水逆的2018 華夏幸福“擦邊”完成利潤承諾與高派息

觀點地産網“水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”

在華夏幸福公布的2018年年度報告中，長達一千余字的“致股東信”十分顯眼。在信的開篇，華夏幸福直呼“水逆的2018年已經過去”。

資金鍊緊繃、引入二股東平安、人事變故......過往一年，華夏幸福有點“水逆”。但細看其财務數據，牽手平安後，華夏幸福交出的第一份成績單合格。

據觀點地産新媒體獲悉，2018年全年，華夏幸福實現營業收入837.99億元，比上一年增長40.52%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤117.46億元，比上一年增長32.88%。

派息12元與調整布局

自2016年首次布局中原城市群以及珠三角區域後，華夏幸福的産城模式開始走出京津冀地區，布局全國，2018年，是華夏幸福産城異地復制的加速期。

2018年全年，華夏幸福錄得營業收入837.99億元，其中，環北京以外區域實現收入257.07億元，同比增長82.80%，占公司主營業務營業收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。

分區域來看，華夏幸福在環北京以外都市圈收入前五名的分别是杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈。其中，杭州都市圈錄得營收88億元，同比增長190%；而鄭州都市圈實現收入25億元，同比增長1388%，為環北京以外區域收入增幅最大的地區。

從銷售額方面來看，報告期内，華夏幸福實現銷售額1627.61億元，較上年同期增長6.93%，簽約銷售面積共計1502.85萬平方米。其中，環北京以外區域的銷售額為756.19億元，同比增長109.08%，占公司整體銷售額比例從上一年度的23.76%提升至46.46%。

“吃一塹，長一智”，或許這個詞用來形容華夏幸福最适合不過了。

2002年，華夏幸福起步固安，随後便紮根京津冀地區。但2017年，環京多地頒布嚴格的限購、限貸政策，華夏幸福吃夠了“把雞蛋放在同一個籃子里”的虧，2018年，這家企業似乎更加注重分散布局。

過去一年里，華夏幸福新增簽署PPP項目合作協議18個，全部為環北京以外區域，主要位于環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈内。與此同時，2018年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約入園企業702家，新增簽約投資額約為1660億元，其中，環北京以外區域新增入園企業501家，新增簽約投資額1406億元，同比增長51.84%。

得益于“分散投資”的邏輯，華夏幸福在2018年實現歸屬于上市公司股東的淨利潤117.46億元，比上一年增長32.88%，錄得近三年來的增幅高位。據觀點地産新媒體統計，2017年，華夏幸福實現歸母淨利潤87.81億元，同比增長22.89%，而2016年，這一增幅僅為16.91%。

值得一提的是，去年7月，華夏幸福在引入平安之時，訂立了一項“協議”，彼時，華夏幸福承諾，未來三年，歸屬于上市公司股東的淨利潤增長率分别不低于30%、65%、105%。也就是說，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的淨利潤将分别不低于114.15億元、144.88億元、180億元。而2018年，華夏幸福則以117.46億元的歸母利潤“擦邊”完成114.15億元的利潤承諾。

但在華夏幸福長達495頁的年度報告中，最讓人眼前一亮的，或許是其派息方案。

财報顯示，2018年，每10股華夏幸福股份派息12.00元，現金分紅的數額約為36.03億元，分紅年度合並報表中歸屬于上市公司普通股股東的淨利潤117.46億元，占合並報表中歸屬于上市公司普通股股東的淨利潤的30.68%。

在目前已公布的數據來看，華夏幸福的派息情況在中國房地産行業當中算是荣登榜眼，其中，新城控股以每10股派息15.00元拔得頭籌，萬科則以每10股可獲派發的現金股息10.451元位列第三。

實際上，華夏幸福的股息分派一直都保持在穩定水平，2017年每10股派息9元，2016年則派息6元，從近三年的股息分派情況來看，這一數字的增幅一直為同比增長33.33%。或許，平安正是看中了華夏幸福在這一方面的穩定性，在去年七月伸出了橄榄枝。

