戴德梁行：天津2016年四季度寫字樓及零售市場概況

宏觀經濟概況

北中國區主要城市經濟數據(2016年前3季度)

主要地塊成交

甲級寫字樓市場

各區域市場行情

市場動态

全年供應，淨吸納量和空置率

2016年第四季度，位于小白樓商圈的萬通中心項目入市，為天津甲級寫字樓市場帶來約5.3萬平方米的新增辦公面積，至此，2016年天津甲級辦公樓全年新增辦公面積為36.5萬平方米，全市甲級寫字樓市場總存量達138.4萬平方米。

受天津甲級寫字樓市場需求疲軟及新項目入市的雙重影響，本季度天津甲級寫字樓市場淨吸納量僅為6,674平方米，全年甲級寫字樓淨吸納量為45,961平方米，僅為去年全年淨吸納量的27.5%；截止2016年四季度，天津甲級寫字樓市場整體空置率為38.4%，較去年同期提高了17.5個百分點。

主要租賃交易

2016年第四季度，天津甲級寫字樓租賃交易主要集中在新近入市項目，多以企業的搬遷升級為主。

從成交的客戶類型看，金融類客戶仍為當季成交的主力客戶，另外，新興的TMT行業，專業咨詢類客戶成交占比逐漸增大，物流、貿易類客戶退租明顯。

租金水平

2016年第4季度，受新項目入市及寫字樓市場需求疲軟的影響，天津甲級寫字樓平均成交租金較上季度有所下降至每月每平方米111.9元，同比下降7.4%。

近幾年，由于天津甲級寫字樓市場将持續保持較高供應量，預計天津甲級寫字樓租金将有進一步下行的風險。

年度新增供應及預測

展望2017年，預計天津将有陸家嘴金融廣場、融僑中心、仁恒國際中心等多個項目入市，将為天津甲級寫字樓市場帶來約42.8萬平方米的新增供應面積，屆時租賃壓力将繼續加大，空置率有望進一步上升，市場将繼續保持租戶受益。

展望未來幾年，天津甲級寫字樓市場将持續保持高供應量增長，且由于核心商圈土地稀缺，供應量減少，将涌現出多個新興商圈，如天津西站、海河沿線CBD、河西新八大里等。

未來供應 (2017-2020)

優質零售市場

各區域市場行情

市場動态

天津購物中心新增供應, 空置面積和出租率

2016年第4季度，天津沒有新項目入市，全市新增供應仍舊19.6萬平方米；為截止到目前，天津優質購物中心總存量保持平穩達173.2萬平方米。

本季度，由于部分購物中心正在進行品牌調整，天津優質購物中心空置面積保持平穩，市場整體空置率保持在9.4%。

主要新店開幕

就項目表現而言，大悅城第5個主題街區—超級工廠在本季度正式亮相，該街區主打造物空間的全新概念，是全國首個集手藝教學、原材料和工具售賣、作品展售于一體的城市匠人專業造物空間。天津世紀都會在本季度引入相對于VR更具實景互動性的AR科技，将新科技應用于實體賣場，掀起了一場“購物中心+AR”浪潮。

就業态表現而言，特色餐飲、兒童娛樂業态仍是當前購物中心較為青睐的業态，如天津大悅城引進日式居酒屋品牌“塚田農場”，河東萬達廣場引入“萬達寶貝王”等兒童娛樂産品。

租金水平

2016年第4季度，天津主要購物中心平均報價租金較上季度保持平穩為每月每平方米466.5元。

年度新增供應及預測

展望2017年，天津計劃有松江置地廣場、和平·大悅城、陸家嘴購物中心等多個商業項目入市，屆時商業競争更加激烈，精準的商業定位及特色商業品牌的引進将尤為重要。

2017年至2020年，天津零售物業市場新增供應量将持續高位，預計到2020年，天津零售物業市場總存量将達到448.4萬平方米。

由于市區土地稀缺，天津零售物業市場新增供應項目将不再集中在傳統核心商圈，海河沿線CBD、其他地區商業發展較為迅速，區域性商業将在天津迅速發展。