綠地“入坑”董家渡 張玉良121億接盤之後的喜與憂

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2019-02-15 00:04

  • 在經歷泛海、中民投等前車之鑒後,綠地能否順利吃下這個“燙手山芋”?

    觀點地産網 62歲的河南人董文標最終敗走上海外灘,取而代之的是土生土長的滬繫“紅頂”商人張玉良。

    2月14日晚間,綠地控股公告宣布,綠地集團已正式接手中民投董家渡地王項目50%股權及相應債權,交易對價最終定為121億元。

    最新股權架構中,國資背景的綠地持有董家渡項目50%股權,為第一大股東,安信信托持股45%,同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%。

    對此,綠地表示,通過此次收購,公司将主導開發標的公司主要資産,負責標的公司主要日常經營事項。不過,由于標的公司屬于合營項目,因此不納入合並報表範圍内。

    從今年1月曝出資金危機到交易落地,“缺錢”的中民投一直急于尋求意向買家。有知情人士透露,最早的框架協議簽訂于春節之前,只是一直在商談包括交易對價在内的交易細節。

    如此短時間内确定對價超120億的交易,中民投對資金的渴求可想而知。中民投總裁呂本獻此前透露,中民投正通過引入戰略投資者、加快退出不符合戰略轉型方向的項目等多方面舉措,緩解目前的流動性問題。

    據悉,在中民投地産開發闆塊資産中,除董家渡項目外,2015年收購的上置集團、2016年收購的億達中國也在計劃退出之列。

    另一方面,對鮮少參與並購的綠地而言,通過該筆交易獲得上海核心區域超百萬平方米的優質土地,也是對其上海土儲的有力補充。

    至此,繼年初融創從泛海國際手中接過董家渡12号、14号兩宗地塊後,如今的董家渡區域已聚集包括綠地、融創、綠城、華潤及泛海在内的5家開發商。

    作為上海本土最大的房地産企業,綠地所持土地面積最大,是名副其實的董家渡地主。

    張玉良接盤之後

    董家渡的注腳中,始終不乏“鑽石地塊”、“金融不夜城”、“重塑上海”等荣耀加身的詞匯,但無論是泛海還是中民投,結局總是不那麼輝煌。

    雖然開發商困難重重,但作為上海整個城市規劃中重要的一部分,董家渡同樣擁有“大而不能倒”的特征。

    有知情人士指出,在中民投曝出流動性問題後,中央和上海層面有相關方曾組成專門的聯席會議,預示中民投的問題将會得到妥善解決,董家渡項目也将繼續推進。

    澎湃新聞透露,此前,恒基、CPPIB(加拿大養老基金投資公司)、龍湖、平安、正大等公司都參與過接手該項目的洽談,其中恒基、CPPIB等甚至已經報價,且報價高于121億元。而綠地是近幾日才介入,最終在政府部門的協調下,綠地以121億元價格拿下項目。

    不過,在經歷泛海、中民投等前車之鑒後,綠地能否順利吃下這個“燙手山芋”?

    首先,就項目本身而言,巨大的體量意味着長期的資金投入,接盤方也會面臨着極大的開發難度。

    資料顯示,該項目用地性質為商住辦,占地面積12.67萬平方米,容積率5.54,總建築面積119.9萬平方米,其中地上建築面積為76.2萬平方米,地下建築面積為43.75萬平方米。

    根據項目原有規劃,項目融匯地標建築群及國際辦公與生活環境,辦公部分包括4幢甲級寫字樓及7幢總部辦公樓,商業涵蓋高端購物中心及開放式休閑商街,另有超高層五星級酒店及8幢住宅樓。

    商辦比例高,且受讓人須自持辦公部分地上建築面積不低于60%,十年内不得轉讓,對開發企業的資金将是巨大考驗。此前,中民投就曾預計,項目所有地塊加起來的總投資額将高達604億元。

    另外,截至2018年12月31日(未經審計),標的公司的總資産453.16億元,總負債則高達352.98億元。

    綠地控股2018年三季報顯示,上市公司資産負債率同比上升至89.31%,一年内到期非流動負債及短期借款亦遠高于現金及現金等價物。

    與此同時,随着2018年土地市場轉冷,綠地也進入加杠杆拿地節奏,2018年1-12月,綠地新增房地産項目118個,權益計容建築面積約4336.78萬平方米,總地價917億元,較2017年同比翻番。

    可以預見的是,随着董家渡項目的啟動,綠地還将面臨源源不斷的資金投入。

    不過值得一提的是,作為合營項目,第二大股東安信信托亦持股45%,加上同樣有國資背景的上海外灘投資持股5%,不排除會為項目所需資金提供一定支持。

    此外,從地塊區域來看,雖然緊鄰黃浦江,但南外灘地區整體成熟程度遠不及南京西路、陸家嘴地區,未來的招商和銷售情況也存在一定考驗。

    不過對綠地而言,擁有多年商辦物業和超高層項目操盤經驗,在開發上具備一定優勢。

    對此,張玉良立軍令狀般表示:“綠地将充分發揮綠地各方面優勢,全力為上海打造一個國際金融中心的新地標。”

    綠地上海土儲荒

    董家渡的明天會如何尚不得而知,但對張玉良顯然意義重大,這意味綠地将重回上海城區。

    财報顯示,截至2018年上半年,在綠地近200個持有待開發的項目中,上海僅有位于寶山、奉賢、崇明的5個項目,待開發土地面積已不足23萬平方米,是歷史最低點。

    作為上海本土房企,綠地也曾在上海“一擲千金”。

    2009年9月,綠地以72.45億元的價格拿下徐匯區斜土街道107街坊龍華路1960号地塊,第二次打破自己當年在上海創造的拿地紀錄,成為彼時新晉的總價地王。

    另有相關數據顯示,2013年時,綠地在上海累計摘得9幅經營性地塊,拿地金額超百億元,是上海土地市場表現最積極的房企。

    進入2015年,綠地依舊出手頻繁,據觀點地産新媒體不完全統計,僅上半年,綠地在上海共拿下了7宗地塊,合計總成交價46億元。

    不過,在2015年借殼金豐上市,並組建上海格林蘭投資成為綠地最大單一控股股東後,綠地逐漸面臨在上海無地可拿的境況。在外界看來,張玉良甚至是被上海“抛棄”。

    據觀點地産新媒體不完全統計,2016年綠地在上海僅獲得5宗地塊,2017年僅新增上海奉賢區一宗1.59萬平方米的土地,2018年拿下徐匯區一宗租賃地塊。

    除此以外,綠地幾乎消失在上海公開土地市場,取而代之的是萬科、融創、中海等外來房企。

    與此同時,随着房地産市場的發展,綠地也開始調整拿地策略,更多往二線城市,甚至三四線城市傾斜,土地成本也逐年下降。

    據綠地方面透露,以建面計算,2018年,綠地新增土儲約36%位于一二線城市及周邊直接輻射區域,64%位于三四線城市。以占比超30%的高鐵項目為例,基本都是位于類似安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸甯、四川宜賓等三四線城市。

    如今,董家渡的交易塵埃落定,綠地不僅獲得超百萬平方米的土地儲備,某種程度上或許更意味着重新獲得國資委的信任,但亦是一個全新挑戰的開始。

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝



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