年資金來源20210億元,同比下降17.9%。

    其中,國内貸款4547億元,下降8.6%;利用外資12億元,下降77.2%;自籌資金6161億元,下降15.4%;個人按揭貸款3030億元,下降12.4%;定金及預收款5603億元,下降23.9%。定金及預收款的下降幅度最大,可見在疫情下房屋銷售受到的影響不容小觑。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    而從各類資金來源的占比上看,上年資金結余占比達到72.4%,較上一年上升3.9%;國内貸款占比達到6.2%,下降0.2%;自籌資金占比達到8.4%,下降1.0%;定金及預收款占比7.7%,下降1.8%;個人按揭貸款占比4.1%,上升0.2%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    上年資金結余占比的上升,以及除個人按揭貸款外,其他資金來源占比的下降,反應了房企1-2月的融資以及銷售回款出現了一定問題,因此對上年資金結余的依賴程度有所提高。

    由到位資金的下滑可以看出,疫情不僅影響到了房企開工及銷售的情況,還影響到了到位資金的組成,或者說資金連續性。綜合影響下,房地産開發投資完成額也快速下滑,1-2月份,全國房地産開發投資10115億元,同比下降16.3%。其中,住宅投資7318億元,下降16.0%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    銷售的下降與整體融資環境的不明朗,使得房企資金面上出現一定問題,再加上各地均有部分土地受疫情停工影響而延期出讓,房企在土地市場上的表現更趨謹慎。

    從土地市場的數據上看,2月份全國土地成交宗數3446宗,同比下降11.9%;全國成交土地規劃建築面積16648萬平方米,同比下降18.6%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    土地市場上的萎縮更直接反映到了成交土地價格上,2月全國成交土地樓面均價8378元/平方米,環比下降11.9%;成交土地平均溢價率54.2%,環比下降8.3%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    若抽取全國重點大中城市進行觀測,根據Wind數據,3月份,全國100大中城市土地成交宗數383宗,環比下降51.0%;成交土地規劃建築面積3564.1萬平方米,環比下降51.4%;平均樓面價為2878.1元/平方米,溢價率15.2%。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    資本市場亦遇冷房地産闆塊跌幅居前

    3月份,一大批房企陸續發布2019年年度業績報告。盡管市場對2019年的房地産行業的業績回落已有一定的心理預期,但不少房企公布的業績下跌幅度依然令市場有些意外。

    且由于疫情震中已逐漸由亞洲轉移至歐美國家,其影響力已覆蓋所有重點經濟區域。而資本市場也迅速反應,A股與H股市場跟随外圍持續下跌,而其中房地産行業跌幅居前,在兩個市場均領跌大市。

    從指數上具體看,從2020年第一個交易日算起,至今A股市場共交易12周,上證指數總跌幅達到7.8%,而房地産開發指數則跌了11.1%。12個交易周中,房地産闆塊有6周跑輸上證指數。

    數據來源:觀點指數整理

    H股市場至今交易13周,恒生綜合指數總跌幅達到-15.5%,而恒生地産建築業指數則跌了17.1%,同樣落後大盤。13個交易周中,地産建築業闆塊亦有6周跑輸恒生綜合。

    數據來源:觀點指數整理

    2019年來,整個房地産市場面臨較大回落壓力,融資端受控,銷售也承壓。根據近日各上市房企陸續公布的2019年業績報告來看,其中多家企業2019年負債率出現攀升。

    2020年開年以來,外部融資環境未見明顯改善,房企現金流高度依賴銷售回款。然而現在銷售上遭遇疫情沖擊,缺少融資渠道的中小型房企需要面對如何“活下去”的現實問題,即使一些大型房企也在精簡内部架構,通過削減管理層級乃至裁員來降低企業經營成本。

    根據人民法院公告網顯示,2020年初至今,全國已有超過百家房企宣告破産,其中包含不少二三線城市裡的中小型開發企業。

    而目前看來,國内新冠疫情已經受控,即使是在疫情重點區域的武漢地區,3月末複工複産也已經有序進行。因此,接下來的幾個月,國内的商品房銷售市場、工地施工以及土地招拍挂市場将很快恢複常态。

    不過,在經曆了近3個月的暫停後,各大房企能否在接下來的時間内把回補銷售業績,從而達成銷售新目标,則更需要各顯神通了。

    審校:陳朗洲



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