深度報告 | 萬科舊改劫 深圳城市更新項目糾結中的得與失

观点指数研究院

2016-10-28 16:26

  • 從長遠的角度看,随着萬科與深圳地鐵重組事項擱淺,萬科要維持深圳區域的市場地位,未來不得不重新考慮加大舊改的投資力度。

    觀點指數 距離上一次被深圳萬科提起仲裁申請40余天後,深華發披露了一則仲裁最新進展公告。

    10月25日晚間,深華發A披露,深圳萬科因“仲裁案件申請的财産保全”,深華發控股股東武漢中恒集團所持有的1.16億股股份被深圳中級法院凍結,凍結期限自2016年9月27日至2018年9月26日止。

    萬科與中恒集團在舊改推進過程中的矛盾再一次引發市場關注,據觀點指數了解,雙方于一年前合作開發深圳光明新區城市更新項目,此後萬科認定中恒集團未按約定履行項目确認實施主體、簽訂土地出讓合同,一紙文書告至法院。至此,昔日合作夥伴已貌合神離。

    随着更多細節浮出水面,萬科中恒矛盾激發的緣由進一步為外界知悉。除了萬科堅持更改項目規劃設計方案而帶來的企業間文化理念沖突,更深層次的原因在于中恒在舊改項目上因拆遷所帶來問題,導緻工期進度落後于預定計劃。此前有消息稱,中恒的光明新區舊改項目仍有8家“釘子戶”。

    盡管萬科稱希望通過仲裁促進中恒方面繼續履行合同,但在外界看來,這或許是深圳舊改“拆不動、賠不起、玩不轉”的又一案例。

    據觀點指數不完全統計,萬科在深圳參與了包括南苑新村、南華村、蛇口漁一村、車公廟、沙井街道上星工業區等舊改項目,拆遷與相關手續辦理尚在進行中。其中,南苑新村項目作為深圳出台《城市更新辦法》以來最早啟動的八個住宅舊改之一,至今仍舉步維艱。

    深萬和舊改

    萬科過去三十余年的發展史上,最早涉足房地産開發領域要追溯至1988年,該公司通過拍賣方式獲得羅湖區紅桂路一宗占地4100平方米的舊改用地,由此開發出“威登别墅”。

    據觀點指數了解,1988年至2004年間,萬科在深圳、天津、鞍山、沈陽、上海等地共計參與16個舊改項目,總建築面積152萬平方米;大本營深圳僅涉足羅湖、福田區僅5個項目,對應建築面積36.8萬平方米,開發項目包括威登别墅、萬科桂苑、萬科俊園、萬科彩園、金域藍灣。

    2006年7月22日,萬科公告宣布,深圳萬科與九州地産簽署協議,由此獲得龍崗中心城新老西村舊改項目,預計公司須支付總合作價款10.97億元。這是繼龍崗樟樹布舊改項目之後,深圳萬科接手的第二個舊改項目。此番拿地,被解讀為萬科開始大量布局深圳舊改的信号。

    上述兩個項目盡管遭遇一定緩建,但都相繼于2010年下半年啟動,其中樟樹布舊村改造項目占地約11萬平米。根據深圳萬科總經理周彤彼時的介紹,新老西村舊改項目将打造成公司首個大型城市綜合體,總建築面積100萬平方米,包括15萬平方米的萬科廣場,以及160米高的萬科大廈——至今這仍是深圳萬科的在售主力之一。

    2010年8月份,金晖地産位于南山區的南苑新村啟動整體改造拆遷補償簽約儀式。觀點指數了解,金晖地産正是萬科與金晖集團合資成立公司,其中萬科擁有80%權益。經此一役,萬科實現首度進駐南山區,至此其布局已覆蓋深圳六區。

    根據萬科同月發布的公告,該公司還獲得南山區蛇口漁一村舊改項目,項目淨占地面積約1.9萬平方米,建築面積14.2萬平方米,綜合改造成本約6.6億元。

    觀點指數不完全統計,此後萬科陸續進駐龍崗、福田、南山等地項目,将布局蔓延至坂田舊改、南園新村舊改、南灣片區舊改等。其中,僅龍崗便有七八個項目,這奠定了萬科在龍崗區的地位。

    當時萬科主要在關外區域發展,僅龍崗便開發了萬科第五園、萬科紫悅山、萬科麓城、萬科裡城等項目。

    2015年8月,深華發A宣布,大股東武漢中恒集團、萬科分别以15%、85%的持股比例組建合資公司,後者正式成為“光明新區公明街道華發工業區舊改項目”開發主體。

    位于深圳光明新區公明街道的公明華發電子工業用地于2010年獲列入城市更新計劃,2013年獲批規劃建設成集辦公、居住、商業為一體的複合功能區,占地面積11.62萬平方米。扣除保障房、配套及回遷商業,項目的建築面積仍有26萬平方米。