 負債與融資

二股東平安的加入，讓華夏幸福緩了一口氣。2018年華夏幸福實現了營收、利潤的雙增長，但資金方面仍面臨不少壓力。

财報顯示，截至2018年末，華夏幸福錄得總負債3549.96億元，總資産4097.12億元，資産負債率為86.65%，同比去年增加 5.56 個百分點，呈現穩定的水平。

此外，華夏幸福在财報中表示，從2018年第四季度開始，公司的融資性淨現金流轉正，截至報告期末公司的貨币資金余額473億元，比三季度大幅增長25%，覆蓋一年内到期有息債務1.8倍，公司的資金安全得到保障。

同時，公告還提及，華夏幸福一年内到期有息債務在有息債務中的占比由31%下降至19%。

表面上看，華夏幸福的資金依舊寬裕，但細看其應收賬款、經營活動産生的現金流、應付賬款等數據，華夏幸福的“荷包”還有擔憂之處。

截至2018年12月31日，華夏幸福的應收賬款賬面余額 352.15億元，其中應收政府園區結算款 347.37億元。值得一提的是，華夏幸福在公告中坦誠，應收政府園區結算款為公司産業新城業務産生，主要客戶為地方政府，公司結合歷史經驗及行業性質，基于謹慎性原則，按賬齡分析法對該類應收款項計提壞賬準備 6.33億元。

不得不承認，華夏幸福的産城模式讓其從零到一，但這種模式同樣給他種下了極大的隐患。首先，這種産城模式對政府與政策的依賴性極高，因此，在政策發生轉變之時，華夏幸福就會出現極大的不确定性；其次，這種産城模式的前期投入巨大，這也就造成了華夏幸福需要不斷的加杠杆填補這些費用。

2018年全年，華夏幸福一方面利用境内債券市場，另一方面持續拓 展海外債券市場，發行各類債券産品。數據顯示，報告期内，華夏幸福發行公募債120億元，私募債46.1億元， 短期融資券50億元，公司全年共發行13.7億美元海外債券；此外，截至年末，華夏幸福共有銀行授信3683億元，已使用605億元，剩余額度3078億元。

2018年全年，華夏幸福通過經營活動産生的現金流淨額為-74.28億元，雖然同比2017年的-162.28億元，情況有所緩解，但華夏幸福在資金方面的壓力依舊不小。

或許正是由于“錢緊”，2019年開年至今，華夏幸福在債券市場異常活躍。

4月4日，華夏幸福發布公告稱，2019年1-3月累計新增借款金額252.10億元，占2018年末未經審計淨資産555.08億元的比例為45.42%。

公告披露，截至2019年3月31日借款余額為1600.83億元；2018年末借款余額為1348.73億元。經過計算後，得出2019年1-3月累計新增借款金額為252.10億元，占2018年末未經審計淨資産555.08億元的比例為45.42%。

一方面，華夏幸福的控股股東華夏控股依舊不斷向平安資管轉讓其持有的該公司股份，截至目前，華夏控股及其一致行動人鼎基資本管理有限公司共計持有華夏幸福36.29%股份，平安人壽與平安資管合計持有該公司25.25%股份。

另一方面，華夏幸福還在不斷的發債、貸款。1月15日，華夏幸福宣布，該公司拟發行2019年度第一期超短期融資券，發行規模為10億元。2月4日，該公司的境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券。

3月1日，華夏幸福的境外子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行5.3億美元的高級無抵押定息債券；3月18日，華夏幸福公告宣布，拟向中國銀行間市場交易商協會申請注冊發行不超過人民币50億元的中期票據，期限不超過7年。3月19日，華夏幸福間接全資子公司九通基業投資有限公司不超過50億元的公司債券獲上交所無異議函。

4月3日，華夏幸福2019年公開發行公司債券（第一期）在上海證券交易所上市，發行總額為10億元，票面利率為5.5%。4月10日，華夏幸福的境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行10億美元的高級無抵押定息債券。

“華夏幸福重整裝、再出發”，這是華夏幸福在致股東信中寫的一句話，對華夏幸福來說，2018年已然過去，2019年已到來，但華夏幸福的異地復制如何加速，産城模式如何前行，依舊值得考量。