世邦魏理仕：房地産市場泡沫加大但風險仍可控

房價的一路高漲拉響了房地産市場過熱及泡沫化的警鐘，一些機構預測市場泡沫破滅的危機已經迫在眉睫。然而，世邦魏理仕研究部認為中國住宅市場的風險仍然可控，主要原因如下：

房價飙升及住房價格承受能力的削弱僅局限于一二線城市，仍然存在去庫存壓力的三四線城市總體市場表現較為穩定。

房地産開發投資未顯著增加。2016年1-8月間，房地産開發投資、土地成交價款以及新開工面積同比增幅分别錄得5.4%、7.9%及12.2%，遠較此前幾輪周期頂峰時的增幅更為溫和。

目前二線城市的市場限制措施仍屬寬松。如市場過熱現象未受到遏制，政府仍有相當充足的政策空間，通過收緊行政、稅收及信貸政策多管齊下進行調控。

更為多元及透明的融資渠道減輕了開發商及銀行的财務風險。當前開發商的融資來源中不僅包括銀行貸款，也越來越多地納入企業債券、信托、私募基金及資産證券化産品等多元化渠道。企業債券近年來成為了開發商重要的融資渠道，目前其集中到期時間已推至2018至2021年間。這意味着開發商在短期内不會面臨太大的償債壓力。

居民部門低負債比及高儲蓄率提供了很好的緩沖區。中國居民部門的債務占GDP比重約為40%，遠低于發達經濟體的60%-80%；此外，中國的居民儲蓄率高達40%。上述兩項因素為快速膨脹的房貸及企業部門的高杠杆提供了緩沖空間。

世邦魏理仕對市場未來六個月發展趨勢的展望

因城施政仍為主線：政府的工作重心将放在抑制一二線城市泡沫、促進三四線城市去庫存上。

住宅銷售将受抑制，但2017年中之前價格下調可能性較小：由于新政實施将縮小購房者基數且抑制投資意願，發布新政的一二線城市的住宅銷售将有所放緩。2016年1-8月，上述城市的住宅銷售面積在占全國銷售總面積的22%。然而，鑒于一二線城市目前較低的住宅庫存水平，我們認為價格在2017年二季度前出現集中回調的幾率不大。

一二線城市投資購買需求不會大規模外溢至三四線城市。盡管國務院最近出台的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》将長期有利于中小城市房地産的需求，但短期内中小城市相對較差的人口結構及疲軟的經濟數據並不足以吸引投資者購房。

行業兼並活動擡頭。世邦魏理仕研究部認為更為嚴厲的融資和土拍政策将對小型開發商帶來消極影響，未來房地産行業的兼並活動預計會有所增加。