    同年8月,萬科通過競标方式競得福田車公廟的捷榮創富廠區城市更新地塊,占地面積5775平方米,建築面積5.78萬平方米。

    此外,萬科還獲得位于寶安沙井企安路與上星路交匯處東南角的地塊,盡管地理位置不如福田、南山等項目,但沙井舊改項目總建築面積64萬平方米,能為萬科補充相當數量的土儲。有消息人士透露,項目已拆遷完畢。

    經曆數年的開發後,據觀點指數不完全統計,萬科目前參與的數個舊改項目中,僅蛇口漁一村項目、車公廟項目、沙井上星工業區項目有最新進展,其余項目則仍推進緩慢。

    得失與反思

    随着房地産行業滑出黃金時代,萬科擴張戰略也顯得更為務實、謹慎。資料顯示,過去十多年,萬科在深圳獲取項目大多是通過合作或收購方式。從成本的角度考慮,在土地短缺的深圳市場,這已較公開招拍挂的劃算得多。

    萬科發展的曆史上,2003年是值得反思的一年。當年7月4日,深圳土地房産交易中心拍賣大廳,在郁亮到場督戰的情況下,萬科以總價9.7億元、溢價率155.56%競得坂雪崗地塊。

    當時萬科在深圳已經沒有土地儲備,拿地卻承擔了資金成本及項目風險。2002年,萬科淨利潤不足10億元,坂雪崗地塊不僅吃掉了公司全年利潤,還占用了全年30億元拿地預算的1/3。

    上述經曆引起了萬科管理層對發展模式和路線的反思——在此之前,該公司買地幾乎是招拍挂,成本非常高。而自涉足舊改後,萬科的擴張出現明顯變化,首先體現在項目合作的頻率增加。

    具體到舊改方面,這種合作發展模式的時代背景則是,2009年《深圳市城市更新辦法》出台,明确城市更新項目的業主可以自行申請改造,開發商隻要獲得2/3業主的同意拆遷重建意願,就可以将小區進行城市更新申報。《辦法》出台後,包括佳兆業、卓越、金晖等不同的企業搶駐舊改住宅小區,争取拿到業主的拆遷意願。

    至2010年,深圳再度明确,城市更新的市場主體自身或控股股東,“應當在全市上一年度年檢合格的開發企業排名中位于前一百位”。由于新政對舊改開發主體進一步提高門檻,此後包括金晖的南苑新村,以及南華村等項目開始尋求資金實力較強的合作方,萬科由此入局。

    觀點指數了解到,萬科在舊改方面的合作方包括九州地産、金晖集團、中恒集團等。其中以南苑新村為例,2010年,萬科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地産,此後萬科收購金晖20%股權、實現全資擁有金晖地産;萬科在深圳舊改的最新合作夥伴中恒集團,在光明新區華發片區項目上也僅持股15%,并需承擔項目建設用地的全部搬遷補償工作,及相關手續辦理。

    市場人士對觀點指數表示,一方面對于待推進的舊改項目而言,由于業主或原先擁有人不具備資金及開發能力,因此有必要引入合作夥伴;另一方面,萬科實際上舊改經驗難言豐富,因此讓當地企業負責拆遷問題,就避免了很多推進的風險。

    即便如此,萬科在舊改推進工作方面仍面臨了不少挑戰。其中最經典的案例是,2012年5月29日,萬科宣布已與恒豪公司簽署了“福田區南園新村舊改項目合作開發協議”,而佳兆業立即回應稱,公司已于2007年開始了對南園片區的更新改造工作。

    随後,盡管萬科澄清所開發南園新村項目與佳兆業非同一項目,但在實際操作中,兩家公司在南園片區仍出現了激烈的争奪。2012年城市更新細則規定,“經占建築物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意後,公開選擇市場主體”。

    為了争取業主同意,萬科、佳兆業競相将南苑新村的拆遷賠付标準提高至1:1.3。最終深圳市更新辦出面叫停,表态南園新村并不屬于任何開發商、舊改也應由政府主導進行。至今,萬科在南園新村方面仍未有實際進展。

    深圳城市更新細則逐年修正,舊住宅區改造的方針改為“政府主導”,不再允許房企申報計劃。新政後,開發商搶駐舊住宅小區與惡性競争的現象大大減少。這帶來的另一個影響則是,南華村舊改項目先後邀請過卓越、佳兆業、萬科作為開發主體,卻遲遲不能列入更新計劃。

