觀點指數 | 十月文旅地産報告：萬億風口

觀點指數 伴随着2019年國慶黃金周的結束，相關數據也陸續公布。7天長假全國民航運送旅客1280萬人次，同比增長約5.1%；全國鐵路累計發送旅客1.38億人次，同比增加708.7萬人次，增長5.4%。

盡管近兩年國内外經濟形勢並不明朗，所謂“消費降級”的話題也成了普通市民日常交流的談資，但選擇國慶長假出行的遊客總數卻依舊逐年增加，說明随着國民收入水平增長的趨勢未變，再加上新生代消費者觀念的轉變，旅遊出行越來越多地成為人民享受假期的選擇。

旅遊業的興旺，再加上近年烏鎮、周莊、古北水鎮等特色文旅小鎮的成功，文旅地産正成為了新的行業風口。除了一些老牌文旅企業，像萬達、華僑城這樣的大型房企也在持續加大文旅地産投入，試圖搶占灘頭。

雖說只要在風口上，“豬”都會飛，但現在豬肉也漲價了，不是那麼好抓了。同樣，要抓住文旅這只“豬”似乎也不是一件容易的事。本期報告将主要聚焦今年10月份的文旅地産情況，並對今年前10月的文旅地産發展做出一個基本的總結，以供行業參考。

10月文旅項目簽約開工19個 前10月總投資13570.7億元

據觀點指數不完全統計，2019年10月，全國文旅簽約及開工項目總計19個，總投資金額達929.76億元。其中，簽約項目10個，開工項目6個，文旅項目拿地2幅，升級改造景區1個。

而分省份來看，湖北省簽約及開工項目最多，有6個，總投資金額達131億元；陝西簽約3個項目，總投資106億元；山東省和雲南省各簽約2個項目，總投資分别為80億和201億元。

數據來源：觀點指數整理

而從所投業務分類上看，文旅綜合體9個，投資金額481.8億；特色小鎮7個，投資424.66億元；另外，景區2個，古村落開發項目1個，合計投資21億元。

從全年來看，據觀點指數不完全統計，截至2019年10月31日，全國文旅項目投資總計175個，總投資金額13570.7億元。1月為今年文旅地産熱度最高的月份，總投資金額高達2453.2億元，為前10月最高，其次則為9月份，總投資2201.6億元。

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而分省份來看，四川省憑借其豐富的旅遊資源，無論在投資項目個數還是投資總金額上都位列全國第一，各大文旅地産企業都在此處布局，群雄割據，競争最為激烈，其次則為山東省和雲南省。

而作為經濟大省的廣東省，盡管簽約及開工項目僅為8個，但大多為投資總額龐大的大項目。僅今年前10月，過百億投資的項目就有3個。由于廣東省本身經濟發達，再加上本地消費者的消費傾向和省内交通基礎設施的完備，因此該省文旅項目的目標旅客均為本地人，同樣的情況似乎也發生在了江蘇。

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區别于四川雲南運用自身豐富的旅遊資源來做文旅吸引外地客，項目類型又多為沉浸式、體驗式且遊客逗留時間較長，東部沿海的省份及城市在做文旅項目時，會更關注周邊旅客來往的交通是否方便，項目設置上則更傾向于休閑娛樂，還有近來流行的康養旅遊，遊客逗留時間較短。

房企逐鹿文旅 非典型企業布局景區

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10月10日下午，雲南省德宏州芒市政府與華僑城(雲南)投資有限公司、雲南文化産業投資控股集團有限公司在芒市會堂舉行芒市站前小鎮項目簽約儀式。

芒市站前小鎮項目占地超3500畝，投資預算約153億元。項目拟規劃為五個特色片區，包括站前廣場商貿片區、文化旅遊樂享片區、旅遊度假休閑片區、田園康養片區、高鐵交通樞紐片區。

此次簽約後，截至2019年10月31日，華僑城今年僅在雲南省簽約和開工的項目就有3個，重倉雲南文旅的傾向相當明顯。

10月11日下午，恒大集團分别以底價3.66億及底價2.3億元，拿下甯波奉化健康旅遊小鎮5-1号地塊及奉化健康旅遊小鎮7号地塊，地塊均位于甯波市奉化區松岙鎮小獅子口區塊内，土地用途為旅館、商務金融、娛樂、城鎮住宅用地，總出讓面積為21.53萬平方米。

盡管拿地成本不高，但地塊總面積較大，且作為文旅項目，前期的建設投資以及後期的運營才是資金投入的關鍵所在。

華僑城和恒大兩家房企本年均在文旅地産布局方面有着大手筆的投入。華僑城今年僅在廣東地區就合計投資了460億元，其中包括東莞水鄉道滘特色小鎮、白水寨風景名勝區白水仙瀑景區、南城水瀛山特色小鎮及白水寨文旅小鎮。

恒大則于6月份與沈陽政府簽下1200億元的大單投資，聚焦新能源汽車、文化旅遊、健康養生等諸多領域。同時又以100億元簽約了張家界武陵源國際生态休閑小鎮。

雖都在文旅地産強勢布局，但華僑城和恒大的模式卻不盡相同。

華僑城采用的是“先旅遊、後地産、再運營”的模式，通過開發旅遊項目提升周邊區域的土地價值，帶動人流和城市熱度提升，後期再開發旅遊區周邊的高檔住宅，通過住宅銷售産生的現金流來填補旅遊開發的投入。

而恒大則采用的是“先地産、後文旅、再運營”的模式，開發旅遊資源的同時，住宅捆綁開發，前期通過住宅産品的大量銷售迅速回籠資金，到後期再加強周邊的文旅設施配套及度假區的建設。

而從前10月涉文旅布局的房企投資情況來看，剔除公開資料中投資金額尚不明确的項目，本年至今投資文旅項目金額最多的房企為萬達集團，總投資達2120億元，其次為綠地集團，總投資925億元。

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除了大型房企和一些專注文旅的企業，一些非傳統企業也參與到了文旅地産的投資當中。像10月份的泸州白酒文旅工業園景區，就是由泸州老窖集團投建，並将在接下來繼續改造升級。

除此之外，還有5月份極刻啤酒簽約的焦作歐洲風情啤酒小鎮、7月份讀者出版集團簽約的讀者文旅小鎮、9月份騰訊動漫分别在四川和浙江簽下了天府國際動漫城及《狐妖小紅娘》國漫主題旅遊景區。

起伏是商業的常态，大到每個時代、每個時期，小到每年，行業風口總是不斷變化。在傳統住宅市場面臨困境，而逐漸富裕起來的老百姓又越來越喜歡出外旅遊，享受多樣化的旅遊體驗，各房企及文旅企業都在搶奪文旅地産風口上的那頭飛起來的“豬”。但正如其他行業風口一樣，要占得文旅地産的灘頭，並不是一味砸錢就可以了，沉下心來塑造品牌，打造品質産品，才能讓這頭“豬”真正落入自己的口袋。