基金偏愛地産 房企該如何搶食一線存量蛋糕?

观点地产网

2019-03-30 22:45

  • 資本對房地産的熱情從未減少,經過數年快速成長,房地産基金已經成長為金融與地産結合的重要領域和方向。

    資本對房地産的熱情從未減少,經過數年快速成長,房地産基金已經成長為金融與地産結合的重要領域和方向。

    今年3月,美國私募基金巨擘黑石再度傳出考慮收購上海存量物業的消息,這也是黑石近半年内在上海并購商業地産項目的連續性動作。

    中國房地産經過數十年疾風驟雨式的高速發展,已慢慢步入由增量到存量的轉型期,越來越多房地産商意識到,存量房改造和經營是未來的關鍵。

    從直接買地蓋樓到通過運營來獲得長期收益,存量房市場顯然更看重企業運營和服務的能力,基金公司本身所具有的金融屬性也使得其有一套獨特的運營邏輯。

    同時,随着國内信貸政策不斷收緊,國内投資者對于大宗物業的态度愈發謹慎。相比之下,境外投資者卻更活躍,緊抓着機會增加在中國的投資。

    事實上,近年來類似黑石、基匯資本等外資房地産基金對國内大宗商業項目的熱情持續高漲。

    戴德梁行發布報告顯示,在過去的2018年,上海大宗房地産投資市場持續火熱,交易金額超過人民币1050億元,已連續3年突破千億交易規模。外資收購活躍,外資買家占比持續上揚,投資金額占比61%,相較2017年占比24%增長了37個點。

    分析認為,外資系統性加碼中國物業投資,主要是因為外資房地産基金擁有成熟的資金池模式,資産管理經驗豐富,對物業改造、提升價值把握強。

    而内資在投資市場收縮,則緣于基本面趨緊+資金壓力:去杠杆使經濟處于調整檔期,資管新規使融資渠道受限、融資成本高企,銀保監會合并使保險資金放緩物業投資,住宅市場趨冷使房企承受現金流壓力。

    戴德梁行預計2019年,上海大宗交易市場千億規模格局還将持續,資産價格将趨于理性,将有利于投資者篩選優質物業;上一個周期高杠杆收購在現金流壓力下會尋求退出,市場交易将持續活躍;外資還是上海市場的主要參與者,在保險監管機構體制調整完成後,保險機構投資将繼續加大。

    資本的運作和金融工具的使用對于房地産行業的重要性不言而喻。在融資冰河期的現實面前,房地産基金本身具有的金融屬性使其有着明顯的優勢。

    盡管如此,不少國内房企亦蠢蠢欲動,融創、首開、遠洋等衆多房企已經透過基金參與城市更新,紛紛搶食一線城市存量市場蛋糕。

    在中國的金融與商業中心之一上海,房地産與基金的發展一直是風向與标杆。這裡有着領先全國的房地産金融創新土壤,有着最為成熟的房地産投融資市場,也有着強勁的供給與需求,是房地産基金首選的目标城市。

    2019年4月,觀點地産機構主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”将隆重舉行。屆時将邀請上海、華東及全國的開發企業、金融機構、地産基金等标杆,以金融和房地産基金為焦點,探讨基金與房地産的創新發展之路。

    撰文:楊曉敏    

    審校:徐耀輝



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