    此外,原業主或租戶不同意原有的拆遷補償方案,并要求更好的補償方案,導緻開發商在舊改項目上面臨了進退兩難的局面。

    萬科面臨的最新拆遷難題爆發于10月25日。據深華發披露,深圳萬科與中恒集團約定光明新區華發工業區舊改項目,武漢中恒集團及公司未按約定履行辦理《改造實施主體确認書》、《地價繳交通知單》、簽訂《土地使用權出讓合同》等手續,深圳萬科請求依法裁決兩被申請人支付遲延辦理的違約金等。

    深圳舊改現狀

    萬科在深圳舊改市場的探索,背後除了補充自身土地儲備的壓力外,不斷擴容的房企隊伍及日益激烈的市場競争也是重要原因。

    在2012年度業績會上,郁亮曾公開表示,深圳市場已經有很多房企進軍舊改,而舊改也是深圳的趨勢,萬科不做就分不到羹。所以,舊改是萬科一定要做的。

    數據顯示,2013年,佳兆業以成交金額62.4億元、成交面積29.4萬平方米,取代萬科成為2013年深圳住宅成交第一名。期内,佳兆業憑借城市廣場項目入市拉動業績,後者正是佳兆業旗下最大的舊改項目之一。

    随着遠洋、恒大、泰禾、融創等外來房企均在深圳密集布局,市場競争進一步激烈。有消息稱,鴻榮源在深圳約有1000萬平米土地儲備,對應潛在舊改達22個,其中僅龍華便有15個。2015年,該公司憑借壹方中心、壹城中心兩大項目,成交金額145億元排名全市第三。

    過去五年間,恒大在深圳儲備20個項目,其中約有15個舊改項目,土地面積達到1200萬平方米,按當前市場價格預估有3500億元以上的貨值。作為深圳曾經的舊改之王,佳兆業此前則獲得鹽田區有史以來最大規模舊改——鹽田三村、四村和西山吓村的改造項目。

    相比之下,盡管萬科過去多年間在深圳加大舊改投入,但在舊改數量、規模等方面仍與鴻榮源、恒大、佳兆業等房企有所差距。

    萬科年報顯示,截至2015年底,萬科在全國參與了8個城市更新改造類項目,目前拆遷與相關手續辦理尚在進行中。根據當前規劃條件,相關項目按萬科權益計算的占地面積約67萬平方米,對應權益規劃建築面積約301萬平方米。

    僅就目前而言,萬科在深圳市場中的銷售排名仍在第一梯隊。2015年,該公司在深圳實現成交金額202.52億元排名第一。究其原因,除了現有在售項目外,萬科通過合作或收購方式獲得的項目成為業績增長的重要原因。

    據觀點指數了解,萬科于2013年以54億元、溢價率92.86%競得南山區留仙洞總部基地;2015年5月,通過股權收購方式獲得羅湖“大金牙”正順廣場項目,收購金額或超過30億元。此外,萬科通過收購或與深圳地鐵合作,先後獲得香蜜湖項目、安托山項目、紅樹灣項目及深圳北站項目等。

    值得一提的是,萬科在上述拿地過程中傾向于獲取淨地或開發難度較小的熟地,并非舊改項目。這種發展模式除了降低開發風險,也與萬科2016年的銷售目标有直接聯系。據悉,該公司全年計劃銷售3000億元,其中深圳公司目标400億元。

    新獲取地塊也成為萬科特殊時期内的重要業績來源,觀點指數發現,紅樹灣項目、香蜜湖項目、安托山項目開發成的“臻系列”中,瑧山府南區地塊貨值126億元,北區地塊貨值220億元;瑧山道值将近100億元;瑧灣匯總貨值200億元以上。

    從長遠的角度看,随着萬科與深圳地鐵重組事項擱淺,萬科要維持深圳區域的市場地位,未來不得不重新考慮加大舊改的投資力度。

    這方面萬科有過相應的嘗試,在2011年前,萬科、華僑城等房企對南山區白石洲舊改項目表達過興趣。這是目前深圳最大的舊改項目,規劃總建築面積550萬平方米,僅回遷房就達100萬平方米,外界預計總貨量價值逾3000億元。最終萬科被拒,綠景地産成為白石洲舊改的開發改造主體。

    截至目前,萬科曾意向參與的南苑新村、南華村等項目均進展緩慢,最新曝出的與中恒集團矛盾公開化,或許也預示着光明新區華發片區項目難以繼續合作。

    對于萬科而言,如何處理與合作夥伴、業主及租戶等問題,如何快速有效推進舊改,仍是需學習的一課。

    撰文:鐘凱    

    審校:歐陽穎



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