中原地産:11月全國城市發布房地産調控36次 房企拿地依然積極

中原集团研究中心

2017-12-06 17:40

  • 雖然各地樓市調控頻繁,但整體看,一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格,但企業依然處于補庫存階段。

    中原地産研究中心統計數據顯示:本輪房地産市場密集調控潮持續,11月單月30天時間,合計有28個省市與部門發布了有關房地産調控36次,其中有多個城市是首次發布房地産調控政策。

    中原地産首席分析師張大偉分析認為,11月單月36次調控政策的主要特點有幾類:

    政策内容發布密集

    從調控城市看,一二三線城市都有分布,整體看,2017年是中國歷史上,房地産調控最密集年份。特别是從9月開始各地調控政策非常密集。

    2017年調控的最大特點是,手術刀式的精準調控,針對市場變化調整調控内容與加碼力度。

    11月樓市政策的主要特征是繼續落實大會提及的房住不炒

    住建部等開始價格聯合檢查,包括北京等城市的租賃政策落地代表了房地産調控内容繼續深入!

    在36條政策内容中,提及租賃的政策有16條之多,包括成都、北京、深圳、武漢、浙江、鄭州、江西、東營、菏澤等城市。

    從租賃政策内容和城市看,一二三線城市都在鼓勵租賃政策落地:

    建立租購並舉的住房制度,發展住房租賃市場,對于房地産調控來說,不僅僅租購並舉是房地産長效調控的政策之一,鼓勵租賃消費,穩定租賃關繫,賦予租房者更多的權利,不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節,更可以避免房地産市場大起大落,減少非理性購房需求。

    截止日前,全國最近1年多時間里,有超過12個省份及超過60個城市,出台了有關租賃的政策内容。

    樓市調控繼續深化

    過去的一二線為主,在最近幾個月繼續落地,包括聊城、東營、泉州、柳州等之前很少調控城市,最近一個月也發布了調控政策。

    調控政策避免一刀切,開啟打地鼠模式

    從城市看,房價上漲居前的城市都會繼續調控:調控政策手術刀式全面升級“打地鼠”。

    2017年樓市調控政策的基本全面與往年出現了根本變化,過去的調控更多是事後管理,而在2017年樓市調控更多的預期管理,在市場出現不穩定因素後提前發布政策。相比往年的調控措施相對效果更好。

    樓市的調控目的並非一棍子打死房地産市場,更多是維持穩增長與降杠杆的一個平衡。

    租售並舉、共有産權、限售等房地産長效機制已經逐漸落地,更清晰的長效機制在加快制定布局。

    這種手術刀式的分類調控,的确是歷史第一次實現了市場的精準調控,不一刀切。所以未來的樓市依然會是分化的。調控政策也将繼續堅持“打地鼠”,調控政策也還是會繼續出現。

    房企拼規模趨勢加劇

    中原地産研究中心統計數據顯示,年内房企繼續積極拿地,拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到了20330億。與2016年同期拿地金額13720億對比,漲幅達到了56%。

    2017年來拿地過百億房企達到了58家,而在2016年同期隻有40家過百億,在2017年截止日前拿地200億以上的企業有30家。從數據看,相比往年同期均出現了非常明顯的上漲。

    在調控持續加碼的趨勢下,房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。

    從目前數據看,公布銷售業績的企業2017年刷新紀錄已成為定局。

    中原地産首席分析師張大偉分析認為,雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地産數據看,房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年後,資金情況空前寬裕,在去庫存之後,大部分標杆房企都開始積極拿地。

    2017年中國房地産成交面積與成交金額從趨勢看,将繼續刷新2016年創造的歷史記錄。

    在這種大趨勢下,大量的中型標杆房企積極搶地,特别是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為了過去7個月搶地的主流企業。做大依然的當下房企的主流選擇。

    房地産企業在最近幾個月拿地趨勢明顯加速。

    出現拿地加速的原因主要集中在,房企雖然在一二線城市受到調控影響,成交放緩,但全國房地産銷售額依然刷新歷史記錄,三四線城市,特别是部分熱點三線城市,房企搶地現象明顯。

    預計2017年超越千億銷售額的企業将刷新歷史記錄達到15家左右,最近2年的樓市高峰期下,房企銷售額爆發,補庫存趨勢持續,資金雖然有所收緊,但銷售回款等依然可以支持標杆房企拿地,所以整體看,不論是一二線城市還是三線城市,土地市場依然處于相對高溫中。

    標杆房企拿地積極性依然持續

    雖然各地樓市調控頻繁,但整體看,一二線城市土地市場成交依然活躍。即使很多城市土地調控政策嚴格,但企業依然處于補庫存階段。

    房企對熱點城市的拼搶依然積極

    政策出台抑制樓市高溢價率,天津等城市最近出台政策,報價達到最高限價時競報“自持面積”這種情況下,包括南京等城市也均設置了最高限價,這種情況下,熱點土地的溢價率也均出現了數據上的降低。

    樓市調控持續,全國截止今天從2016年4季度來,已經有超過60個城市,出台了160多次各類房地産約束性調控,這使得部分非熱點屬性的土地出現了明顯的降溫,土地市場已經出現了非常明顯的分化。

    2017年全國熱點城市的地王數量将有非常明顯的降低,但在銷售火爆的2016年,大部分企業庫存去化明顯,這種情況下,房企對熱點區域、優質屬性地塊依然拼搶,所以這類型地塊依然會拼搶激烈。在2016年銷售火爆的影響下,房企補充土地的積極性明顯較高

    整體看,市場的過熱成交将會明顯被抑制,短期部分過去報價過高的項目和二手房價格會快速回調,但整體看,市場未來的調整期将維持2017年全年。這一輪市場的調整幅度要看,信貸收緊的尺度。

    審校:鐘凱



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    樓市通訊