中海登頂,候選房企貨值保障近9000億元|融資能力報告

观点地产网

2020-03-16 13:36

  • 2020中國上市房企融資能力TOP10,财報表現一向優秀的中國海外發展再次登頂。緊随中國海外發展,奪得融資榜單榜眼的是碧桂園。

    2020年對房地産業來說依然是艱難的一年。調控政策頻出,監管不斷加強,資金持續收緊,革新轉型與收斂聚焦似乎成為了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不會改變,市場競争更加激烈,如何保持生存發展将成為2020年房地産業的重要話題。

    或許這是艱難的一年,但同時也是充滿挑戰與機會的一年。觀點地産機構旗下的觀點指數研究院聯合衆多主流媒體、研究機構、地産開發企業、投資機構、金融投行及專業機構,盤點2019年中國地産界最具有代表性的企業。

    尋找在這一年,堪稱為偉大(Great)的房地産企業;尋找在這一年,勇于追求光榮(Glory)的房地産企業;尋找所有跻身中國最優秀行列的地産企業群體(Group),共同構建出專業與極具影響力的《2020中國房地産卓越100報告》,并在“2020觀點年度論壇”盛大發布。

    《2020中國房地産卓越100報告》包含19個報告,以下為《2020中國上市房企融資能力報告》

    對于房地産這類資本密集型行業來說,融資對各個房企的持續發展至關重要。觀點指數特别針對上市房企的融資能力,評選中國上市房企融資能力TOP10,來表彰那些在過去一年中體現出了優秀融資能力的房企。

    由于上市房企财報數據更加透明,各類信息更加公開,使得評選得以順利進行,結果也更加準确可信。

    2020中國上市房企融資能力TOP10,财報表現一向優秀的中國海外發展再次登頂。

    觀點指數統計,中國海外發展EBITDA/總負債比率約為15.5%,高于98%候選企業,淨負債率僅為37.6%,低于94%候選房企,作為融資重要保障之一的貨值,中國海外發展2019年底預計達12292.05億元,超過86%候選企業。

    信用評級也是融資尤其是海外融資重要的指标,中國海外發展是少數得到國際三大評級機構投資級評級的房企之一,而中國海外發展融資利率也常年低于業界平均水平。

    緊随中國海外發展,奪得融資榜單榜眼的是碧桂園。根據觀點指數統計,碧桂園截至2019年底淨負債率為46%,低于86%候選房企,貨值高達31758.5億元,高于近100%候選房企,不完全統計融資總額高達402.46億元。

    合理負債水平加上豐富貨值保障及其品牌價值,碧桂園無疑具備強大的融資能力。

    要準确衡量一個上市房企的融資能力并非易事,企業的融資能力也體現在錯綜複雜的多個方面。

    在财務指标中,觀點指數同時關注企業的實際融資情況和融資潛力。融資情況主要體現在公開信息可以統計到融資總額,這包括了擔保信息,債權融資(包括内地債權和海外債券)和股權融資。

    融資潛力方面,觀點指數不僅考慮了房企可以用作融資擔保的貨值,也考慮了當前融資水平對房企财務狀況的影響。後者則主要關注财務指标(EBITDA/總負債、淨負債率)和加權平均資本成本。

    觀點指數認為,在房企有更多貨值作為融資保證,有更輕的償債壓力、更低的資本成本情況下,才會有更大的融資潛力。同時,也隻有綜合這兩個方面,才能真實準确地從數據層面反映房企的融資水平和能力。

    縱觀2019年全年融資水平,候選30家房企共融資16927.67億元,平均融資564.3億元,融資額中位數427.0億元,四分位距為263.5億元(339.9億元至603.4億元)。融資總額存在右側厚尾現象,最大至高達2515.1億元。(統計隻包含公開數據,房企或有未公開銀行貸款情況未列入統計數據。)

    若不能及時消化吸收融到的資金,企業則有可能面臨财務困境,勢必影響繼續融資的能力。基于這個考慮,觀點指數選用企業非現金費用前的營業收入,即息稅折舊攤銷前收入(EBITDA)與總負債的比值,和淨負債率(僅考慮企業帶息負債的負債比率)來衡量當前負債狀況對企業的影響。

    将這兩個指标與融資總額結合,考量其對候選企業指标的影響,可以發現,融資總額過大的企業往往出現較低的EBITDA/總負債,導緻财務指标排名較後。

    更高的EBITDA/總負債和較低的淨負債率則可以在取得較好的名次,對應于圖中偏下、偏右的點。當然,圖中隻體現了3個指标,因而不能完全體現指标和名次的對應關系。

    對于作為融資保障的貨值方面,根據觀點指數評估,候選30家房企平均貨值9499.4億元,中位數5115.0億元,四分位距為8468.8億元(3920.1億元至12388.9億元),貨值最高達31758.5億元,中位數和均值相差較大,說明行業巨頭的貨值要大大高于行業平均水平。

    當然,這并不意味着高貨值定可上榜,中等水平的貨值、價值優異的負債管理同樣也可以有相當的融資能力。這也是觀點指數在編制榜單時的考慮,即避免讓榜單排名變成巨頭們的狂歡,而要突出其他房企的表現。

    根據觀點指數統計,綠城中國截至2019年底淨負債率為44.77%,高于86%候選房企,貨值則有6741.7億元,高于74.42%房企。從實際融資額來看,據觀點指數不完全統計,2019年全年融資約270.9億元,超過56%的候選房企。融資的市場反饋來看,綠城中國所發行債券有較高的認購倍數,相對較低發行利率,也佐證了其融資能力。

    财務指标之外,觀點指數也關注企業的管理、品牌和創新能力。觀點指數認為,良好的品牌效應,優秀的管理也同樣會吸引投資者的青睐,因而也會顯著提升企業的融資能力,這也使得上市房企融資能力榜單更具參考價值。

    (以上為系列報告之一,如需閱讀《2020中國房地産卓越100報告》全文,請進入報告專題下載查閱)

    撰文:劉陽    

    審校:陳朗洲



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