雲商遇上不動産 蘇甯300億目標基金中的物流地産江湖

觀點地産網 “雙十一”的狂歡還意猶未盡，商家大促後所獲的“戰績”已然占據各新聞頭條。據統計，2017年“雙十一”期間電商總成交額達到2539.7億元，同口徑同比增長43.45%，再次創下銷售新高。

在這場狂歡的背後，是近年來電商快速發展的必然結果，同時亦是高速發展的物流業務的一場戰争。

資料顯示，今年“雙十一”期間，蘇甯物流訂單增長量達到450%，發貨及時率進一步提升到98.7%，第一單送貨用了13分鐘。這一連串被刷新的數字背後無不考驗着商家的物流能力。

不知是否如此迅速的增長讓蘇甯對物流有着更多的需求，在雙十一後兩天，蘇甯雲商便發布公告，宣布要設立300億元物流地産基金，繼續擴大對物流倉庫等的投資。

11月13日，蘇甯雲商集團股份有限公司稱，該公司全資子公司江蘇蘇甯物流有限公司拟與深創投不動産基金管理（深圳）有限公司簽署《深創投不動産基金管理（深圳）有限公司與江蘇蘇甯物流有限公司關于共同設立物流地産基金之合作協議》，雙方計劃聯合發起設立物流地産基金。

據了解，蘇甯雲商物流地産基金首期基金目標募集資金規模50億元，基金目標總規模（含首期基金）日後将達300 億元。

300億物流地産基金

觀點地産新媒體查閱了解，江蘇蘇甯物流将與深創投設立蘇甯深創投基金管理（南京）有限公司作為基金管理人。募集的首期基金50億元，将主要用于收購蘇甯建成的成熟倉儲設施、市場化收購及投資開發符合條件的高標準倉儲物流設施。

此外，雙方将在首期基金的基礎上，根據投資項目情況設立後續物流地産基金，基金目標總規模（包含首期基金）為300 億元，用于投資公司拟建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，並尋求並購其他市場主體拟建、在建及已建成的高標準倉儲物流設施。

蘇甯雲商于公告中稱，将同時通過在具體項目層面匹配相應的融資安排，實現管理倉儲規模達到 1200-1500 萬平米。

而對于基金設立的初衷，蘇甯雲商直言：公司拟通過參考行業標杆企業運營模式，計劃建立“開發—運營—基金運作”的良性資産運營模式，從而有效盤活存量資産，加速資金循環，實現輕資産、高周轉運營，最終推動公司物流倉儲規模的快速擴張。

根據協議内容，首期基金由江蘇蘇甯物流或蘇甯雲商集團股份有限公司下屬控股子公司認繳 51%，由深創投不動産以管理的資金或深圳市創新投資集團有限公司以自有或管理的資金認繳 49%。基金期限為3+2+1+1年，即前3年為投資期，後2年為退出期，到期後基金管理人可按項目進展情況續期兩次，每次續期1年。

首期基金投資所得收益，首先會向首期基金份額持有人進行分配，直至其收到的歷次分配的金額之和等于其實繳出資總額為止；随後，向首期基金份額持有人進行分配，直至其實繳出資總額實現 8%/年的内部收益率。

在上述的分配均完成後，當向基金管理人進行分配，直至向基金管理人進行此項分配的金額達到優先回報金額的 25%；最後，按照 80%:20%的比例分配給首期基金份額持有人和基金管理人。

蘇甯雲商表示，該物流基金的設立，一方面投資收購公司已有的倉儲物業，盤活資産，回籠資金，並進行再投資，持續獲得新的倉儲資源；另一方面該物流基金還将市場化投資並購成熟物業、開發建設新的物業，由公司輸出物流倉儲及運營管理能力，實現了輕資産發展模式，持續提升蘇甯物流能力。

蘇甯雲商物流地産江湖

作為電商零售，倉儲、物流這一繫列相關的配套是蘇甯雲商不得不面對的江湖。

事實上，資料顯示蘇甯雲商自2004年上市以來，一直致力于零售核心競争力——物流能力的建設。同時，經過多年積累，該公司已擁有倉儲建設及運營、幹線運輸、物流配送等全産業價值鍊物流服務能力。

截至2016年末，蘇甯雲商擁有物流倉儲及相關配套總面積達到583萬平方米，擁有的快遞網點17000個；截至2017年9月末，蘇甯物流及天天快遞擁有倉儲及相關配套總面積628萬平方米。

顯然，蘇甯雲商並不滿足于此，其在最新公告中就提出要實現管理倉儲規模達到1200-1500萬平米。並且要充分挖掘公司高標準倉儲物流設施的價值，加速物流倉儲資源的獲取，建立中國零售行業最大的物流基礎設施網和服務網。

對此，蘇甯董事長張近東在今年雙11慶功會上也表示，公司接下來最關心的問題還是“用戶的體驗好不好，物流、IT等能否扛得住銷量成倍增長的壓力。”

但在物流地産的江湖里，蘇甯只是其中的一份子而已，電商三巨頭中的京東更是大手筆投入。

據了解，京東于2007年決定自建物流，2009年，京東正式開始購入倉儲用地。彼時，其于江蘇宿遷、上海嘉定拿下共約560畝地用于建設倉儲。

2010年，京東于北京亦莊經濟開發區買下200畝土地建造占地超過30萬平方米、亞洲最大的電子商務物流中心；2013年，京東投資20億-30億元在重慶巴南區建設集物資集散、倉儲加工、城市配送等多種功能于一體的綜合性電商産業園。

進入2017年，京東于4月份在廣東汕頭投資2億建造“互聯網+産業園”模式的新型産業園區，占地100畝；5月在西安航天基地中心廣場舉行投資205億建設全球物流供應鍊總部和全球無人繫統生産基地等項目簽約儀式。

還有媒體統計，在8年時間里，京東于全國擁有的土地超過9千畝，這些地塊中大多都用于倉儲物流的建設。

相對于京東近年來頻繁的攻城略地，蘇甯雲商顯得有點落寞。但業内人士尹霄飛在接受觀點地産新媒體采訪時卻透露，蘇甯實際上也在用自己的專業優勢和所在領域的熟悉度側面發力，它會去拿到一些工業地塊，進行物流園區的開發，而且成本上要比招拍挂方式拿地更有優勢，所以蘇甯沒有活躍在土地招拍挂的一線，這是它的一種企業戰略。

該人士還表示，蘇甯雲商在物流地産這塊宣傳不多，但物流園區的物流物業服務方面還是比較有經驗，以南京為例，南京普洛斯物流園區就是蘇甯旗下的銀河物業在服務，這都是蘇甯雲商在物流地産方面的優勢所在。

蘇甯雲商高速發展的物流業務，還是在其業績上有明顯的體現。公開資料顯示，蘇甯雲商2017年前三季度營收為1318.82億元，同比增長26.98%，實現歸屬上市公司股東的淨利潤為6.72億元，同比暴增321.23%。其中，社會化物流收入增長144.83%。

此外也有市場人士分析認為，蘇甯雲商該次投資基金的成立，将加快蘇甯物流倉儲基礎設施的布局，使其發展更具競争力和後勁，同時也将進一步提升消費者體驗。

另一方面，深創投積極與蘇甯合作，共同創立此基金，充分顯示出資本認可蘇甯智慧零售發展的巨大發展，以及由此推動蘇甯物流未來的發展空間。