綠城管理位列榜單首位，代建藍海房企魚貫而入|代建管理報告

2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出，監管不斷加強，資金持續收緊，革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變，市場競争更加激烈，如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

或許這是艱難的一年，但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構，盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

尋找在這一年，堪稱為偉大（Great）的房地産企業；尋找在這一年，勇于追求光荣（Glory）的房地産企業；尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體（Group），共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》，並在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告，以下為《2020中國房地産代建管理報告》。

近些年來，不參與投資，僅負責開發、運營、營銷、服務的代建市場正在興起。

目前，這個被視為萬億級的藍海市場，吸引着越來越多的房企進入，包括綠城管理、建業、朗詩、萬科……

代建作為一種房地産輕資産模式，實際上是企業對外實施品牌輸出和管理輸出的一種手段。2010年9月，綠城集團開創了國内項目代建模式的先河，這種模式也成為了目前較為主流的商業代建模式之一。

在代建行業發展前期，企業的業務主要是以政府代建為主。在國内衆多房企中，最早開始籌備的是綠城集團：2005年綠城從接手政府的代建項目開始進入代建行業；2008年，宋衛平提出“依托品牌和團隊實現業務創新”理念；到了2010年，綠城正式接觸商業代建，接手了一個名為“瑞安玉園”的項目，這是綠城首個商業代建項目。2015年9月23日，綠城建設管理注冊成立，成為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。

如今經過10多年的發展，代建行業已漸成體繫。整體來看，國内現行的主流代建模式可分為三種：政府代建、商業代建、資本代建。其中，商業代建可分為純輕資産的項目代建和“小股操盤”的股權式代建。後者的出現，是基于國内信用體繫尚未完善，以及企業以更少資金來謀取更多收益的體現。

今年2月底，綠城管理拟分拆赴港上市，給業界傳遞了一種利好的信号，證實了代建模式的可持續發展性。除去這一家頭部企業，國内積極開展代建業務的房企還有建業、金地、雅居樂等。與綠城一樣，這三家企業也單獨成立了專門的公司負責代建業務。

那麼，如今在代建領域有哪些標杆企業是值得學習，其實力是走在行業前列的呢？

在經過大量統計調研的基礎上，觀點指數研究院發布《中國房地産代建管理卓越榜TOP10》，該榜單旨在表彰過去一年全力提升競争力，積極發展代建業務，並打造出優秀品牌與管理價值的房地産企業，指標評選體繫包含規模、盈利水平、收費模式、市場份額等。

作為“代建第一股”和處于行業領先地位的綠城管理，憑借最高綜合得分位居榜首。據其招股書披露，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建築面積為6850萬平方米。有機構測算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。

值得注意的是，在本次榜單中，有一家企業接觸代建業務的時間與綠城相近，並且計劃上市對接資本市場，這家企業就是排名第四的金地管理。

據官網披露，自金地集團2006年開啟代建業務以來，代建業務已經在全國7大區域、60余座城市進行布局，累計合約管理面積超過700萬平方米，住宅項目累計貨值超500億元。截至2019年12月，金地管理已經成功開發項目累計27個，覆蓋全國20余座城市，涵蓋政府公建、住宅、辦公、産業園、商用等多種物業類型。

2006年，金地集團承接深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，首次進入代建領域，經過12年的業務積累，2018年金地集團正式成立金地集團開發管理公司，以持續深耕代建領域，成立後承接的項目儲備貨值就已經突破200億元。

目前，金地管理依托金地集團全國化布局以及豐富的開發經驗，主要開展咨詢顧問、開發管理、配資代建、政府代建等四大類業務。

自成立以來，金地管理代建業務收入從638.21萬元增加至3.90億元，淨利潤增至1.11億元；代建項目整體去化率為88%，2019年銷售金額約76億元，銷售面積約57.6萬平方米。

具體模式上，金地管理瞄準當下與緊跟未來趨勢，代建模式涵蓋政府代建、商業代建和資本代建，其中資本代建項目個數從1個增加至10個，約占總項目個數的一半。在當下金融制度、創新環境以及合作機制等尚未成熟的情況下，金地管理在資本代建的持續探索和創新過程具有一定的借鑒意義。

作為國内為數不多的獨立運營的代建企業之一，雅居樂房管集團也憑借綜合實力成功上榜。雖然房管集團成立于2018年4月3日，但是早在2010年雅居樂就已經正式啟動代建業務。

根據2018年雅居樂公布的“1+N”發展策略，代建闆塊作為多元化業務布局的一員被寄予厚望，並定下三大目標：一是3-5年内通過代建管理的豐富實踐，使得雅居樂的品牌影響力做到行業前列；二是在5年的規劃中，代建業務每年的營收增長率都高于行業平均水平，並計劃上市；三是促進雅居樂内部産業資源整合，協同發展。

此外，除了一些規模相對較大的企業，部分企業在開展代建業務的探索與實踐中，也形成了自己的特色，比如朗詩、當代綠建的綠色理念。

（以上為繫列報告之一，如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文，請進入報告專題下載查閱）

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