觀點指數 | 杭州11月TOP10:萬科三連跌缺席前十 賣地首破2000億

观点指数研究院

2017-12-04 19:38

  • 綠城于年内首次蟬聯冠軍,萬科卻意外跌出前十,融信、龍湖、濱江等則表現穩定。

    觀點指數 自6月份創造單月成交最高紀錄21030套後,杭州樓市新房成交量已連續下降5個月。寒冬漸近,維持了近半年的樓市熱度也呈現降溫之勢,市場回歸理性。 

    據相關機構統計,11月杭州共有37盤推出,包括8個純新盤。雖然開盤數量較10月份多出15個,但成交量依然下跌。統計數據顯示,11月杭州市區新房成交10610套,環比下降約10%,同比下滑約3%,是近4年來表現最差的11月。 

    另外,商品房平均成交價為25616元/平米,環比小幅下降,這是今年3月以來杭州商品房單月成交均價首次下跌。 

    土地方面,11月杭州全市共出讓23宗地塊,總出讓面積91.47萬平方米,主要集中在余杭、富陽、臨安、建德等郊區,而純宅地僅有4宗,3宗位于建德市;主城區只有兩宗商地,供地持續縮量。 

    市場現涼意,房企間的競争並未變得平淡,不斷有新的面孔闖入杭州銷售TOP10。10月,招商、九龍倉、萬通匆匆在榜單上留下身影,11月則由浙江廣廈、中華企業、杭州新天地等區域型房企充當黑馬。 

    綠城于年内首次蟬聯冠軍,萬科卻意外跌出前十,融信、龍湖、濱江等則表現穩定。

    萬科缺席前十,本土房企回歸

    接近年末,房企在銷售上也呈現兩種不同的态勢。提前完成了年度業績的漸漸放慢腳步,還未完成目標的則奮起直追,在杭州銷售排行榜上刷出了存在感。 

    據觀點指數統計,11月房企銷售排行中,除綠城、融信、濱江、融創與10月無異,分别位列第一、第二、第四和第六,其余排位均發生變化,更有4家房企首次闖入前十,包括兩家杭州本土企業浙江廣廈、杭州新天地,以及來自上海的中華企業和綠地。 

    其中,浙江廣廈的廣廈天都城11月共賣出526套,簽約面積8.02萬平方米,成交均價1.37萬元/平方米,成交總金額近11億元,成為余杭區單盤銷售冠軍,助力浙江廣廈拿下11月份杭州銷售TOP5。 

    杭州新天地和中華企業分别擁有新天地·金色時光和中企·艮山府,項目均位于主城區,其中金色時光本月簽約236套,均價3.03萬元/平方米,該項目是杭州新天地集團住宅開篇作品,于今年7月首開,10月時加推一次。 

    值得一提的是,中華企業的艮山府項目,是中華企業進入杭州的首個項目。2009年,中華企業以樓面價18206元/平方米拿下章家壩地塊,項目直到2016年才進入銷售階段。11月,艮山府共賣出99套,項目在2017年已實現銷售逾20億。 

    令市場意外的是,萬科11月首次缺席前十。據觀點指數統計,自8月以來,萬科在杭州的銷售逐漸放緩,雖然憑借此前的優勢在前11月的總銷售金額上依然拔得頭籌,但與第二名的綠城差距正在縮小。 

    值得一提的是,11月末,萬科在杭州發布兩個新品案名,首入東杭州。 

    這幾個月,綠城表現尤為積極。11月,綠城以28.6億元年内首度蟬聯冠軍之位,銷售金額環比上升近30%。綠城的強勁離不開其明星項目楊柳郡的熱銷,據觀點指數了解,11月,楊柳郡項目憑借17.02億的成交金額奪得杭州主城區樓盤銷售金額榜單TOP1,另外,柳岸曉風收金6.7億,西溪世紀廣場也成交過百套。 

    土地方面,繼上個月底以21億包攬杭州富陽兩宅地後,綠城再次補倉杭州市場,15億+25%自持拿下余杭區宅地。 

    此前一直盤踞在榜單六到十位的融信,近兩月同樣表現積極。繼10月首次奪得榜單第二名後,本月以21.2億的銷售成績成功守住榜眼位。 

    單盤表現中,融信旗下的融信杭州公館、保利融信大國璟、融信保利創世紀與融信永興首府繼續熱賣,其中杭州公館成交157套,奪得均價5萬+以上住宅的銷售冠軍。

    賣地突破2000億,樓市量價齊跌

    經過了第三季度的“推地潮”,進入第四季,杭州開始放緩推地。環顧全年,杭州的推地仍處于歷史最高點,截至11月末,全市土地成交金額已經達到2035億元,首次突破2000億。 

    據統計,前三季度杭州全市土地成交金額已達1781.32億元,賣地收入僅次于北京。及至10月、11月,杭州分别出讓土地13宗、23宗,總成交金額為117.03億、111.3億,環比同比均小幅下降。 

    從區域來看,11月,余杭、富陽、臨安、建德等郊區推地增多,主城區等核心區域的供應大幅縮小,僅2宗商業用地成交,總可建面積8.3萬平方米,成交金額7.77億元,占全市總金額的6.98%。 

    就地塊性質而言,11月杭州全市出讓的23宗地塊中,涉宅地僅10宗,可建面積98.79萬平方米(環比10月減少69.58萬平方米),占總可建面積的63%,純宅地僅有4宗,所有涉宅地均位于富陽、余杭建德和臨安等郊區。涉宅地塊的成交總金額達77.1億元,占全市總成交金額的69.27%。 

    其中,祥生和綠城分别拿下最受關注的兩宗涉宅用地。11月8日,綠城經過29輪報價以15億+25%自持拿下余杭區宅地,總出讓面積6萬平方米,樓面價1.67萬元/平方米;11月30日,祥生以17.62億拿下富陽商住地,成交樓面價1.1萬元/平方米。 

    從土地競拍結果來看,本土房企的拿地意願尤為突出,由于主城區等熱門闆塊的供應減少,外來房企出手並不多。另外,富陽、余杭區的涉宅地塊溢價率均超過70%,也反應出土地的熱度正在向這些區域蔓延。 

    商品房成交方面,11月,杭州樓市出現量價齊跌。 

    統計數據顯示,11月杭州市區新房成交10610套,環比下降約10%,比去年同期也下滑約3%,是近4年來表現最差的11月。此外,商品房平均成交價為25616元/平米,環比下降約3%,這也是今年3月以來杭州商品房單月成交均價的首次下跌。

    剛需仍然是市場主力。其中,余杭是當前剛需盤最多的區域,主要分布在星橋、臨平、崇賢與良渚等闆塊,在售均價大部分2萬以下;蕭山區的成交量主要分布在錢江世紀城與市北開發區。

    雖然近兩月的樓市略顯平淡,但接下來的12月是杭州的傳統銷售大月。據有關機構統計,今年12月,杭城預計将有45個樓盤開盤,其中首次開盤的項目就有25個。此外,在這波集中入市的新盤中,高端改善項目占據了較大的比重,或許将為年末的杭州樓市帶來不一樣的收官。

    審校:歐陽穎



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